La Cassazione fa il punto
sulla competenza territoriale per le controversie condominiali.

Cassazione – Sezioni unite civili – sentenza 22 giugno-18 settembre 2006, n.
20076

Presidente Carbone – Relatore
Settimj

Pm Iannelli – conforme –
Ricorrente Bertazzoni

Svolgimento del processo

Giovanni Bertazzoni ha convenuto
il Condominio Villaggio Panetta n. 1 di Davoli Marina innanzi al GdP di
Catanzaro, con opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti da
quell’ufficio per la somma di lire 485.024 ex adverso pretesa quale quota di
pertinenza d’oneri condominiali, eccependo, preliminarmente in rito,
l’incompetenza per territorio del giudice adito, su la considerazione che
questa dovesse essere determinata con riferimento al luogo ove trovasi, non già
l’ufficio de l’amministratore ma l’immobile condominiale, e contestando, nel
merito, la propria qualità di condomino in re azione ai contributi richiesti e
la regolarità della costituzione del condominio.

Ne ha deciso il giudice di pace
di Catanzaro, con sentenza 25 febbraio 2000, respingendo dapprima l’eccezione
in rito sul rilievo che nella città aveva domicilio l’ufficio del condominio
cui affluivano tutti i pagamenti delle quote condominiali, e quindi quelle nel
merito.

Detta pronunzia Giovanni
Bertazzoni ha impugnato con ricorso per cassazione affidato a due motivi, nel
primo dei quali ripropone la questione di competenza denunziando la violazione
dell’articolo 23 Cpc.

Discussa la causa innanzi alla
seconda Sezione civile, questa, con ordinanza 28 settembre 2005, ha rimesso la causa
al Primo Presidente, avendo rilevato un contrasto d’orientamenti,
tra le sezioni semplici ed interno alla medesima sezione, sulla
questione se la previsione dell’articolo 23 Cpc, per la quale la cognizione
delle cause tra condomini è devoluta al giudice del luogo in cui si trova la
cosa comune, debba trovare applicazione alle sole controversie sul diritto di
proprietà od altri diritti inerenti alla disponibilità ed all’uso della cosa
comune, ovvero debba essere estesa anche a quelle sulle obbligazioni nascenti
pro quota a carico dei singoli condomini dalla loro partecipazione alla
comunione.

La causa è stata, quindi,
assegnata a queste Su per la soluzione del contrasto.

Motivi della decisione

Come questa Corte ha già avuto
occasione d’evidenziare con una pronuncia che già espone, sulla base di una
disamina complessiva dell’istituto alla luce anche della prevalente
giurisprudenza, tutti i criteri interpretativi necessari ad una corretta
applicazione della normativa in materia (Cassazione 6319/03), nel vigente Cpc,
con il quale il legislatore s’è impegnato a realizzare coerenti indirizzi di
politica giudiziaria, la competenza per territorio prevede un foro generale ed
una serie di fori speciali e la ratio di tali previsioni risiede, quanto
all’uno, nell’opportunità che le persone fisiche e giuridiche siano chiamate a
comparire al giudice del luogo nel quale è per loro meno oneroso convenire,
quanto agli altri, nell’opportunità di prescindere dalla regola generale in
funzione del maggior vantaggio che entrambe le parti possano conseguire nel
radicare la lite innanzi al giudice del luogo in cui è collocato l’oggetto dei
contrapposti interessi, oppure delle particolari esigenze di determinati
procedimenti in relazione agli oggetti od ai soggetti.

Quanto ai fori speciali, attesto
il fatto stesso che sono individuati, con riferimento ad una specifica loro
utilità, in via d’eccezione rispetto alla regola costituita dal foro generale,
devesi ritenere, per il principio genus per speciem derogatur, che siano configurati
dal legislatore come prevalenti rispetto al foro generale; inoltre, non essendo
per essi prevista la facoltà di scelta alternativa
viceversa espressamente consentita rispetto al foro generale per le cause
relative ai diritti d’obbligazione, devesi ritenere, per il principio ubi lex
dixit voluti ubi non dixit noluit, che sia stato loro attribuito il carattere
dell’esclusività.

In definitiva, la statuizione del
foro speciale esclude sia il foro generale sia quello alternativo.

Ex articolo 23 Cpc, costituisce
foro speciale quello per le cause tra i soci e tra i condomini che, per i sopra
richiamati principi, prevale rispetto al foro generale e costituisce un foro
esclusivo, in suscettibile di deroga in favore di fori alternativi rimessi alla
scelta dell’attore in base a diversi criteri territoriali di collegamento, onde
le controversie de quibus devono proporsi necessariamente, davanti al giudice
del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.

Alla previsione della norma in
esame, per la prevalente giurisprudenza, vanno ricondotte tutte le ipotesi di
comunione ex articolo 1100 Cc e non solo quella dei condomini d’edificio diviso
per piano o porzioni di piano (Cassazione 1365/99, 10863/98, 5267/96, 2026/94,
8734/93).

Presupposto per l’applicabilità
della stessa è , ovviamente, che sia l’attore sia il
convenuto abbiano la qualità di condomino in relazione ai “beni comuni” o alla
maggior parte di essi che si trovino nel luogo ove va incardinato il giudizio;
non di meno, sempre per la giurisprudenza prevalente, anche le controversie che
insorgono tra l’amministratore del condominio ed il singolo condominio in
ordine all’attività di gestione della cosa comune e, particolarmente, alla
riscossine dei contribuenti dovuti da ciascun condominio in ragione della sua
partecipazione alla comunione, vanno considerate alla stregua delle liti tra
condomini e, quindi, regolate, quanto all’individuazione della competenza per
territorio del giudice destinato a conoscerne, dalla disposizione dell’articolo
23 Cpc (oltre alla già richiamata, Cassazione 2172/04, 12274/02, 2026/94,
8734/93, 9828/92).

Ciò in quanto, l’attività
dell’amministrazione del condominio volgendosi in due diverse direzioni, id est
nei confronti dei terzi per conto dell’intero gruppo dei condomini e nei
riguardi dei singoli partecipanti alla comunione, va in essa
ravvisata una diversità di posizioni giuridiche riconducibili, rispettivamente,
ai rapporti esterni ed a quelli interni alla sfera condominiale, nei quali
ultimi, relativi anche alla riscossione dei contributi condominiali della quale
si discute, rappresentando l’amministratore in tale attività gli altri
condomini in ragione d’un mandato con rappresentanza, caratterizzato da tratti
distintivi in ordine alle modalità di costituzione del rapporto ed al contenuto
“sociale” della gestione, la controversia proposta è in definitiva una lite tra
condomini.

Né alla tesi prospettata può
utilmente opporsi il dato testuale del riferimento normativo ai “beni comuni”
ed alla cause “tra condomini” per ritenere che il
legislatore abbia inteso includere nell’articolo 23 Cpc le sole controversie
aventi ad oggetto l’uso delle cose comuni e quelle di carattere reale fra
condomini.

Invero, l’argomento letterale sul
quale essa precipuamente si fonda, ossia il fatto che l’articolo 23 Cpc faccia
riferimento alle “cause tra condomini” e non a quelle tra condominio e
condomini, è del tutto fallace, poiché una siffatta distinzione non ha alcun
senso ove si consideri che il condominio, a differenza dalla società, non è un
oggetto dotato di una propria personalità, sia pure attenuata, o di una propria
autonomia patrimoniale rispetto ai soggetti che ne fanno parte, ma si configura
come gestione collegiale d’interessi individuali facenti capo a questi ultimi,
onde il suo amministratore – la cui nomina, per altro, è prescritta
dall’articolo 1129 Cc soltanto quando i condomini
siano più di quattro – non può considerarsi investito d’un potere di rappresentanza
organica ma ha la semplice rappresentanza volontaria di ciascuno dei
partecipanti, alla stregua d’un comune mandatario, come dispone espressamente
l’articolo 1131 Cc (Cassazione 8734/93, 9628/87, 1720/81, 2668/63).

Ne consegue che qualunque controversia
possa insorgere nell’ambito condominiale per ragioni
afferenti al condominio, quand’anche veda contrapposto un singolo partecipante
a tutti gli altri, ciascuno dei quali è singolarmente rappresentato
dall’amministratore, è perciò sempre una controversia “tra condomini” la cui
cognizione ratione loci spetta esclusivamente e senza alternative, in forza del
citato articolo 23 Cpc, al giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la
maggior parte di essi.

È arbitraria, dunque, la pretesa
di limitare la sfera di applicazione del ripetuto articolo 23
alle liti tra singoli condomini attinenti ai rapporti giuridici derivanti dalla
proprietà delle parti comuni dell’edificio o dall’uso e godimento delle stesse,
con esclusione di quelle attinenti ai diritti di obbligazione e, in
particolare, alla riscossione dei contributi condominiali necessari alla
gestione.

Una siffatta limitazione urta,
peraltro, contro il decisivo rilievo che, ove per “cause tra condomini”, ex
articolo 23 Cpc, dovessero intendersi solo quelle a carattere reale testé
indicate, non si comprenderebbe la necessità della norma in parola con
riferimento al condominio, visto che già il precedente articolo 21 Cpc prevede,
quale foro speciale per le cause relative a diritti reali immobiliari quello
del luogo dove è posto l’immobile o la parte di esso
soggetta a maggiore tributo verso lo Stato.

Aggiungasi che la previsione,
nella stessa norma e con analoghi criteri, del foro per le cause societarie,
per lo più di natura obbligatoria, lascia intendere che si sia inteso soltanto
devolvere allo stesso giudice cause altrimenti proponibili
innanzi a più fori concorrenti.

La soluzione seguita dalla
indicata giurisprudenza dominante, della quale si sono riportate le principali
argomentazioni, appare, in tal modo, esaurientemente motivata, potendo il suo
percorso argomentativi contare non solo su di una interpretazione
del dato letterale della norma alla luce della specificità dell’istituto del
condominio, ma anche su di una lettura sistematica della disposizione in
coordinamento con le altre norme in tema di forme speciali, in particolare con
l’articolo 21 per le cause relative ai diritti reali, ed, infine, sulla
considerazione della ratio legis ispiratrice della previsione del foro speciale
per le cause condominiali.

Tenuto conto
delle considerazioni che precedono, è agevole risolvere la segnalata divergenza
d’opinioni che trae origine da tre pronunce (Cassazione, Sezione seconda,
12208/93; 2249/00; Sezione terza, 269/03) le affermazioni delle quali sul thema
decidendum, oltre a porsi in contrasto con la ricordata prevalente difforme
opinione giurisprudenziale, emergono, tra l’altro, da contesti non
significativi.

La sentenza 12208/93 non affronta
affatto la questione della competenza territoriale in ordine alle
controversi aventi ad oggetto la corresponsione degli oneri condominiali
con riferimento all’articolo 23 Cpc, norma il cui disposto e le problematiche
eventualmente poste dalla sua applicabilità nel caso di specie vengono del
tutto ignorati, bensì, pedissequamente seguendo gli argomenti del giudice a quo
e delle parti, imposta la soluzione della controversia con esclusivo
riferimento all’individuazione del luogo d’adempimento dell’obbligazione, che
individua nel domicilio del creditore questo ritenendo doversi far coincidere,
per il condominio, con quello privato dell’amministratore che lo rappresenta,
quindi, in applicazione degli articoli 18 e 20 Cpc, in relazione a quello
stesso luogo individua il giudice competente a decidere della causa.

La tesi seguita nella sentenza in
esame è indubbiamente conforme alla prevalente opinione giurisprudenziale in
materia, che, tuttavia, si è formata e permane in tema non d’individuazione non
del luogo ove debbono svolgersi i giudizi in tema d’adempimento agli oneri
condominiali, bensì d’individuazione del luogo ove debba effettuarsi tale
adempimento ed ove debbano effettuarsi le notificazioni degli atti giudiziari
nei confronti del condominio, giurisprudenza nella quale giustamente si rileva
come l’uno e le altre, in mancanza di diverse espresse previsioni del
regolamento e/o di locali presso lo stabile comune specificamente destinati
all’organizzazione dell’attività condominiale, debbano avere luogo presso il
domicilio dell’amministratore.

Vi risultano, dunque, del tutto neglette, non solo il fondamentale argomento a
contrario costituito dall’esistenza d’una norma speciale, quella posta
dall’articolo 23 Cpc, la quale stabilisce che per le cause tra condomini è
competente il giudice del luogo dove si trova l’edificio condominiale, ma
anche, pur facendo riferimento all’amministratore quale mandatario con
rappresentanza dei singoli condomini, la sopra riportata prevalente opinione
giurisprudenziale, per la quale le controversie che sorgono in sede di
riscossione dei contributi dovuti da ciascun condominio per l’utilizzazione
delle cose comuni, proprio in ragione di tale qualificazione
dell’amministratore, agendo questi, nell’attività di riscossione, in
rappresentanza volontaria di ciascuno degli altri condomini, costituiscono liti
tra condomini, soggette appunto, quanto alla competenza territoriale,
all’articolo 23 Cpc.

L’ordinanza 269/03, della Terza
sezione, invece, si è pronunciata, in effetti, sulla questione e, nella
convinzione di dare continuità a quanto già in altre
occasioni affermato al riguardo in armonia con la stessa formulazione
letterale della disposizione, ha ritenuto che, ai fini dell’applicabilità della
disciplina dell’articolo 23 Cpc sulla competenza territoriale in ordine alle
liti tra i partecipanti alla comunione, debba intendersi per causa vertente tra
condomini quella in cui si controverta in tema di rapporti giuridici attinenti
al diritto reale di proprietà ed all’uso delle cose comuni, onde la
disposizione non possa invocarsi nella diversa ipotesi in cui l’amministratore
pretenda nei confronti del singolo condominio il pagamento delle spese
condominiali.

A fondamento dell’affermata
intenzione di “dare continuità” all’interpretazione giurisprudenziale della
norma, l’ordinanza in esame richiama il solo precedente in termini di
Cassazione 2249/00 e, pur dando atto, contestualmente, della difforme opinione
espressa, al riguardo, da Cassazione 8734/93 e
12274/02, singolarmente non si sofferma affatto a spiegare per quale ragione
accolta l’una piuttosto che l’altra tesi.

La sentenza
della seconda sezione 2249/00 è richiamata anche dall’ordinanza che ha
denunciato il contrasto.

In proposito deve, tuttavia,
osservarsi come la citazione, nell’un caso e nell’altro, di tale precedente non
sembri affatto determinante e trovi origine da una lettura non della sentenza
quanto piuttosto della sola massima, nella quale è estrapolata l’affermazione per cui «le cause tra i condomini sono quelle in cui si
controverte in ordine ai rapporti giuridici attinenti al diritto reale di
proprietà ed all’uso delle cose comuni» che, nell’economia della decisione,
rappresenta, invece, un obiter dictum apodittico ed, in quanto tale, un
evidente lapsus di redazione (quandoque et bonus dormitat Homerus).

La sentenza di cui trattasi risulta,
infatti, pronunziata in un giudizio l’oggetto del quale era costituito dal
diritto di credito vantato dall’amministratore in rappresentanza dei condomini
nei confronti d’un singolo condominio per il pagamento di oneri condominiali,
bensì dalla pretesa d’un singolo condominio (nella specie, coerede), che agiva
in via surrogatoria avendo soddisfatto il credito dell’amministratore (nella
specie, giudiziario di beni ereditari alla riscossione del proprio compenso nei
confronti dei condomini tutti, nella specie l’altro coerede); la ratio
decidendi, del tutto corretta, nell’escludere la competenza del giudice del
forum rei sitae, vi risulta chiaramente indicata nel carattere eminentemente
obbligatorio e personale del diritto di rivalsa e dell’azione proposta onde
conseguirne il soddisfacimento, fondata sull’anticipazione della somma
corrisposta al creditore comune e non sul rapporto di comunione, onde il
riferimento, non condivisibile per quanto già evidenziato all’identificazione
delle “cause tra condomini” come cause attinenti “al diritto reale di proprietà
ed all’uso delle cose comuni” vi appare, come già rilevato, superfluo e non
determinante ai fini dell’adottata decisione sul punto.

La stessa originaria pretesa
dell’amministratore, d’altronde, attenendo ad obbligazione nascente dal
rapporto di mandato tra mandatario e mandanti, era estranea al rapporto di
condominio, che verte soltanto tra i proprietari delle
singole porzioni del bene di pertinenza esclusiva e contestualmente
comproprietari delle parti comuni, onde la competenza a conoscere della
relativa controversia non poteva essere determinata ex articolo 23 Cpc ma
doveva necessariamente esserlo ex articoli 18 e 20 Cpc (Cassazione 5235/00).

In conclusine,
il primo motivo del ricorso, con il quale si è dedotta l’incompetenza per
territorio del GdP di Catanzaro ad emettere il decreto ingiuntivo opposto, va
accolto e va dichiarata la competenza per territorio del GdP di Davoli; ne
consegue l’assorbimento degli altri motivi di ricorso, concernenti il merito della
controversia, la quale, in ragione di quanto sopra, può essere definita in
questa sede, ex articolo 384 Cpc, con l’accoglimento dell’opposizione e la
revoca del decreto ingiuntivo opposto in quanto emesso da giudice incompetente.

In considerazione dell’esaminato
contrasto giurisprudenziale, si ravvisano giusti motivi per la compensazione
delle spese d’entrambe le fasi del presente giudizio.

PQM

La Corte accoglie il primo
motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, dichiara la competenza del GdP
di Davoli, cassa senza rinvio l’impugnata sentenza in relazione al motivo
accolto e, decidendo nel merito, accoglie l’opposizione, revoca il decreto
ingiuntivo opposto, compensa le spese d’entrambe le fasi del giudizio.