La funzione della caparra
confirmatoria.

Cassazione – Sezione seconda –
sentenza 17 dicembre – 11 marzo 2008, n. 6463

Presidente Settimj – Relatore
Bertuzzi

Pm Russo – conforme – Ricorrente Bianco –
Controricorrente Currin ed altri

Svolgimento del processo

Bianco Corrado, premesso di avere
stipulato con Cuccurin Aldo, Zemella Cuccurin Ada e Zemella Luigi un contratto
preliminare di compravendita per l’acquisto di una villetta sita in Almese a
Montecapretto per esigenze abitative sue e della sua famiglia, versando,
all’atto della sottoscrizione, la somma di L. 100.000.000 a titolo
di caparra confirmatoria, e di avere successivamente scoperto l’alterazione
artificiosa delle planimetrie originali dell’immobile, che indicavano come
"sottotetto non abitabile" il locale del primo piano presentato come
studio, convenne dinanzi al tribunale di Torino i promettenti venditori nonché
Moccagatta Luisa, mediatrice dell’affare, e Bertero Lorenzo, che aveva condotto
le trattative per conto dei promettenti venditori, chiedendo l’annullamento del
contratto per vizio del consenso perché determinato da dolo delle controparti
o, in subordine, la sua risoluzione per grave inadempimento, con condanna alla
restituzione del doppio della caparra versata, nonché la condanna della Moccagatta
al risarcimento dei danni e, infine, l’accertamento nei confronti sia della
Moccagatta che del Bertero di nulla dovere agli stessi a titolo di provvigione.

Costituitisi in
giudizio tutti i convenuti, Cuccurin Aldo, Zemella Cuccurin Ada e
Zemella Luigi rappresentarono che l’attore aveva avuto piena conoscenza delle
condizioni di abitabilità dell’immobile e che comunque la non abitabilità del
locale studio, che aveva una superficie di 33 mq. su un complessiva estensione
di 550 mq. dell’immobile, costituiva una inesattezza
del tutto marginale nell’operazione contrattuale voluta dalle parti;
affermando, inoltre, che il Bianco non aveva provveduto al pagamento della
seconda rata del prezzo di L. 200.000.000, chiesero in via riconvenzionale che
fosse accertata la legittimità del loro recesso dal contratto e fosse loro
riconosciuto il diritto a trattenere la caparra versata, ovvero, in subordine,
che il contratto fosse dichiarato risolto per inadempimento del promissario
acquirente, con sua condanna al risarcimento del danno.

Moccagatta Luisa e Bertero
Lorenzo chiesero il rigetto delle domande contro di loro proposte e la condanna
dell’attore al pagamento della provvigione.

Il Tribunale adito, ritenuto
l’inadempimento dei convenuti, pronunciò la risoluzione del contratto e
condannò i promettenti venditori al pagamento del doppio della caparra
ricevuta, respingendo le altre domande dell’attore.

La sentenza fu impugnata in via
principale da Cuccurin Aldo, Zemella Cuccurin Ada e Zemella Luigi e, in via
incidentale, da Bianco Corrado. Dopo avere disposto l’integrazione del
contraddittorio nei confronti di Moccagatta Luisa e Bertero Lorenzo, con
sentenza dell’8.11.2004 la Corte
di appello di Torino, in riforma della decisione di primo grado, dichiarò il
contratto risolto per inadempimento del Bianco, rigettò sia la domanda degli
appellanti diretta all’incameramento della caparra ricevuta che le opposte
richieste della controparte, dichiarando altresì inammissibile l’appello
incidentale. A fondamento di tale decisione, la Corte osservò che la non
abitabilità del locale studio doveva considerarsi un inadempimento di scarsa
importanza, inidoneo come tale a giustificare sia il rifiuto del promissorio
acquirente di eseguire il contratto, che la sua domanda di risoluzione dello
stesso, atteso che, essendo la superficie di detto locale minima rispetto alla
superficie dell’immobile, di cui l’intero piano mansardato era indicato in
contratto come non abitabile, il suddetto locale, sia dal punto di vista
qualitativo che da quello quantitativo, aveva avuto un peso marginale
nell’economia dell’affare, considerato altresì, da un lato, la disponibilità
dei promettenti venditori di attivarsi per la pratica del suo condono e,
dall’altro, l’interesse del promissorio acquirente, che aveva dimostrato,
manifestando la propria volontà di acquistare un immobile con l’intero piano
mansardato non munito di abitabilità, a rinunziare a detto requisito. La Corte respinse invece la
domanda di accertamento dell’avvenuto recesso dal contratto e di trattenimento
della caparra ricevuta, nonché quella in via subordinata, di risarcimento del
danno, rilevando che le parti non avevano convenuto la facoltà di recesso e che
del danno non era stata fornita alcuna prova. Con riguardo all’appello
incidentale proposto dall’attore, il giudizio di inammissibilità fu infine
motivato rilevando che con esso la parte non aveva
confutato le argomentazioni del giudice di primo grado; che aveva disatteso la
domanda di annullamento del contratto per dolo, ma si era limitato ad un mero
richiamo alle difese svolte nel giudizio di primo grado.

Contro questa decisione, con atto
notificato il 23.9.2005, propone ricorso per cassazione Bianco Domenico,
deducendo due motivi.

Cuccurin Aldo, Zemella Cuccurin
Ada e Zemella Luigi si sono costituiti con controricorso ed hanno proposto, a
loro volta, ricorso incidentale.

Con ordinanza del 27.3.2007,
questa Corte ha disposto l’integrazione del contraddittorio nei confronti di
Moccagatta Luisa e Bertero Lorenzo, adempimento che il ricorrente ha eseguito
con atto notificato il 18.6.2007.

Moccagatta Luisa e Bertero
Lorenzo non si sono costituti.

Le parti costituite hanno
depositato memoria.

Motivi della decisione

1. Il primo motivo di ricorso
deduce "Violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c. (art.
360 n. 3 c.p.c.) in relazione all’omessa e/o insufficiente ed erronea
motivazione, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c. sul punto decisivo della
controversia per avere omesso l’esame del profilo soggettivo dell’inadempimento
dei promettenti venditori circa le condizioni dell’abitabilità dell’immobile;
violazione e falsa applicazione di legge (art. 360 n. 3 c.p.c.) in relazione
alla mancata consegna del permesso di abitabilità in sede di preliminare".

Sostiene il ricorrente che la Corte di appello è incorsa
in errore allorché ha ritenuto la non rilevanza del difetto di abitabilità del
locale studio nella complessiva economia del rapporto negoziale, in quanto non
ha rilevato l’aspetto soggettivo dell’inadempimento rappresentato dalla
alterazione delle planimetrie dell’immobile ad opera
delle controparti, disattendendo l’orientamento giurisprudenziale secondo cui
la valutazione dell’inadempimento va condotta sia sotto il profilo oggettivo
che sotto quello soggettivo, consistente nella condotta delle parti. Che poi il
comportamento della controparte fosse stato nella
specie rilevante, deriva dalla circostanza che la falsa rappresentazione della
planimetria dell’immobile ha determinato il Bianco a stipulare il preliminare.
Il giudice di appello ha poi errato nel ritenere che la proposta dei
promettenti venditori di attivarsi per la pratica di condono del locale equivalesse alla accertata condonabilità dello stesso. Il
ricorrente critica infine, perché incongruente, l’accertamento della sentenza
circa la ritenuta marginalità della destinazione del locale in contestazione
sull’economia dell’affare, rilevando che tale giudizio è tratto prendendo in
considerazione l’intera superficie dell’immobile, laddove avrebbe dovuto più
correttamente riferirsi soltanto alla superficie abitabile, senza considerare
il piano mansardato, nonché il rilievo che la disponibilità del Bianco ad
acquistare un immobile per una parte non munito di
licenza di abitabilità potesse significare rinunzia a detto requisito anche con
riferimento al locale suddetto.

Il motivo è infondato.

In ordine alla doglianza secondo
cui la Corte di
merito non avrebbe sufficientemente valutato il
profilo soggettivo del dedotto inadempimento, va osservato che il richiamo
fatto dal ricorrente alla giurisprudenza di questa Corte in tema di criteri di
accertamento dell’inadempimento contrattuale ai fini della risoluzione del
contratto non appare riprodotto in modo appropriato.

L’affermazione secondo cui la
pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento richiede
un accertamento non limitato al solo parametro oggettivo, volto a verificare
che l’inadempimento, tenuto conto dell’interesse delle parti, abbia inciso in
misura apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto negoziale, dando
luogo ad uno squilibro sensibile del sinallagma del contratto, ma debba, o
meglio, possa estendersi anche al profilo soggettivo della colpa, al fine di
valutare, anche sotto tale aspetto, il comportamento delle parti, non si limita infatti, come adombrato dal ricorrente, a sottolineare
l’esigenza di una duplice valutazione dell’inadempimento, ma, ad una lettura
più attenta, declina un criterio di valutazione che deve seguire un ordine di
priorità logica e giuridica, nel senso che l’accertamento del profilo oggettivo
va completato con quello soggettivo, dal momento che da esso può emergere una
situazione tale o da escludere un inadempimento colpevole ovvero da attenuare
il giudizio di gravità dell’inadempimento (così, esattamente: Cass. n. 7083 del
2006; nello stesso senso: Cass. n. 1773 del 2001). Ne deriva che l’indagine
circa il profilo soggettivo della colpa segue ma non
può mai sostituire o sovrapporsi all’accertamento del profilo oggettivo e che,
una volta esclusa sulla base del criterio oggettivo la gravità
dell’inadempimento nel caso concreto, la risoluzione non può essere pronunciata
per il solo fatto che l’inesattezza della prestazione, giudicata non grave, sia
riferibile, quand’anche se ne sia fornita la prova, ad un disegno intenzionale
dell’obbligato. Il profilo soggettivo della colpa, infatti, può rilevare al
solo fine di attenuare il giudizio di gravità dell’inadempimento (laddove
ricorra una tolleranza del creditore ovvero una riparazione del debitore) ovvero
di escludere lo stesso inadempimento (laddove il debito provi di non essere in
colpa e che la mancata esecuzione della prestazione dipende da causa a lui non imputabile), ma non già a far ritenere grave un
inadempimento che, sotto il profilo oggettivo, si è accertato come scarsamente
rilevante.

Per tale ragione, il fatto che la Corte di appello abbia
omesso di esaminare il profilo soggettivo non integra alcuna lacuna o errore,
ma costituisce la conseguenza diretta dell’accertamento da essa
compiuto in ordine alla scarsa importanza dell’inadempimento denunziato.

Le altre censure sollevate nel
motivo sono parimenti infondate.

Premesso che la valutazione in
ordine alla gravità dell’inadempimento integra un accertamento di fatto
demandato dalla legge al giudice di merito e non censurabile in sede di
legittimità se non sotto il profilo della motivazione, si rileva che il giudice
di secondo grado ha dato conto in modo congruo ed esauriente delle ragioni per
le quali ha ritenuto nella specie l’inadempimento dei promettenti venditori di
scarsa importanza, fondando tale giudizio sul raffronto tra la superficie del
locale privo di abitabilità rispetto alla superficie dell’intero immobile,
sulla circostanza, non contestata, della sua condonabilità, nonché sul rilievo
che l’inesattezza riscontrata aveva scarso interesse per il promissorio
acquirente, dal momento che egli si era già determinato ad acquisire un
immobile il cui intero piano mansardato era privo del suddetto requisito. In
tale contesto, l’avere il giudice di appello fatto riferimento, in questa
valutazione, all’intera superficie dell’immobile e non già alla sola parte
abitabile, non integra un elemento di incongruità della motivazione, ma un dato
coerente con i criteri di giudizio utilizzati.

Inammissibile perché nuova, non
risultando proposta nei precedenti gradi di giudizio, è infine la doglianza che
sembra lamentare la mancata considerazione da parte del giudice di merito della
irregolarità urbanistica dell’immobile, quale causa ostativa al suo trasferimento
per atto inter vivos.

Il secondo motivo di ricorso
denunzia "Violazione e falsa applicazione di legge (art. 360 n. 3 c.p.c.) in riferimento all’art. 342 e conseguente omessa
motivazione, in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c. su un punto decisivo della
controversia", censurando la sentenza impugnata per avere dichiarato
inammissibile il proprio appello incidentale sulla base del rilievo che esso
non contenesse una specifica confutazione delle ragioni esposte nella sentenza
di primo grado a sostegno del rigetto della sua domanda di annullamento del
contratto per dolo dei promettenti venditori.

Il motivo è infondato.

Sul punto deve ribadirsi il principio, più volte affermato da questa Corte, secondo
cui, a mente dell’art. 342, comma 1, cod. proc. civ.,
l’onere della specificazione dei motivi d’appello può considerarsi assolto solo
laddove l’atto introduttivo del gravame contenga argomentate ragioni di
doglianza su ciascuno dei capi della sentenza oggetto di censura, avendo il
giudizio d’appello natura di revisio prioris instantiae solo alla stregua dei
motivi di gravame; pertanto, non è sufficiente che la sentenza di primo grado
venga impugnata nella sua interezza, essendo, per contro, necessario che le
ragioni sulle quali si fonda il gravame siano esposte, per ciascuno dei capi
censurati, con sufficiente grado di specificità in relazione e contrapposizione
con le ragioni addotte, nella sentenza impugnata, a giustificazione delle
singole adottate decisioni (Cass. n. 20261 del 2006; Cass. n. 11372 del 2006; Cass.
n. 11935 del 2002).

Nel caso di specie, il giudice di
appello si è conformato a tale principio, osservando che l’appellante,
nell’impugnare la statuizione del giudice di primo grado, si era limitato al
mero richiamo alle difese svolte in primo grado, circostanza che invero non
risulta nemmeno posta in discussione nel presente motivo. In conclusione il
ricorso principale è respinto.

2. Con un unico motivo, il
ricorso incidentale denunzia violazione e falsa applicazione dell’art. 1385
cod. civ. in relazione al precedente art. 1373,
lamentando che il giudice di appello abbia respinto la domanda riconvenzionale
dei convenuti di accertamento della legittimità del loro recesso dal contratto
per inadempimento del promissorio acquirente al pagamento delle rate del prezzo
e la loro successiva richiesta di trattenere la caparra versata sulla base del
presupposto che le parti non avessero convenuto la facoltà di recesso prevista
dall’art. 1373 cod. civ..

Il motivo è fondato.

Non è in alcun modo in
contestazione che al momento della sottoscrizione del preliminare il
promissorio acquirente versò alla controparte la somma di L. 100.000.000 a titolo
di caparra confirmatoria, essendo stata la relativa circostanza riferita da
entrambi i contraenti.

Tanto precisato, la Corte di appello, nel
respingere le relative richieste dei convenuti, pur nella premessa
dell’inadempimento del promissorio acquirente al pagamento della seconda rata
del prezzo di L. 200.000.000,
ha completamente ignorato il meccanismo operativo e
funzionale dell’istituto della caparra confirmatoria, come delineato dall’art.
1385 cod. civ., secondo cui nei casi di consegna, al
momento della conclusione del contratto, di una somma di denaro a titolo di
caparra confirmatoria, "Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente,
l’altra può recedere dal contratto, trattenendo la caparra".

Il diritto di recedere dal
contratto e di trattenere la caparra ricevuta (ovvero di pretendere il doppio
della caparra versata) in caso di inadempimento della controparte costituisce
pertanto l’effetto proprio della clausola con cui le parti hanno convenuto, nel
concludere il contratto, la dazione di una somma di denaro quale caparra
confirmatoria, esprimendo per tale via la volontà di applicare al negozio la
disciplina propria di tale istituto, cui va riconosciuta la funzione di una
preventiva e convenzionale liquidazione del danno per inadempimento, e di
derogare, nel contempo, sia pure in forma non definitiva, essendo sempre salva
la facoltà per la parte non inadempiente di avvalersi del diverso rimedio della
risoluzione, la disciplina generale in materia di inadempimento contrattuale.

La Corte di appello ha pertanto
errato nel ritenere l’infondatezza delle domande in questione, pur in presenza della dazione di una somma a titolo di caparra
confirmatoria e dell’inadempimento del promissario acquirente, per non avere le
parti contraenti espressamente stipulato una facoltà di recesso dal contratto.

Il ricorso incidentale va
pertanto accolto, la sentenza cassata e, sussistendone le condizioni –
risultando pacifica la consegna, al momento della conclusione del contratto,
della somma di L. 100.000.000
a titolo di caparra confirmatoria ed accertato
l’inadempimento del promissorio acquirente dell’obbligazione di versare la
seconda rata del prezzo – la causa va decisa nel merito, dichiarando legittimo
il recesso dal contratto esercitato dai promettenti venditori ed il loro
diritto a trattenere la somma di L. 100.000.000 ricevuta a titolo di caparra.

3. Le spese di giudizio,
liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Rigetta il
ricorso principale ed accoglie quello incidentale; cassa la sentenza impugnata
e, decidendo nel merito, dichiara legittimo il recesso dal contratto
preliminare di compravendita esercitato da Cuccurin Aldo, Zemella Cuccurin Ada
e Zemella Luigi ed il loro diritto a trattenere la somma di L. 100.000.000
ricevuta a titolo di caparra; condanna Bianco Corrado al pagamento in favore
delle controparti delle spese di giudizio, che liquida in Euro 8.100,00, di cui
Euro 8.000 per onorari, oltre accessori.