La responsabilità del venditore e del notaio per la vendita
di immobile pignorato

Cassazione – Sezione seconda civile – sentenza 29 novembre
2005-26 febbraio 2007, n. 4381

Presidente Calfapietra – Relatore Mazzacane

Pm Golia – conforme – Ricorrente Finagriedil Srl –
Controricorrente Loiacono

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 24 maggio 1991 la Srl Finagriedil ‑
Finanziaria Agricola Edilizia, premesso di aver acquistato con atto pubblico
per notaio Vincenzo Loiacono del 28.1.1988 per il prezzo di lire 175.000.000,
di cui lire 113.274.403 versate in contanti, tre immobili siti in Mesagne, in
relazione ai quali il venditore Antonio Zaccaria aveva dichiarato la completa
libertà da vincoli pregiudizievoli ed ipoteche, salvo quello dipendente dal
mutuo fondiario in favore del Credito Fondiario per la parte residua di prezzo,
esponeva che, avendo avuto di recente l’occasione di vendere vantaggiosamente i
predetti immobili e così, di realizzare un notevole guadagno, non aveva potuto
concludere l’operazione per l’esistenza di due pignoramenti taciuti dal
venditore e non resi manifesti per l’inerzia del notaio rogante.

La società attrice conveniva quindi in giudizio dinanzi al
tribunale di Brindisi Antonio Zaccaria ed il notaio Vincenzo Giuseppe Loiacono
chiedendone la condanna
al risarcimento dei danni subiti.

I convenuti, costituitisi in giudizio, contestavano il
fondamento della domanda.

Il Tribunale con sentenza del 5.9.1997 rigettava la domanda.

A seguito di impugnazione da parte della Finagriedil si
costituivano nel giudizio di appello il Loiacono resistendo al gravame e gli
eredi dello Zaccaria, nel frattempo deceduto, ovvero il coniuge Elisa Dioguardi in proprio e quale
esercente la potestà sul figlio minore V., nonché Fabrizio, Silvia e Stefania
Zaccaria, i quali dichiaravano di aver rinunciato alla eredità del loro
congiunto.

Con sentenza del 26.10.2001 la Corte di Appello di Lecce ha
rigettato l’impugnazione.

Il Giudice di Appello, rilevato che il Loiacono quale notaio
incaricato della stipula dell’atto pubblico sopra menzionato aveva omesso di
effettuare ogni indagine onde verificare se sul bene oggetto del trasferimento
non fosse stato eseguito in precedenza alcun atto di pignoramento, ha ritenuto
tale omissione fonte di responsabilità professionale per il suddetto
professionista; ha peraltro aggiunto che la domanda risarcitoria proposta dalla
Finagriedil doveva essere rigettata in quanto priva di supporto probatorio; infatti non era stata fornita la prova che le procedure
esecutive riguardanti gli immobili suddetti fossero state definite con la
vendita dei beni e neppure era stato provato il preteso mancato guadagno che
l’appellante avrebbe potuto realizzare qualora avesse potuto procedere alla
successiva rivendita degli immobili medesimi.

Per la cassazione di tale sentenza la Finagriedil ha
proposto un ricorso articolato in un unico motivo cui il Loiacono ha resistito
con controricorso.

Motivi della decisione

Con l’unico motivo formulato la ricorrente, denunciando
violazione e falsa applicazione degli articoli 1218, 1223, 1226, 1362 e
seguenti; 2697 e seguenti; 2729 Cc, 112, 115 e 191 Cpc nonché omessa
motivazione, censura la sentenza impugnata per aver escluso la sussistenza di
un danno per la
Finagriedil quale conseguenza della accertata responsabilità
professionale del notaio
Loiacono riguardo alle omesse visure relative agli immobili di cui alla vendita
stipulata il 28.1.1988; la ricorrente deduce la mancata valutazione da parte
del Giudice di merito delle certificazioni rilasciate dalla cancelleria delle
esecuzioni immobiliari del Tribunale di Brindisi che attestavano la pendenza di
tre procedure esecutive sui suddetti beni promosse in epoca antecedente alla
stipula dell’atto pubblico.

La
Finagriedil, premesso che al fine di evitare la vendita
all’asta degli immobili in questione avrebbe dovuto tacitare i creditori
intervenuti nella procedura esecutiva con l’erogazione di somme cospicue e molto superiori al prezzo di lire 175.000.000 versato
dall’esponente in base al menzionato atto di compravendita, rileva che il danno
subito non è assolutamente condizionato alla subastazione dei cespiti, ben potendo essere apprezzato
secondo criteri di verosimiglianza e secondo l’ «id quod plerumque accidit», potendo essere commisurato all’ammontare del
prezzo pagato e delle rate di mutuo corrisposte.

La censura è infondata.

Premesso che il motivo in esame attiene soltanto al mancato
riconoscimento da parte della sentenza impugnata del danno emergente e non
riguarda quindi il lucro cessante, come espressamente precisato dalla
ricorrente, si rileva che il Giudice di Appello correttamente ha escluso un
qualsiasi pregiudizio patrimoniale per la Finagriedil
corrispondente al prezzo degli immobili pagato per contanti ed all’importo
delle rate di mutuo corrisposte in assenza della prova che le procedure
esecutive riguardanti tal beni si fossero concluse con la loro vendita.

Invero la stessa prospettazione offerta dalla ricorrente
della natura del danno asseritamente subito quale conseguenza della accertata
responsabilità professionale del Loiacono è necessariamente legata alla perdita
della proprietà degli immobili acquistati, posto che soltanto in tale ipotesi
il pagamento del prezzo di vendita ed il versamento delle
evento non si è finora verificato, ne consegue che non è riscontrabile
un pregiudizio economicamente valutabile ed apprezzabile per la Finagriedil, ovvero
non meramente potenziale ma attuale e quindi incidente sulla sfera patrimoniale
della ricorrente in termini di effettività e concretezza.

Pertanto è in particolare infondato il profilo di censura
relativo alla dedotta omessa valutazione delle certificazioni attestanti la
pendenza delle esecuzioni immobiliari presso il tribunale di Brindisi, posto che
invece la sentenza impugnata ha esaminato tale documentazione ritenendola
peraltro irrilevante ai fini del riconoscimento di un pregiudizio
patrimonialmente apprezzabile per la Finagriedil , in difetto
di prova della avvenuta vendita all’asta di beni, e dunque operando corretta
applicazione dei requisiti previsti dall’ordinamento giuridico per la
configurabilità del danno, tra i quali invero è compreso anche quello della sua
attualità.

E’ poi appena il caso di rilevare l’infondatezza
dell’accennato richiamo ad una possibile valutazione equitativa del danno
lamentato dalla ricorrente, posto che ovviamente anche tale forma di
liquidazione presuppone comunque la prova della reale esistenza di un danno
risarcibile, nella specie insussistente.

Il ricorso deve quindi essere rigettato.

Ricorrono giusti motivi per compensare interamente tra le
parti le spese di giudizio.

PQM

La Corte
rigetta il ricorso e compensa interamente tra le parti le spese di giudizio.