Se la cosa locata presenta dei danni al momento della riconsegna, il
risarcimento deve anche scontare anche i canoni per il periodo necessario alle riparazioni

Cassazione – Sezione III civile – Sentenza
30 luglio 2004, n. 14608

Svolgimento del processo

Con ricorso al Pretore di Roma Valle
Francesca, proprietaria- locatrice di un immobile già assunto in conduzione
dalla Regione Lazio, premesso che la conduttrice le aveva
riconsegnato il bene in condizioni di grave deterioramento, convenne la Regione Lazio per
sentirla condannare al pagamento delle spese occorse per il ripristino dello
stato originario dell’immobile, nonchè al pagamento
dei canoni di locazione relativi al periodo di tempo resosi necessario per il
compimento delle operazioni di ripristino.

Contumace la Regione, il Pretore, con
sentenza del 17/9/1998, in parziale accoglimento della domanda, condannò la Regione Lazio al
pagamento delle spese di ripristino e non anche al pagamento dei canoni. Su
appello della Valle e nella persistente contumacia della Regione, il Tribunale
di Roma, con sentenza del 20/4/2000, ha confermato la sentenza del Pretore,
osservando che l’appellante Valle non aveva dimostrato di aver subito, per
effetto della mancata utilizzazione dell’immobile
durante il periodo di tempo occorso per il ripristino dello stesso, un
effettivo pregiudizio, consistente nella perdita di concrete occasioni di
cedere il bene in locazione a terzi.

Ricorre la Valle con tre motivi.
L’intimata Regione Lazio non ha svolto difese.

Motivi della decisione

Con i primi due motivi della impugnazione, che essendo connessi vanno
congiuntamente esaminati, la ricorrente denunzia violazione dell’art. 1590 Cod. Civ., nonchè
vizi motivazionali. Lamenta che il Tribunale,senza
adeguata motivazione, abbia escluso l’obbligo della Regione Lazio di pagare i
canoni di locazione durante il periodo di tempo resosi necessario per
ripristinare lo stato originario dell’immobile.

La doglianza è fondata. Il locatore
che, al termine della locazione, non possa disporre
della cosa locata per fatto del conduttore ha diritto di conseguire da quest’ultimo il corrispettivo convenuto, nonchè il risarcimento di danni ulteriori, ove ne dimostri
l’esistenza. La mancata disponibilità della cosa locata ricorre non soltanto allorchè, scaduto il termine per la riconsegna, il
conduttore non vi provveda, restando in tal caso obbligato, ai sensi dell’art.
1591 Cod. Civ., al pagamento dei canoni ed al risarcimento dell’eventuale
maggior danno, ma anche tutte le volte in cui, perfatto
imputabile al conduttore, il locatore non possa trarre dalla cosa alcun
vantaggio, come nell’ipotesi- corrispondente al caso di specie – in cui
l’immobile presenti alla riconsegna danni eccedenti il degrado dovuto a normale
uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per il periodo per il
quale si protraggano i lavori di ripristino. Alla luce di queste considerazioni
la Suprema Corte
ha ritenuto che qualora, in violazione dell’art. 1590 Cod.
Civ., al momento della
riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al
normale uso del bene locato, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali
danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione
in pristino, ma anche nel canone dovuto per tutto il periodo necessario per
l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare di averricevuto – da parte di terzi – richieste per la
locazione non soddisfatte a causa dei lavori (Cass.,
1/7/1998, n. 6417).

L’accoglimento dei motivi testè
esaminati rende superfluo l’esame del terzo motivo (con cui la ricorrente
lamenta che il Tribunale abbia trascurato di considerare che la Regione Lazio
si era obbligato a pagare i canoni fino all’accertamento ed alla quantificazione
giudiziale dei danni subiti dall’immobile), che appare assortito.

La impugnata sentenza va, dunque,
cassata limitatamente al punto investito dalla censura accolta, con rinvio alla
Corte d’Appello di Roma, che si uniformerà al principio di diritto innanzi
enunciato e provvedere anche alla liquidazione delle spese del giudizio di
Cassazione.

P.Q.M.

Corte di Cassazione accoglie il
ricorso. Cassa la impugnata sentenzae
rinvia, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di Cassazione, alla
Corte d’Appello di Roma.

Così deciso in Roma, il 11 maggio
2004.

Depositato in Cancelleria il 30
luglio 2004.