I chiarimenti sulle agevolazioni “prima casa”.

Agenzia delle Entrate CIRCOLARE N. 38 del 12.08.2005

Oggetto: Agevolazioni fiscali per
l’acquisto della c.d. "prima casa" – Art.
1, Tariffa parte prima, nota II-bis), D.P.R. 26
aprile 1986, n. 131

INDICE

PREMESSA

1 Applicabilità dell’agevolazione al
cittadino italiano emigrato all’estero

2 REQUISITI SOGGETTIVI

2.1 Coniuge in regime di comunione legale

2.2 Titolarità di nuda proprietà su
altra casa di abitazione

2.3 Acquisti pro-quota di diritti
reali sullo stesso immobile

2.4 Requisito della residenza

3 REQUISITI OGGETTIVI

3.1 Irrilevanza della classificazione catastale
delle abitazioni trasferite

3.2 Fabbricato rurale idoneo all’utilizzazione abitativa – Applicabilità dell’agevolazione "prima
casa"

3.3 Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione

3.4 Acquisto di abitazione
contigua

4 NOVITA’ NEL GODIMENTO
DELL’AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA"

5 DECADENZA

5.1. Decorrenza del termine iniziale di accertamento nel caso di immobile in corso di costruzione

5.2. Rivendita nel quinquennio e
acquisto di un terreno per edificare la propria abitazione principale

5.3. Revoca delle agevolazioni
relative ad atti soggetti ad IVA

6. APPLICABILITA’ DELL’AGEVOLAZIONE
in caso di successione o donazione

6.1. Successioni mortis
causa

6.2. Donazioni

7. PERTINENZE

7.1. Acquisto a titolo gratuito di
pertinenza successivo a quello dell’abitazione agevolata

7.2. Cessione di terreni non graffati

8. CREDITO
D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA

9. ATTO INTEGRATIVO

ALLEGATO N. 1 –
Ministero dei Lavori Pubblici- Decreto del 02/08/1969

ALLEGATO N. 2 – D.P.R. 26 aprile 1986
n. 131 – Tariffa Parte Prima

ALLEGATO N. 3 – D.P.R. 28 dicembre
2000, n. 445

ALLEGATO N. 4 – Articolo 9, D.L. 30
dicembre 1993, n. 557

PREMESSA

Con la presente circolare si
forniscono alcuni chiarimenti in merito alla corretta applicazione
dell’agevolazione cosiddetta "prima casa". Preliminarmente si ricorda
che l’agevolazione "prima casa" consente di:

– applicare
l’imposta di registro con l’aliquota del 3 per cento in luogo del 7 per cento;

– applicare le imposte ipotecaria e
catastale in misura fissa in luogo, rispettivamente, del 2 e dell’1
per cento.

Il regime agevolato in esame trova
applicazione ai trasferimenti che abbiano ad oggetto
case di abitazione non di lusso secondo le caratteristiche di cui al decreto
del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, sempre che ricorrano le
condizioni di cui alla nota II-bis dell’articolo 1
della Tariffa, parte prima, del Testo Unico Registro delle disposizioni
concernenti l’imposta di registro, approvato con d.P.R.
26 aprile 1986, n. 131 (in seguito Testo Unico Registro), i cui testi sono
riportati rispettivamente negli allegati 1 e 2 alla presente circolare. I
requisiti di carattere soggettivo e oggettivo dell’agevolazione in commento
riguardano:

1) la tipologia dell’immobile
trasferito: deve trattarsi di una casa di abitazione
avente caratteristiche non di lusso secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto
1969;

2) l’ubicazione dell’immobile: "l’immobile deve essere situato nel comune in cui
l’acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria
residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria
attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in
cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso
in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile
sia acquistato come prima casa sul territorio italiano";

3) l’assenza di altri
diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune: l’acquirente non
può risultare titolare " … esclusivo o in comunione con il coniuge dei
diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione
nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare";

4) la novità nel godimento
dell’agevolazione: l’acquirente non può essere titolare " … neppure per
quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di
diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa
di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal
coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo …" o, in generale, con le agevolazioni "prima casa"
che si sono succedute negli anni.

La dichiarazione di voler stabilire
la propria residenza (punto 2) e le dichiarazioni di non possidenza (punto 3)
devono essere rese in atto.

In presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi
richiesti dalla norma agevolativa in commento, il
regime di favore si applica alla generalità dei soggetti, indipendentemente
dalla loro nazionalità.

Tale conclusione trae fondamento dall’articolo 2 del Testo Unico Registro il
quale, nell’individuare gli atti soggetti a registrazione, non distingue tra
cittadini italiani e non italiani.

L’agevolazione "prima casa"
spetta anche se il bene viene acquistato da un minore
non emancipato o da altri incapaci, quali interdetti e inabilitati, ovviamente
in presenza di tutti i requisiti previsti, compreso quello della residenza (cfr. circolare n. 1 del 2 marzo
1994, capitolo 1, par. 4, punto 5).

Il comma 4 della nota II-bis) del Testo Unico Registro, al primo periodo
stabilisce che "In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento a
titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al
presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del
loro acquisto, sono dovute le imposte di registro,
ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonchè
una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte". L’ultimo
periodo del medesimo articolo precisa che "Le predette disposizioni non si
applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione
dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda
all’acquisto di altro immobile da adibire a propria
abitazione principale".

Nel caso di alienazione
dell’immobile e di acquisto, entro un anno, di un’altra casa di abitazione in
regime agevolato, l’acquirente può inoltre fruire di un credito d’imposta fino
a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al
precedente acquisto (al riguardo si veda il successivo paragrafo 8).

In ogni caso l’ammontare del credito
non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto
della nuova casa di abitazione (cfr.
circolare n. 19/E del 1 marzo 2001 punto 1.4).

1 Applicabilità dell’agevolazione al
cittadino italiano emigrato all’estero

Il cittadino italiano emigrato
all’estero (che non ha più, quindi, la residenza in Italia) può acquistare in
regime agevolato l’immobile, quale che sia
l’ubicazione dello stesso sul territorio nazionale.

Ovviamente, in tal caso,
l’agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti e, in
particolare, a condizione che l’immobile sia acquistato come "prima
casa". Con riferimento a questa particolare fattispecie, l’agevolazione
compete a condizione che l’immobile sia ubicato in
qualsiasi punto del territorio nazionale, senza, peraltro, che sia necessario
per l’acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel comune in cui è
situato l’immobile acquistato (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, paragrafo 2.1.2. e
circolare n. 1 del 2 marzo 1994 capitolo I, paragrafo 2, lett. b).

In sintesi, per fruire
dell’agevolazione, devono ricorrere le condizioni di cui alle lettere b)
(assenza di altri diritti reali vantati su immobili
ubicati nello stesso comune) e c) (novità nel godimento dell’agevolazione)
della nota II-bis, mentre, considerato lo status di
emigrato, non si richiede la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile.

La condizione di emigrato
all’estero non deve necessariamente essere documentata con certificato di
iscrizione all’AIRE (anagrafe italiana residenti all’estero), ma può essere autocertificata dall’interessato mediante dichiarazione
resa nell’atto di acquisto ai sensi dell’articolo 46, d.P.R.
28 dicembre 2000, n. 445, recante disposizioni in materia di
"Dichiarazioni sostitutive di certificazioni" (v allegato n. 3).

Per tutti i contribuenti che non
hanno la cittadinanza italiana, l’agevolazione, invece, spetta solo se
ricorrono tutte le condizioni di cui alla nota II bis, ed in particolare se
l’acquirente abbia (o stabilisca entro diciotto mesi) la residenza nel comune
in cui è ubicato l’immobile acquistato.

2 REQUISITI SOGGETTIVI

2.1 Coniuge in regime di comunione legale

L’articolo 159 del codice civile,
così come sostituito dall’articolo 41 della legge 19
maggio 1975, n. 151, recante disposizioni in materia di "Riforma del
diritto di famiglia" dispone che "Il regime patrimoniale legale della
famiglia, in mancanza di diversa convenzione stipulata a norma dell’articolo
162, è costituito dalla comunione dei beni …".

La comunione dei beni, quindi,
rappresenta il regime patrimoniale ordinario della famiglia.

Costituiscono, tra l’altro, oggetto
della comunione "… gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o
separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di
quelli relativi ai beni personali" (art. 177, comma 1, lett. a), c.c.).

Non tutti i beni, però, rientrano nel
regime della comunione.

L’articolo 179 c.c., infatti, ne elenca alcuni che restano personali
del coniuge (ad esempio, i beni di cui prima del matrimonio il coniuge era
proprietario).

La comunione di beni è un regime
patrimoniale derogabile dai coniugi con la stipulazione di una nuova
convenzione (ad esempio, separazione dei beni).

In ogni caso,
l’acquisto effettuato da un solo coniuge in costanza del regime di comunione
dei beni riversa "ope legis"
ed in ragione della metà i propri effetti giuridici anche a favore dell’altro coniuge.

Parimenti, per gli acquisiti
rientranti nella ordinaria amministrazione, si
verifica l’acquisto congiunto del bene anche qualora nell’atto di compravendita
si sia costituito uno solo dei due coniugi in regime di comunione di beni.

Nell’ipotesi in cui uno solo dei due
coniugi (in regime di comunione di beni) possegga i requisiti soggettivi per
fruire dell’agevolazione "prima casa" (in quanto, ad esempio, l’altro
prima del matrimonio abbia acquistato un’abitazione avvalendosi di detta
agevolazione) si ritiene che il beneficio fiscale sia applicabile nella misura
del 50 per cento, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in
possesso dei requisiti richiesti per avvalersi dell’agevolazione "prima
casa".

La conclusione sopra rappresentata
trova conferma anche nella pronuncia della Corte di Cassazione n. 8502 del 26
settembre 1996, laddove si afferma che: "…un beneficio fiscale collegato
a requisiti attinenti alla persona dell’acquirente, non può essere, in via generale,
per il caso di acquisto in comproprietà, riconosciuto
o negato per l’intero in ragione della sussistenza o insussistenza di tali
requisiti con riferimento ad uno o alcuni dei compratori. In carenza
di disposizioni che espressamente stabiliscano l’unicità del trattamento
tributario (…) si deve fare riferimento all’indicata natura della
comproprietà indivisa e quindi si deve accertare per ogni acquirente ed in
relazione alla sua quota, la presenza o meno dei presupposti
dell’agevolazione."

Detto principio è stato affermato
dalla Suprema Corte anche nelle sentenze del 4 aprile 1996, n. 3159 e del 21
giugno 2001,n. 8463.

In definitiva, l’acquisto di un
appartamento da adibire ad abitazione principale da parte di un coniuge che si
trovi in regime di comunione legale comporta
l’applicazione nella misura del 50 per cento dell’agevolazione "prima
casa" qualora l’altro coniuge non sia in possesso dei requisiti necessari
per fruire del predetto regime di favore.

Se uno dei coniugi ha già fruito
dell’agevolazione de qua in relazione ad un immobile acquistato prima del
matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni (situazioni che permettono
di escludere la comproprietà), l’altro coniuge – quello che non ha fruito
dell’agevolazione in esame, in presenza delle condizioni
stabilite dalla nota II-bis) all’articolo 1 della
tariffa, parte prima, del richiamato Testo Unico Registro, in relazione alla
quota a lui attribuita, può beneficiare del regime di favore per l’acquisto in
comunione legale di una casa di abitazione non di lusso.

Si ricorda, altresì, che:

– ai fini civilistici
non sussiste la necessità che entrambi i coniugi intervengano nell’atto di
trasferimento della casa di abitazione per acquisirne
la comproprietà, in quanto il coacquisto si realizza
automaticamente ex lege;

– ai fini fiscali, invece, per
ottenere l’agevolazione c.d. "prima casa" sull’intero immobile
trasferito viene espressamente previsto che entrambi i
coniugi devono rendere le dichiarazioni previste alla lettera b) (assenza di
altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune) e c)
(novità nel godimento dell’agevolazione) della nota II-bis
del Testo Unico Registro.

In merito alla dichiarazione prevista
dalla lettera a) della predetta nota (ossia che "l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha
o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se
diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività …) si
ritiene, in conformità ad una recente pronuncia della Corte di Cassazione
(sentenza 8 settembre 2003, n. 13085), che l’agevolazione compete, nei limiti
del 50 per cento, anche se uno solo dei coniugi abbia reso la predetta
dichiarazione.

2.2 Titolarità di nuda proprietà su
altra casa di abitazione

Nel caso in cui ricorrano
le altre condizioni previste dalla legge, l’agevolazione "prima casa"
compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di
nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui
si trova l’immobile che viene acquistato.

Il nudo proprietario, infatti, non ha
il possesso dell’immobile che, invece, fa capo all’usufruttuario (cfr. circolare n. 1, del 2 marzo
1994, cap. 1, par. 4, punto 6).

Tuttavia, il beneficio in esame
spetta solo se la nuda proprietà sia stata acquistata
senza fruire in precedenza dell’agevolazione "prima casa", fatta
salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario acquisti l’immobile
dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e proprietà.

2.3 Acquisti pro-quota di diritti
reali sullo stesso immobile

Nel caso di acquisto
reiterato di quote dello stesso immobile, l’agevolazione tributaria si applica
purché ricorrano gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla
legge.

Dal disposto del comma 1, lettera c),
della nota II-bis del Testo Unico Registro, secondo
cui ai fini dell’agevolazione è necessario che non si abbia la titolarità
"neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il
territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e
nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata
dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni …", si desume
infatti che per fruire dell’agevolazione "prima casa" non è di
impedimento la circostanza che il contribuente sia già titolare di una quota di
proprietà dello stesso immobile oggetto di agevolazione.

Ricorrendo le altre condizioni,
pertanto, con riferimento alla medesima casa di abitazione
l’agevolazione spetta anche nelle seguente ipotesi:

– acquisto di ulteriori
quote di proprietà;

– acquisto della nuda proprietà da
parte del titolare del diritto di usufrutto, uso o
abitazione;

– acquisto da parte del nudo
proprietario del diritto di usufrutto, uso o
abitazione.

E’ evidente, in questi casi, la
volontà di agevolare il conseguimento della piena proprietà o l’intero diritto
di godimento del bene (cfr. circolare
n. 19/E del 1 marzo 2001, punto 2.2.9).

2.4 Requisito della residenza

Ai fini della corretta valutazione
del requisito di residenza, dovrà considerarsi che il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l’interessato
rende al comune, ai sensi dell’articolo 18, comma 1 e 2, del d.P.R. 30 maggio 1989, n. 223 (regolamento anagrafico della
popolazione residente) la dichiarazione di trasferimento (cfr.
circolare n. 1/1994 cap. 1, par 2, lettera b).

3 REQUISITI OGGETTIVI

3.1 Irrilevanza della classificazione
catastale delle abitazioni trasferite

Per fruire dell’agevolazione
"prima casa" è necessario che la casa di abitazione
oggetto di acquisto non presenti caratteristiche di lusso secondo i criteri
indicati nel D.M. 2 agosto 1969 (riportato nell’allegato n. 1).

Ove ricorrono effettivamente le
condizioni perché la casa si consideri "non di lusso", l’agevolazione
compete, prescindendo dalla categoria catastale con cui risulta censita in
catasto.

In altri termini, ai fini
dell’applicazione dell’agevolazione "prima casa" non rileva la
classificazione catastale dell’immobile trasferito quanto, piuttosto, la natura
lussuosa o meno dello stesso in base ai parametri enunciati dal D.M. 2 agosto
1969.

Al riguardo la
Corte di Cassazione (sentenza 26 marzo 1988, n. 2595), ha rilevato che i "
… simboli delle categorie non hanno la specifica funzione di distinguere le
abitazioni di lusso dalle altre, ma soltanto di indicare una rendita catastale
proporzionata al tipo di abitazione…".

Il D.M. 2 agosto 1969 indica le
caratteristiche che consentono di qualificare "di lusso" le
abitazioni.

In particolare, mentre gli articoli
da 1 a 7 del predetto decreto individuano le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali l’abitazione è
considerata di "lusso" (ad esempio: abitazioni realizzate su aree
destinate dagli strumenti urbanistici a "ville", "parco
privato" (art. 1); abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80
metri quadrati o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non
inferiore a 650 metri quadrati (art. 4); ecc.), il successivo articolo 8,
invece, considera abitazioni di lusso " … le case e le singole unità
immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella
allegata al decreto" (ad esempio: superficie dell’appartamento; scala di
servizio; ascensore di servizio; ecc.).

In riferimento a quest’ultima
disposizione, la Commissione Tributaria Centrale (Sezione XII, decisione n.
3025 del 28 marzo 1988), ha precisato che "…l’articolo 8 è residuale,
cioè se il fabbricato non ricade in alcune delle previsioni dei primi sette
articoli, può ugualmente essere considerato di lusso qualora concorrano più di
quattro delle caratteristiche elencate nella tabella allegata".

Le caratteristiche che permettono di
attribuire all’abitazione la qualifica "di lusso" possono essere
rilevate sia dal contenuto dell’atto (come, ad esempio, la descrizione
dell’immobile) oppure dalla documentazione allegata allo stesso (come, ad
esempio, il certificato catastale, la concessione edilizia, ecc.). In tal caso
l’imposta dovuta per la registrazione è determinata con l’applicazione
dell’aliquota ordinaria.

I appena il caso di rilevare che i
soggetti obbligati a richiedere la registrazione per via telematica, nel
determinare l’imposta principale da versare, devono responsabilmente tener
conto di tutti gli elementi desumibili dai documenti in loro possesso che
permettono di qualificare come "non di lusso" la casa di abitazione trasferita.

3.2 Fabbricato rurale idoneo all’utilizzazione abitativa – Applicabilità dell’agevolazione
"prima casa"

Ai fini dell’applicazione
dell’agevolazione in esame ai cosiddetti "fabbricati rurali" idonei
all’uso abitativo, si osserva quanto segue.

In primo luogo, è necessario definire
correttamente la categoria dei fabbricati rurali. Ai sensi dell’articolo 9,
commi 3, 3-bis e 4, del D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito dalla legge
26 febbraio 1994, n. 133, e successive integrazioni e modificazioni (v.
allegato n. 4), disciplinante il "riconoscimento della ruralità
degli immobili agli effetti fiscali", un determinato immobile potrà
qualificarsi come "immobile rurale" qualora ricorrano i requisiti di
natura soggettiva ed oggettiva espressamente indicati dalla norma. A tal fine è
irrilevante il dato catastale: non assume rilievo la circostanza che l’immobile
non sia censito nel catasto edilizio urbano.

Ciò è in linea, del resto, con le
modifiche apportate dall’art. 9 dello stesso decreto legge n. 557 del 1993, che
ha disposto l’iscrizione "di tutti i fabbricati o porzioni di fabbricati rurali … nel catasto edilizio urbano" che,
pertanto, ha assunto la denominazione generica di "catasto dei
fabbricati".

Ad avviso della scrivente l’agevolazione
"prima casa" trova applicazione anche nell’ipotesi di trasferimento
di un "fabbricato rurale" o di una porzione dello stesso, purché
idoneo all’utilizzo residenziale.

Questa conclusione trova fondamento
nelle stesse disposizioni del d.P.R.
131/86 e della relativa tariffa che, a differenza delle norme che
disciplinavano in precedenza l’agevolazione, non consentono di escludere a
priori dall’agevolazione la categoria dei fabbricati rurali.

Le disposizioni agevolative
di cui alla legge 22 aprile 1982, n. 168, recante "misure fiscali per lo
sviluppo dell’edilizia abitativa", ne definire le condizioni di applicazione dell’agevolazione, rinviava alla legge n.
408 del 1949 la quale, a sua volta, si applicava esclusivamente agli immobili
urbani, ossia a quelli censiti nel catasto edilizio urbano.

Era evidente, quindi, che, in quel contesto, l’agevolazione "prima casa" spettasse
soltanto agli immobili urbani.

Questa conclusione, a seguito della
modifica del quadro legislativo di riferimento,, ha
perso il suo fondamento normativo.

Infatti, nella riformulazione della
normativa in materia di "agevolazione prima casa" il legislatore, per
individuare gli immobili agevolabili, non rinvia più alla legge n. 408 del
1949, e di conseguenza a tutti gli immobili censiti nel catasto edilizio
urbano, ma fa riferimento agli immobili "non di lusso", così come
individuati dal D.M. 2 agosto 1969.

Conseguentemente, ai fini
dell’applicazione dell’agevolazione "prima casa", l’elemento
dirimente non è più rappresentato dalla natura urbana o rurale dell’immobile
acquistato, ma dalla ricorrenza o meno delle caratteristiche di cui al D.M. 2
agosto 1969.

In conclusione, l’agevolazione in
esame trova applicazione anche in riferimento ai
trasferimenti di case rurali destinate ad abitazione, purché queste ultime non
costituiscano pertinenze di un terreno agricolo.

Ai fini della determinazione della
base imponibile ed in particolare ai fini dell’applicazione del criterio di valutazione automatica di cui all’art. 52, comma 4, del
Testo Unico dell’imposta di registro, è necessario, invece, che il fabbricato
abbia perso il requisito della ruralità di cui al
predetto articolo 9 del D.L. 557 del 1993 e che sia stato iscritto al catasto
fabbricato con attribuzione di rendita (v. circolare 20 marzo 2000, n. 50/E).

Si fa presente che per i fabbricati
che hanno perso i requisiti di ruralità il
proprietario dell’immobile – o un suo legale rappresentante – è tenuto a
presentare apposita denuncia per l’iscrizione nel
catasto dei fabbricati.

L’omesso accatastamento
prima della stipula dell’atto oggetto di registrazione comporta, ai fini
dell’imposta di registro e delle altre imposte indirette, la non applicazione
del criterio della "valutazione automatica" di cui all’articolo 52,
comma 4, del Testo Unico Registro.

Conseguentemente l’ufficio potrà
accertare il valore del fabbricato tenendo conto di quello venale in comune
commercio.

3.3 Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione

L’agevolazione "prima casa"
spetta anche nell’ipotesi in cui il trasferimento riguardi un
immobile in corso di costruzione che presenti, seppure in fieri, le
caratteristiche dell’abitazione "non di lusso" secondo i criteri
stabiliti dal D.M. 2 agosto 1969.

Già con la circolare del 1 marzo
2001, n. 19 si è avuta occasione di precisare che "qualora l’acquisto
soggetto all’imposta di registro riguardi un immobile non ultimato si può
beneficiare dell’agevolazione purché in presenza di
tutti i requisiti previsti".

Il riconoscimento dell’agevolazione
in parola anche per le abitazioni in corso di costruzione trova conforto anche
nella costante giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Quest’ultima, infatti, seppur con
riferimento alla normativa previgente, anche di
recente (sentenza del 10 settembre 2004, n. 18300) è tornata sull’argomento
osservando che: "E’ ormai consolidato presso questa Corte il principio per cui in tema di agevolazioni tributarie, i benefici
fiscali per l’acquisto della "prima casa" … spettano anche
all’acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad
"abitazione non di lusso", anche se tali benefici possono essere
conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto
di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga da questo realizzata
entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine
alla sussistenza dei requisiti per fruire di tali benefici (che con riferimento
all’imposta di registro è di tre anni dalla registrazione dell’atto) (Cass. nn. 9149/2000, 9150/2000, 5297/2001, 8163/2002,
3604/2003)". Nella stessa sentenza viene altresì
precisato che tale asserzione trova fondamento nella circostanza che "la
legge richiede che oggetto del trasferimento sia un fabbricato "destinato
ad abitazione", ovverosia strutturalmente concepito per uso abitativo, e
non che lo stesso sia già idoneo a detto uso al momento dell’acquisto
…".

3.4 Acquisto di abitazione
contigua

L’agevolazione "prima casa"
spetta anche per l’acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire
un’unica unità abitativa purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione
degli immobili, le caratteristiche non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969.

In tal senso si è pronunciata la
Corte di Cassazione (sentenza 22 gennaio 1998, n. 563) che, con riferimento
all’applicazione dell’agevolazione "prima casa" prevista dalla legge
22 aprile 1982, n. 168, ha ritenuto applicabile il regime di favore anche
all’acquisto di alloggi "… risultanti dalla
riunione di più unità immobiliari che siano destinati dagli acquirenti, nel
loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa; sicché il contemporaneo
acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione di tali
benefici, purché l’alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie,
per il numero dei vani e per le altre caratteristiche (…) nella tipologia
degli alloggi "non di lusso".

Per gli stessi motivi e alle stesse
condizioni, il regime di favore si estende all’acquisto di immobile
contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto fruendo
dei benefici c.d. "prima casa", ad esempio nei casi di acquisto di
una stanza contigua (analogamente a questo caso si veda quanto precisato con
riferimento al regime IVA nella circolare del 1 marzo 2001, n. 19/E, punto
2.2.13 e più di recente nella risoluzione 25/E del 25 febbraio 2005).

Resta fermo che in entrambe le
suddette ipotesi l’agevolazione in esame spetta se
ricorrono tutte le altre condizioni previste dalla norma agevolativa,
ossia l’ubicazione dell’immobile, l’assenza di altri diritti reali vantati su
immobili ubicati nello stesso comune.

Per quanto concerne l’ultimo
requisito, quello della "novità", in via eccezionale, diversamente
dalla dichiarazione che va resa in tutti gli altri casi, nelle ipotesi in commento
l’acquirente non renderà la dichiarazione circa la novità nel godimento
dell’agevolazione "prima casa".

4 NOVITA’ NEL GODIMENTO
DELL’AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA"

Per fruire del regime agevolato
"prima casa" l’acquirente, nell’atto di acquisto,
deve dichiarare di "… non essere titolare, neppure per quote, anche in
regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di
proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di
abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni
di cui al presente articolo…" (v. Tariffa,
Parte Prima, Testo Unico Registro, art. 1, nota II-bis,
lettera c).

La predetta dichiarazione va resa con
riferimento a tutti gli immobili acquistati con il beneficio "prima casa",
ivi compreso l’acquisto di una casa di abitazione non
di lusso in corso di costruzione.

Infatti, l’intento del legislatore è
di evitare un duplice godimento della agevolazione in
commento, che si realizzerebbe, invece, laddove non si tenesse conto dell’agevolazione
goduta in precedenza per l’acquisto dell’immobile da ultimare.

Ne consegue che risulterà
mendace la dichiarazione di " … non essere titolare … su tutto il
territorio nazionale dei diritti di proprietà … su altra casa di abitazione
acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al
presente articolo…" resa dall’acquirente che,
invece, abbia acquistato – fruendo dell’agevolazione "prima casa" –
un’abitazione non di lusso in corso di costruzione.

La mendacità della dichiarazione
comporta la decadenza dal beneficio in esame, con le conseguenze che si illustreranno nel successivo paragrafo.

5. DECADENZA

L’agevolazione prima casa spetta in
sede di registrazione dell’atto, sulla base delle dichiarazioni rese dal contribuente
in ordine alla sussistenza delle condizioni di cui
all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, nota II bis del Testo Unico Registro.

Come anticipato, l’acquirente dovrà
rendere una dichiarazione in merito:

1. alla tipologia dell’immobile
trasferito, che, in particolare, non deve rientrare tra quelli considerati
"di lusso" sulla base del D. M. 2 agosto 1969;

2. all’ubicazione
dell’immobile, che deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la
propria residenza, o in cui intende trasferirla entro diciotto mesi, o infine
in quello in cui lo stesso svolge la propria attività ovvero, se trasferito
all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita
l’attività il soggetto da cui dipende;

3. all’assenza
di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune in cui
si acquista il nuovo immobile (proprietà, usufrutto, uso, abitazione);

4. alla novità nel godimento della agevolazione.

Si ricordi che, attualmente,
ai fini dell’agevolazione in esame, non è più previsto l’obbligo di adibire
l’immobile ad abitazione principale o di dichiarare la volontà, da parte del
contribuente, di provvedere a tale destinazione; come rilevato in altra
circostanza, (si veda Circolare 69/E del 14 agosto 2002) tale obbligo, che
costituiva requisito necessario ai sensi della precedente disciplina, non è
stato più riproposto dalla normativa attuale.

L’accertamento della sussistenza di
tutte le condizioni dichiarate dal contribuente in sede di registrazione
dell’atto attiene ad una fase successiva alla
registrazione dell’atto; la mendacità delle dichiarazioni rese, accertata in
sede di controllo, comporta la decadenza dal beneficio, con conseguente
applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura
ordinaria ed irrogazione di una sanzione pari al 30% delle stesse.

Come chiarito anche dalla
giurisprudenza della Corte di Cassazione, "… l’accertamento … da parte
dell’ufficio dell’insussistenza del carattere non di lusso dell’abitazione
(come di ogni altro requisito) determina la decadenza
dall’agevolazione per "dichiarazione mendace" e l’applicazione
dell’imposta di registro nella misura ordinaria e delle altre conseguenze
"sanzionatorie" previste dalla legge"
(Cass, sezione tributaria, sent.
7 luglio 2000, n. 9150).

E’ il caso di precisare, in ordine all’individuazione del termine entro cui la
predetta attività di accertamento deve essere svolta da parte degli uffici, al
fine di recuperare l’imposta dal contribuente che abbia indebitamente usufruito
dell’agevolazione in sede di registrazione dell’atto, che la Corte di
Cassazione è intervenuta di recente a Sezioni Unite (sentenza 21 novembre 2003,
n. 1196), stabilendo che alla fattispecie in esame si applica il termine di
decadenza triennale di cui all’art. 76 del Testo unico e non quello di
prescrizione decennale di cui all’art. 78 dello stesso Testo Unico.

Di conseguenza, l’avviso di
liquidazione della maggior imposta, in questi casi, deve essere notificato, a
pena di decadenza, entro il termine di tre anni.

Per stabilire il dies
a quo del termine decadenziale, in più occasioni la
Corte di Cassazione ha constatato l’impossibilità di applicare le disposizioni
di cui all’art. 76 TU Registro, in quanto mentre
queste ultime regolano le ipotesi di liquidazione delle imposte principale e
supplementare, nel caso di specie l’imposta, dovuta a seguito della decadenza
dall’agevolazione, ha natura complementare (Cass. 1196/2000, Cass. 12988/2003).

La Suprema Corte, tuttavia, ha
ritenuto che " … la carenza di peculiari
disposizioni sul decorso della decadenza, non potendosi tradurre in esclusione
della decadenza medesima, … comporta, per tale decorso, l’operatività delle
comuni norme dell’ordinamento (artt. 2964 e segg.
codice civile), in forza delle quali il termine di decadenza, inderogabilmente
assegnato per porre in essere un determinato atto od un determinato
comportamento, è computabile a partire dal momento in cui sussista il potere di
compiere o tenere l’atto od il comportamento stesso" (Cass. Sezioni Unite, decisione del 21 novembre 2000, n. 1196).

L’applicazione delle "comuni
norme dell’ordinamento" di cui all’art. 2946 e seguenti del codice civile
comporta che il termine triennale per l’azione accertatrice inizia a decorrere
dalla data in cui gli uffici si trovino nelle condizioni di contestare la
perdita del trattamento agevolato, vale a dire dal momento in cui è accertabile
la mendacità delle dichiarazioni rese in sede di registrazione.

Ne consegue che la data dalla quale
decorre il termine per l’esercizio dell’azione accertatrice varia a seconda che
la mendacità della dichiarazione resa nell’atto si riferisca a situazioni in
corso al momento della registrazione (mendacio originario) oppure sia
conseguente a fatti o comportamenti successivi (mendacio sopravvenuto).

Sulla base di tale differenziazione
"…l’inerenza della falsità della dichiarazione a situazioni in corso al
momento della registrazione … implica l’insorgere, a partire dallo stesso
momento, della facoltà dell’ufficio di accertare la verità …", mentre
nel caso di mendacio successivo " … detto giorno iniziale può trovare
una collocazione diversa …". In quest’ultimo
caso, infatti, "… il potere dell’ufficio di disconoscere i benefici e
richiedere l’ulteriore imposta dovuta … nel caso di
mendacio per evento sopraggiunto, nasce e può essere esercitato solo
dall’evento stesso, il cui verificarsi viene così a coincidere con il giorno
iniziale della decadenza….Se la decadenza fosse computabile dalla data della
registrazione, o dalla data della richiesta della registrazione, anche nei casi
di perdita del trattamento agevolato per eventi successivi … il termine
triennale risulterebbe decurtato, od addirittura azzerato, quando il progetto
del compratore legittimamente persista". (Cass., SS.UU., 21 novembre
2000, n. 1196).

In applicazione di tale massima, deve
ritenersi che nel caso di false dichiarazioni rese in sede di registrazione
dell’atto, in ordine allo status del contribuente (la
non possidenza di altro immobile, la novità nel godimento della agevolazione o
il possesso della residenza nel comune in cui l’immobile è ubicato), il termine
triennale di decadenza inizia a decorrere dalla data della registrazione
dell’atto. Nel caso di specie, infatti, la dichiarazione è mendace fin
dall’origine, con conseguente possibilità per l’amministrazione finanziaria di
disconoscere, fin dalla data della registrazione dell’atto, l’agevolazione.

Diverso è il caso in cui il
contribuente abbia dichiarato che intende trasferire
la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile acquistato entro il termine
di diciotto mesi; applicando il principio fatto proprio dalla Corte di
Cassazione, il dies a quo della decadenza, infatti,
non coincide con il momento di registrazione dell’atto, ma con la scadenza del
diciottesimo mese. Prima di questa data, infatti, l’amministrazione non è posta
nelle condizioni di contestare al contribuente la non spettanza della agevolazione; la dichiarazione, infatti, non è mendace
fin dall’origine, ben potendo essere veritiero l’originario proposito di trasferire
la residenza, ma lo diviene solo in conseguenza di un fatto sopravvenuto, quale
il mancato trasferimento della stessa entro il termine di legge.

5.1. Decorrenza del termine iniziale di accertamento nel caso di immobile in corso di
costruzione.

Il principio enunciato nel paragrafo
precedente in ordine alla differente decorrenza del
termine di accertamento, basato sulla originaria o sopravvenuta mendacità della
dichiarazione resa nell’atto di acquisto dell’immobile sembra conferente anche
alle ipotesi di acquisto di un immobile in corso di costruzione.

Si è già anticipato, infatti, che, in
base ad un consolidato orientamento giurisprudenziale, l’agevolazione spetta
anche ai fabbricati in corso di costruzione che, all’atto dell’acquisto, siano descritti secondo caratteristiche "non di
lusso" (si veda, al riguardo, il par. 3.3.).

Come ha precisato di recente la Corte
di Cassazione (sent. 10 settembre 2004 n. 18300) se
" … numerose caratteristiche che determinano la natura di lusso
dell’abitazione (come una superficie superiore ai 240 mq.) possono essere
rilevate già in sede di costruzione a rustico (oltre che in corso di
ristrutturazione), ed altre possono sopravvenire addirittura su costruzioni
ormai rifinite", ne consegue che " …da un lato è necessaria
l’effettuazione di controlli tributari in sede di ultimazione
dell’abitazione o di utilizzo della stessa al momento in cui se ne ottiene la
concreta disponibilità, dall’altro, non può escludersi a priori, proprio per
evitare tali ulteriori controlli, la non concessione dei benefici in oggetto
per immobili non ancora ultimati".

Anche in questo caso, quindi,
l’agevolazione spetta sulla base delle dichiarazioni del contribuente, tra cui
l’intento di non rendere l’abitazione "di lusso" nel prosieguo dei
lavori, salvo poi il potere dell’amministrazione di accertare la decadenza dal
beneficio laddove, tra l’altro, l’immobile ultimato presenti caratteristiche
diverse da quelle agevolabili.

Nell’ipotesi di realizzazione di una
casa di abitazione differente da quella descritta nel
progetto o nella concessione edilizia, infatti, si ritiene che ricorra
un’ipotesi di mendacio successivo nell’accezione fatta propria dalla Corte di
Cassazione nella sentenza n. 1196 del 2000, il che comporta che il termine decadenziale per l’esercizio del potere di accertamento
decorre dalla data in cui il fatto successivo si è verificato.

In conclusione, il termine di
decadenza dell’azione accertatrice non può decorrere dalla data della
registrazione dell’atto di acquisto; la dichiarazione,
infatti, non attiene a situazioni in corso, ma a propositi futuri, per cui non
è mendace fin dal principio; può, tuttavia, diventarlo in seguito, laddove, al
termine dei lavori, il contribuente, contrariamente a quanto dichiarato
nell’atto di acquisto, abbia realizzato un’abitazione con caratteristiche
"di lusso".

Ogni controllo, da parte
dell’amministrazione prima della ultimazione dei
lavori, sarebbe pertanto inutile, in quanto non garantirebbe l’effettiva
spettanza della agevolazione, lasciando al contribuente il tempo per effettuare
variazioni nei lavori che trasformino l’immobile in abitazione "di
lusso". Si fa presente che l’effettiva ultimazione dei lavori è attestata
dal direttore degli stessi e che, di norma, essa coincide con la dichiarazione da
rendere in catasto in base all’articolo 24, comma 4, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Peraltro, conformemente
alle disposizioni di cui all’articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile 1939,
n. 652, e successive modificazioni e integrazioni, l’effettivo assolvimento del
predetto onere può essere rilevato dagli uffici dell’Agenzia delle Entrate
anche mediante la consultazione delle banche dati dell’Agenzia del Territorio.

La conclusione raggiunta, in base
alla quale la decadenza triennale si computa dalla data di ultimazione
dei lavori, va tuttavia coordinata con quanto ulteriormente disposto dalla
Cassazione in merito alla necessità che i lavori siano ultimati entro il
termine a disposizione dell’ufficio per esercitare il potere di accertamento.

Infatti, la Corte ha precisato che i
benefici prima casa " … possono essere conservati soltanto qualora la
finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto,
di destinare l’immobile a propria abitazione, venga da questo realizzata entro
il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla
sussistenza dei requisiti per fruire di tali benefici (che con riferimento
all’imposta di registro è di tre anni dalla registrazione dell’atto) (Cass. nn. 9149/2000, 9150/2000, 5297/2001, 8163/2002,
3604/2003)" e "se il legislatore non ha fissato un termine entro il
quale si deve verificare una condizione dalla quale dipende la concessione di
un beneficio, tale termine non potrà mai essere più ampio di
quello previsto per i controlli" (Cass. 7 luglio 2000, n. 9194, Cass. 12
marzo 2003, n. 3604).

In definitiva, con esclusivo
riferimento alla fattispecie in esame, è necessario che l’aspettativa
dell’acquirente a vedersi riconosciuta l’agevolazione prima casa anche in
ipotesi di acquisto di immobile in costruzione, si contemperi con il potere
dell’amministrazione di accertare nei termini di decadenza il diritto di fruire
della agevolazione in esame.

La scrivente, alla luce
dell’indirizzo emergente dalle predette decisioni della Corte di Cassazione, è dell’avviso
che la verifica della sussistenza dei requisiti dell’agevolazione non possa essere differita sine die e che il contribuente, al fine di conservare
l’agevolazione, debba dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla
registrazione dell’atto. Solo successivamente,
infatti, l’amministrazione potrà controllare l’effettiva spettanza del
beneficio, provvedendo al recupero dell’imposta nei casi in cui i lavori non
siano ultimati o, in caso contrario, qualora il contribuente abbia costruito un’abitazione
"di lusso".

Peraltro, ove venisse
adottata una soluzione differente, che fa decorrere il termine di decadenza
degli uffici dalla registrazione dell’atto, potrebbe verificarsi la situazione
paradossale in base alla quale il termine per l’ultimazione dei lavori e quello
per l’accertamento coincidono, con la conseguenza che, di fatto,
l’amministrazione sarebbe privata del potere di accertamento.

Da ultimo si evidenzia che la Corte
di Cassazione (decisione del 15 gennaio 2003, n. 12988) nell’ipotesi di acquisto di immobile in corso di costruzione ha escluso
la possibilità di ricorrere allo " … articolo 19 del Testo Unico
Registro in tema di fatti sopravvenuti comportanti decadenza dalle
agevolazioni". A tal fine si ricorda che l’art. 19 del T.U. Registro
prevede che "… il verificarsi di eventi che, a
norma del presente Testo Unico Registro, diano luogo ad ulteriore liquidazione
di imposta devono essere denunciati entro venti giorni …".

5.2. Rivendita nel quinquennio e
acquisto di un terreno per edificare la propria abitazione principale

Il comma 4 della nota II bis del
Testo Unico Registro dispone, tra l’altro, che qualora entro un quinquennio la casa di abitazione acquistata con le
agevolazioni de qua sia rivenduta, l’acquirente decade dal regime di favore nel
caso in cui entro un anno dall’alienazione non acquisti un altro immobile da
adibire a propria abitazione principale. Infatti, il comma 4 della nota II-bis all’articolo 1 della tariffa sul punto è tassativo
in quanto prevede che: "… le predette disposizioni (di decadenza
dall’agevolazione) non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un
anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al
presente articolo, proceda all’acquisto di altro
immobile da adibire a propria abitazione principale".

La salvaguardia
del diritto all’agevolazione, ad avviso della scrivente, trova applicazione
anche nell’ipotesi in cui il soggetto alienante, entro un anno compri un
terreno sul quale costruisca la propria abitazione principale.

Si ricordi che la scrivente,
nell’enunciare un principio di carattere generale, ha precisato che per
l’acquisto di terreni tout court non si applica, in ogni caso, il regime
agevolato previsto per la "prima casa" (risoluzione del 16 marzo
2004, n. 44/E).

Di conseguenza, per conservare
l’agevolazione in commento, è necessario che entro il termine di un anno il
beneficiario non solo acquisti il terreno, ma sullo stesso
realizzi un fabbricato "non di lusso" da adibire ad abitazione
principale.

In conclusione, come già detto nella
risoluzione 44/E del 2004 richiamata si ricorda che il diritto alla agevolazione in esame non viene meno qualora il nuovo
immobile non sia ultimato; infatti è sufficiente che il fabbricato sia venuto
ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali
delle singole unità e che sia ultimata la copertura (art. 2645 bis, comma 6,
c.c.).

5.3. Revoca delle agevolazioni
relative ad atti soggetti ad IVA

La questione è stata già trattata al
paragrafo 16 della circolare 21 giugno 2004, n. 28/E, e si riporta di seguito
per una migliore lettura dell’argomento relativo alla
revoca dell’agevolazione "prima casa".

L’articolo 41-bis del decreto legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito dalla legge 24 novembre
2003, n. 326, ha riformulato il comma 4, secondo periodo, della nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata
al Testo Unico Registro, eliminando i dubbi interpretativi – ingenerati dalla
precedente versione – in materia di "penalità" dovuta per dichiarazione
mendace o per trasferimento prima del decorso del quinquennio degli immobili
acquistati in regime IVA agevolato "prima casa".

La richiamata nota II-bis, nell’attuale formulazione, in caso di decadenza dal
regime di favore fruito per le cessioni di case di abitazione
non di lusso assoggettate allIVA, stabilisce che:
" … l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui sono stati
registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la
differenza fra l’imposta calcolata in assenza di agevolazioni e quella
risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonchè
irrogare la sanzione amministrativa pari al 30 per cento della differenza
medesima".

Ne consegue, quindi, che nel caso in
cui si verifichi una delle menzionate ipotesi di
decadenza dal regime di favore, l’acquirente deve corrispondere un importo pari
alla differenza tra l’iva calcolata con l’aliquota
applicabile in assenza di agevolazione e quella agevolata; inoltre, egli è
tenuto al pagamento della sanzione amministrativa stabilita nella misura del 30
per cento di detto importo.

L’ufficio dell’Agenzia delle entrate
presso cui è stato registrato l’atto, accertata la
decadenza dal regime di favore, provvederà, ai sensi degli articoli 16 e 17 del
D. Lgs.18 dicembre 1997, n. 472, al recupero delle
somme dovute.

6. APPLICABILITA’ DELL’AGEVOLAZIONE
in caso di successione o donazione

Nelle ipotesi di successione e
donazione l’applicabilità dell’agevolazione "prima casa" è
disciplinata dalle seguenti disposizioni normative:

– articolo 69 della legge 21 novembre
2000, n. 342, rubricato "Norme in materia di imposta
sulle successioni e sulle donazioni";

– articolo 13 della legge 18 ottobre
2001, n. 383, rubricato "Soppressione dell’imposta sulle successioni e
donazioni".

Infatti, l’articolo 69 della legge n.
342 del 2000, ai commi 3 e 4, prevede che "Le imposte ipotecaria e
catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà
di case di abitazione non di lusso e per la
costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse,
derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero,
in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano
i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima
abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte
prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di
registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986,
n. 131. … Le dichiarazioni di cui alla nota II bis dell’articolo 1 della
tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente
della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono rese dall’interessato nella
dichiarazione di successione o nell’atto di donazione. Nel caso di decadenza
dal beneficio o di dichiarazione mendace, si applicano le sanzioni previste dal
comma 4 della citata nota II-bis dell’articolo 1
della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni
concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della
Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.".

In base alla predetta disposizione,
quindi, la tassazione agevolata si applica limitatamente alle imposte
ipotecaria e catastale, anche nel caso in cui si acquisti la prima casa per
donazione o per successione mortis causa (cfr. circolare 44/E del 7 maggio
2001).

L’articolo 13 della legge 18 ottobre
2001, n. 383 ha stabilito che: "L’imposta sulle successioni e donazioni è
soppressa … I trasferimenti di beni e diritti per donazione o altra
liberalità tra vivi, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, fatti a
favore di soggetti diversi dal coniuge, dai parenti in linea retta e dagli
altri parenti fino al quarto grado, sono soggetti alle imposte sui
trasferimenti ordinariamente applicabili per le operazioni a titolo oneroso, se
il valore della quota spettante a ciascun beneficiario è superiore all’importo
di 350 milioni di lire. In questa ipotesi si
applicano, sulla parte di valore della quota che supera l’importo di 350
milioni di lire, le aliquote previste per il corrispondente atto di
trasferimento a titolo oneroso".

In definitiva, quindi, dal combinato
disposto delle predette disposizioni, emerge il seguente quadro normativo.

6.1. Successioni mortis
causa

Dopo la soppressione dell’imposta di
successione, disposta dall’art. 13 della citata legge 383/2001, ai
trasferimenti "mortis causa" di immobili o diritti reali immobiliari si applicano solo le
imposte ipotecaria e catastale, nella misura proporzionale rispettivamente del
2 e dell’1 per cento del valore degli immobili, con un minimo di euro 168,00
per ciascun tributo.

Tuttavia, se l’immobile caduto in
successione è una "casa di abitazione non di
lusso" e l’erede possiede i requisiti previsti per fruire del regime di
agevolazione "prima casa", stabilito ai fini dell’imposta di registro
cui l’art. 69 della L. 342/2000 rinvia, le imposte
ipotecaria e catastale (in luogo del 2 ed 1 per cento) si applicano nella
misura fissa di euro 168,00 per ciascuna di esse.

Come precisato, di recente, con la
risoluzione 29/E del 25 febbraio 2005, nei casi di successione mortis causa l’agevolazione in esame spetta non solo per
l’acquisto della proprietà, ma più in generale con riferimento a tutti gli atti
traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e
dell’abitazione di case non di lusso, ai sensi della
nota II bis dell’articolo 1 del T.U. Registro.

Si ricordi, infine, che, nel caso in
cui vi siano più eredi le imposte ipotecarie e
catastali si applicano in misura fissa anche se non per tutti i beneficiari
dell’atto traslativo ricorrono le condizioni "prima casa" (si veda Circ. 44/E del 7 maggio 2001).

6.2. Donazioni

Diversamente dalle successioni mortis causa, in relazione alle
quali l’imposta è soppressa e si applicano solo le imposte ipotecarie e
catastali, il trattamento riservato ai fini tributari alle donazioni e alle
altre liberalità inter vivos
richiede ulteriori valutazioni, in quanto, nonostante la soppressione
dell’imposta sulle successioni e donazioni, trovano applicazioni altre imposte
determinabili, oltre che sulla base del tipo di beni donati, anche in funzione
del valore dei beni e del grado di parentela che intercorre tra donante e
donatario.

La soppressione dell’imposta di
donazione, operata dal comma 1 dell’articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n.
383, fa sì che le donazioni di immobili non scontino
più la relativa imposta.

Tuttavia, i
trasferimenti di beni e diritti per donazione o altra liberalità tra vivi,
compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, a "… favore di
soggetti diversi dal coniuge, dai parenti in linea retta e dagli altri parenti
fino al quarto grado, sono soggetti alle imposte sui trasferimenti ordinariamente
applicabili per le operazioni a titolo oneroso se il valore della quota
spettante a ciascun beneficiario, è superiore all’importo di 350 milioni di
lire ".

In definitiva, quindi, i
trasferimenti di beni e diritti per donazione o altre
liberalità tra vivi, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi,
sono assoggettati esclusivamente alle imposte ipotecaria e catastale qualora
ricorra una delle seguenti condizioni:

– beneficiario è il coniuge, un
parente in linea retta o un altro parente fino al quarto grado;

– beneficiario è un soggetto diverso
da quelli elencati al punto precedente purché il valore dei predetti
trasferimenti a suo favore non sia superiore alla franchigia di
euro 180.759,91, ovvero di euro 516.456,90 (se il beneficiario è un portatore
di handicap riconosciuto grave ai sensi della legge 5 febbraio 1992, n. 104 e
successive modificazioni) (cfr. articolo
7, comma II-bis del Testo Unico Registro dell’imposta
sulle successioni e circolare n. 91/E del 18 ottobre 2001).

Nei casi in cui il beneficiario sia un soggetto diverso dal coniuge, da un parente in linea
retta o da altro parente fino al quarto grado ed il valore dei beni superi
l’importo della franchigia predetto il donatario deve corrispondere, oltre
all’imposta ipotecaria e catastale, anche l’imposta di registro, calcolata sul
valore della quota che eccede la franchigia.

Se l’acquisto ha ad oggetto
un’abitazione che costituisca per il beneficiario "prima casa" ai
sensi della disciplina dell’imposta di registro, le imposte ipotecarie e
catastali si applicano in misura fissa, come accade per gli acquisti mortis causa (art. 69 L.
342/2000).

Se, più in particolare, l’acquisto
dell’immobile con i requisiti "prima casa", è soggetto anche
all’imposta sui trasferimenti (registro), sul valore che eccede la franchigia,
l’imposta è dovuta nella misura agevolata del 3 per
cento (invece del 7 per cento).

Nella circolare n. 44/E del 2001 già
richiamata è stato precisato che l’applicazione in misura fissa dell’imposta
ipotecaria e catastale per i trasferimenti derivanti da successione o donazione
(art. 69, comma 3, legge 342 del 2000) "… non preclude la possibilità in
sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra "casa di abitazione non di lusso", di fruire dei benefici
previsti dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa (…), per la
diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime
agevolato".

Detta interpretazione va confermata
anche a seguito delle modifiche introdotte dall’articolo 13 della legge n. 383
del 2001, con la precisazione, tuttavia, che qualora l’acquirente dell’immobile
a titolo gratuito abbia versato l’imposta di registro in misura agevolata,
l’agevolazione non può essere ulteriormente accordata.

Si pensi, ad esempio, ad un soggetto
che riceva in donazione da un estraneo una casa di
abitazione non di lusso, per la quale fruisca dell’agevolazione "prima
casa" di cui all’articolo 1 della tariffa, parte prima, punto 5 (imposta
di registro del 3 per cento, imposte ipotecaria e catastale in misura fissa).
In tal caso, il donatario non potrà fruire nuovamente del regime agevolato
neanche nel caso di compravendita di altra casa di
abitazione, ciò in quanto i presupposti che legittimano il regime di favore nei
due acquisti (donazione e compravendita) sono gli stessi.

7. PERTINENZE

L’articolo 817 del codice civile
stabilisce che: "Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a
servizio o ad ornamento di un’altra cosa.

La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi
ha un diritto reale sulla medesima".

Il rapporto pertinenziale
tra due beni ricorre, quindi, in presenza dei seguenti
presupposti:

– presupposto
oggettivo, ossia la destinazione durevole e funzionale a servizio o ad
ornamento intercorrente fra un bene e un altro di maggior importanza (c.d. bene principale)
per il miglior uso di quest’ultimo;

– presupposto soggettivo, ossia la
volontà del proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un
diritto reale sulla medesima, diretta a porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con la cosa principale.

Inoltre, in base al
successivo articolo 818 del codice civile, se non diversamente disposto,
alle pertinenze si applica lo stesso regime giuridico stabilito per la cosa
principale.

Il principio civilistico
trova applicazione anche ai fini fiscali: l’articolo 21, comma 3, del TU Registro, stabilisce che "le pertinenze sono in ogni
caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio o ornamento
sono destinate".

Inoltre, anche in tema di agevolazioni prima casa, il comma 3 della nota II-bis, dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, del
Testo Unico Registro, dispone che l’agevolazione "prima casa",
ricorrendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c), del comma 1, spetta
pure per l’acquisto "… anche se con atto separato, delle pertinenze
dell’immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese
tra le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna
categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie
catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse,
scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), che siano destinate di fatto in modo
durevole a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto
agevolato".

L’agevolazione in esame, quindi, si
applica limitatamente a ciascuna pertinenza classificata nelle categorie
catastali C/2, C/6 e C/7, anche se detta pertinenza è situata in prossimità
dell’abitazione principale, purché la stessa risulti destinata in modo durevole
al servizio della casa di abitazione (cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo
2001, punto 2.2.2, e circolare n. 1 del 2 marzo 1994, cap. 1, paragrafo IV,
punto 3).

Le condizioni di cui alle lettere a),
b) e c), della nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico
Registro, devono ricorrere anche nell’ipotesi in cui le pertinenze siano state
acquistate con atto separato, qualora le stesse siano destinate "in modo
durevole a servizio o ad ornamento" dell’abitazione principale per il cui acquisto
si è già beneficiato dell’agevolazione.

L’agevolazione in parola non si
applica qualora la pertinenza non possa essere oggettivamente destinata in modo
durevole a servizio o ornamento dell’abitazione
principale, circostanza, quest’ultima, che normalmente
ricorre, ad esempio, qualora il bene pertinenziale è
ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un comune diverso da
quello dove è situata la "prima casa".

7.1. Acquisto a titolo gratuito di
pertinenza successivo a quello dell’abitazione agevolata

La fattispecie in esame è quella del
contribuente che, dopo aver acquistato a titolo gratuito un’abitazione
avvalendosi delle agevolazioni "prima casa", acquisti, sempre a
titolo gratuito, una pertinenza.

Al riguardo, analogamente a quanto
avviene per l’acquisto delle pertinenze a titolo oneroso, anche l’acquisto di
una pertinenza a titolo gratuito gode dell’agevolazione
di cui all’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, in base
al quale "Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura
fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e
per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle
stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario
ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi,
sussistono i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della
prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte
prima, allegata al Testo Unico Registro delle disposizioni concernenti
l’imposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile
1986, n. 131".

Ciò premesso, tenuto conto
dell’espresso rinvio operato dal predetto articolo 69 al Testo Unico Registro,
consegue che anche alle successioni e alle donazioni si applicano le previsioni
della nota II-bis dell’art. 1 e, di conseguenza, il
comma 3 di detta nota secondo il quale "le
agevolazioni di cui al comma 1 sussistendo le condizioni di cui alla lettera
a), b) e c) del medesimo comma, spettano per l’acquisto, anche se con atto
separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a)".

In definitiva, il regime agevolato
previsto per gli acquisti a titolo gratuito di case di abitazione
è esteso anche alle pertinenze qualora ricorrano i requisiti e le condizioni di
cui alla nota II-bis in esame.

7.2. Cessione di terreni non graffati

Un’ulteriore
questione riguarda i terreni "non graffati" all’immobile agevolato,
in quanto iscritti autonomamente nel catasto terreni ed, in particolare, la
possibilità che essi possano costituire pertinenza di un’abitazione che abbia
fruito dell’agevolazione "prima casa" e, quindi, di avvalersi
anch’essi dello stesso beneficio fiscale.

Al riguardo si osserva che per godere dell’agevolazione in esame le "aree
scoperte" pertinenziali, così classificabili ai
sensi dell’articolo 817 del codice civile (cfr. circolare 19/E del 2001 punto 2.2.2), devono risultare
altresì censite al catasto urbano unitamente al bene principale.

Ai fini dell’agevolazione fiscale in questione,
un’area che sia autonomamente censita al catasto
terreni non può considerarsi "pertinenza" di un fabbricato urbano,
anche se durevolmente destinata al servizio dello stesso.

Peraltro, l’area pertinenziale
è soggetta ai limiti di cui all’articolo 5 del D.M. 2 agosto 1969, secondo cui
si ponderano abitazioni di lusso "le case … aventi come pertinenza
un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta". Ne
discende, quindi, che l’area scoperta è una pertinenza della casa non di lusso
solo se non superi i limiti indicati dal citato articolo 5 del D.M. 2 agosto
1969.

8. Credito d’imposta PER IL
RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA

L’art. 7 della legge 23 dicembre
1998, n. 448 attribuisce un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di
registro o dell’IVA corrisposta in relazione al
precedente acquisto che abbia fruito dell’agevolazione "prima casa".

Il riconoscimento di tale credito
d’imposta è a favore di coloro che acquistano
"entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito
dell’aliquota agevolata ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul
valore aggiunto per la prima casa, un’altra abitazione non di lusso, in
presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis
all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico Registro
dell’imposta di registro" (Circ. 19/E del 2001,
par. 1.1.)

Il credito d’imposta attribuito dalla
legge n. 448 del 1998 ha carattere personale e spetta ai contribuenti che provvedono ad acquisire un’altra casa di abitazione non di
lusso "a qualsiasi titolo", entro un anno dalla vendita dell’immobile
per il quale si è fruito del regime di favore, sia ai fini dell’imposta di
registro che ai fini dell’iva.

Stante la formulazione della norma
attributiva del credito d’imposta, è possibile pertanto fruirne sia per gli
acquisti a titolo oneroso che per i trasferimenti a titolo gratuito disposti
per atto di donazione.

Il credito d’imposta compete anche
nell’ipotesi in cui un soggetto acquisti un’altra
abitazione mediante appalto o permuta, considerando che la legge in commento
prevede che l’acquisto del nuovo immobile possa avvenire a qualsiasi titolo (cfr. circolare n. 19/E del 1ª
marzo 2001). Nel caso del contratto di appalto, come
precisato nella menzionata circolare 19/E del 2001, per fruire del credito
d’imposta è necessario che il contratto, nel quale deve essere dichiarato il
possesso dei requisiti che consentono l’applicazione del beneficio, sia redatto
in forma scritta e registrato.

Per fruire del credito d’imposta è
necessario che l’acquisto della prima casa di abitazione,
oggetto della successiva vendita, sia avvenuto a titolo oneroso. Pertanto, non godrà del beneficio in esame l’alienazione di un’abitazione
pervenuta al venditore per atto di donazione o di successione per la quale sia
stata corrisposta l’imposta sulle successioni e donazioni, ancorché a suo tempo
il donante o il de cuius l’abbia acquistata
avvalendosi dell’agevolazione "prima casa".

Tale conclusione è motivata
dall’espresso riferimento recato dall’articolo 7, comma 1, della legge n. 448
del 1998, all’imposta di registro e all’IVA corrisposta in
relazione al precedente acquisto agevolato, quale presupposto per
l’attribuzione del credito d’imposta.

La predetta regola subisce, però,
un’eccezione nell’ipotesi in cui il destinatario del trasferimento di beni e
diritti per donazione o altra liberalità tra vivi (compresa la rinuncia pura e
semplice agli stessi) sia un soggetto diverso dal coniuge, dal parente in linea
retta o da quello entro il quarto grado, ed il valore della quota spettante a
ciascun beneficiario sia superiore all’importo di euro
180.759,91 (350 milioni di lire). In tal caso, infatti, ai sensi dell’articolo
13 della legge n. 383 del 2001, detti atti sono soggetti "… alle imposte
sui trasferimenti ordinariamente applicabili per le operazioni a titolo
oneroso…".

Ne consegue che in questa
ipotesi l’atto di trasferimento sconta l’imposta di registro, ancorché
nella misura ridotta qualora il beneficiario, sussistendone le condizioni,
renda in atto le dichiarazioni previste nella richiamata nota II-bis.

In caso di successiva vendita e
riacquisto entro un anno di altra "casa di abitazione
non di lusso", l’acquirente, ancorché abbia ricevuto l’immobile per
donazione o successione, potrà avvalersi del credito d’imposta di cui
all’articolo 7 della legge n. 448 del 1998.

Riassumendo quanto precisato in
precedenza, come già ricordato peraltro nella Circolare 19/E
del 2001, il credito d’imposta in esame non spetta nelle seguenti ipotesi:

– se il contribuente ha acquistato il
precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè
usufruire del beneficio "prima casa";

– se
l’immobile alienato sia pervenuto al contribuente per successione o donazione,
salvo quanto in precedenza precisato;

– se il nuovo
immobile acquistato non abbia i requisiti "prima casa" di cui alla
nota II bis dell’articolo 1 della tariffa del T. U. registro;

– se il contribuente è decaduto
dall’agevolazione prima casa in relazione al
precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero
delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito
eventualmente fruito.

Per fruire del credito d’imposta è
necessario che il contribuente manifesti la propria volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o
meno utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo
stipulando atto.

Pertanto, l’atto di
acquisto del nuovo immobile deve contenere, oltre alle dichiarazioni
previste dalla nota II-bis) all’articolo 1 della
tariffa, parte prima, lettere b) e c), del Testo Unico Registro, l’espressa
richiesta del beneficio in argomento con l’indicazione degli elementi necessari
per la determinazione del suddetto credito.

L’importo del credito è commisurato
all’ammontare dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta sul primo
acquisto agevolato e non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA
corrisposta in relazione al secondo acquisto.

9. Atto integrativo

Merita una breve riflessione, infine,
l’ipotesi in cui le dichiarazioni prescritte dalle vigenti disposizioni di
legge per fruire dell’agevolazione in esame non siano state
rese nell’atto di compravendita, bensì in uno specifico atto integrativo che
rechi le predette dichiarazioni.

In passato sull’argomento si è
espressa la Direzione Generale delle Tasse e Imposte Indirette sugli Affari,
che con la risoluzione del 25 luglio 1986, n. prot.
220478, ha fatto presente che "… sebbene l’atto integrativo (rectius atto di rettifica) … tragga
spunto dalla dichiarazione di parte intesa a conseguire i benefici in
argomento, non può negarsi al predetto documento la natura di atto notarile
che, per dichiarazione dello stesso pubblico ufficiale rogante, si integra con
il precedente rogito…".

Con la predetta risoluzione, quindi,
è stata riconosciuta la possibilità di integrare anche successivamente
l’atto di compravendita qualora nello stesso non sia stata resa la
dichiarazione prescritta dalla legge per avvalersi dell’agevolazione
"prima casa".

In conclusione, deve riconoscersi la
possibilità che, con atto successivo il richiedente renda le dichiarazioni
previste dalla legge ed erroneamente omesse nell’atto di acquisto.
Ciò che conta per l’applicazione del beneficio fiscale in parola è che la
dichiarazione di sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi al momento
della stipula dell’atto di trasferimento sia resa in
atto integrativo redatto secondo le medesime formalità giuridiche.

Riconosciuta la possibilità che
l’originario atto di compravendita possa essere
integrato delle dichiarazioni necessarie a fruire del regime di favore,
consegue che, anche l’atto con il quale si acquista una nuova abitazione dopo
l’alienazione della "prima casa" precedentemente acquistata con i
benefici, possa essere integrato degli elementi richiesti per ottenere
l’agevolazione e della relativa documentazione. Pertanto, in tal caso, non è
preclusa la spettanza del credito d’imposta di cui all’articolo 7 della legge
n. 448 del 1998, sempre che il contribuente sia in
possesso della documentazione comprovante l’effettiva sussistenza dei requisiti
(cfr. risoluzione 12 marzo
2002, n. 84/E).

La possibilità di richiedere
l’applicazione del regime agevolato "prima casa" attraverso la
presentazione di un atto successivo "integrativo" era già stata
riconosciuta in ordine alla tassazione delle sentenze
che accertano l’acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o di
diritti reali di godimento. Infatti, con la Circolare 16 ottobre 1997, n. 267
la scrivente, riconoscendo la possibilità di applicare l’agevolazione prima
casa in sede di tassazione della sentenza dichiarativa dell’usucapione, sotto
il vigore del D.L. 20 maggio 1993, n. 155 (possibilità oggi non più consentita
in base alle nuove disposizioni in materia di agevolazione
"prima casa") aveva precisato che l’agevolazione poteva essere
richiesta dal contribuente mediante integrazione dell’atto giudiziario, con
dichiarazione autenticata nelle firme.

ALLEGATO n. 1

Ministero dei Lavori Pubblici –
Decreto del 02/08/1969

Caratteristiche delle abitazioni di lusso

Art. 1 –
Caratteristiche abitazioni di lusso.

Le abitazioni
realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od
approvati, a "ville", "parco privato" ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti
come "di lusso".

Art. 2 – Caratteristiche delle abitazioni
di lusso.

Le abitazioni realizzate su aree per
le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una
destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica
prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq.,
escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni
residenziali.

Art. 3 – Caratteristiche delle abitazioni
di lusso.

Le abitazioni facenti parte di
fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura
edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di
superficie asservita ai fabbricati.

Art. 4 – Abitazioni dotate di piscina 80
mq.

Le abitazioni unifamiliari dotate di
piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da
tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.

Art. 5 Costruzioni aventi come pertinenza un’area scoperta della
superficie di oltre sei volte l’area coperta.

Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie
utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le
cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza
un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.

Art. 6 – Unità immobiliari con
superficie utile complessiva superiore a 240 mq.

Le singole unità immobiliari aventi
superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le
terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

Art. 7 – Abitazioni su aree destinate
all’edilizia residenziale.

Le abitazioni facenti parte di
fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque
destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di
pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.

Art. 8 – Abitazioni che hanno 4
caratteristiche della tabella del presente decreto.

Le case e le singole unità
immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella
allegata al presente decreto.

Art. 9 -Entrata in vigore (… Omissis…)

Art. 10 – Applicazione DM 4-12-1961. (… Omissis…)

Art. 11 – Precisazione della
destinazione urbanistica da parte dei comuni.

(… Omissis…)

Tabella delle caratteristiche

Specificazione delle caratteristiche

a) Superficie dell’appartamento.

Superficie utile complessiva
superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte,
scale e posto macchine.

b) Terrazze a livello coperte e
scoperte e balconi

Quando la loro superficie utile complessiva
supera mq 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana.

c) Ascensori

Quando vi sia
più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una
caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.

d) Scala di servizio

Quando non sia prescritta da leggi,
regolamenti o imposta a necessità di prevenzione di infortuni od incendi.

e) Montacarichi o ascensore di
servizio

Quando sono a servizio di meno di 4 piani.

f) Scala principale

a) con pareti
rivestite di materiali pregiati per un’altezza superiore a cm 170 di media;

b) con pareti rivestite di materiali
lavorati in modo pregiato.

g) Altezza libera netta del piano

Superiore a m. 3,30 salvo che
regolamenti edilizi prevedano altezze minime
superiori.

h) Porte di ingresso
agli appartamenti da scala interna

a) in legno
pregiato o massello e lastronato; b) di legno
intagliato, scolpito o intarsiato; c) con decorazioni pregiate sovrapposte od
imprese.

i) Infissi interni

Come alle lettere a), b), c) della
caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva
superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie totale.

l) Pavimenti

Eseguiti per una
superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie
utile totale dell’appartamento: a) in materiale pregiato; b) con materiali
lavorati in modo pregiato.

m) Pareti

Quando per oltre il 30% (trenta per cento)
della loro superficie complessiva siano: a) eseguite con materiali e lavori
pregiati; b) rivestite di stoffe od altri materiali pregiati.

n) Soffitti

Se a cassettoni
decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto dipinti a mano, escluse
le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.

o) Piscina

Coperta o scoperta, in muratura,
quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici
comprendenti meno di 15 unità immobiliari.

p) Campo da tennis

Quando sia a servizio di un edificio
o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15
unità immobiliari.

ALLEGATO n. 2

D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 –
Tariffa Parte Prima

Articolo 1: Se il trasferimento ha
per oggetto case di abitazione non di lusso secondo i
criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969,
pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, ove ricorrano le
condizioni di cui alla nota II-bis) 3%

II-bis)

1.Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 3 per cento agli atti
traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso
e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto,
dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti
condizioni:

a) che l’immobile sia
ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca
entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello
in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero
per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il
soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino
italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul
territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel
comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere
resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;

b) che nell’atto di
acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in
comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione
di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile
da acquistare;

c) che nell’atto di
acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per
quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei
diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa
di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le
agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all’articolo 1 della
legge 22 aprile 1982, n. 168, all’articolo 2 del decreto-legge 7 febbraio 1985,
n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118,
all’articolo 3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415, all’articolo 5,
commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e
20 maggio 1992, n. 293, all’articolo 2, commi 2 e 3, del decreto-legge 24
luglio 1992, n. 348, all’articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24
settembre 1992, n. 388, all’articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24
novembre 1992, n. 455, all’articolo 1, comma 2, del decreto-legge 23 gennaio
1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75 e
all’articolo 16 del decreto-legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con
modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243.

2. In caso di cessioni soggette ad
imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di cui alle lettere a), b) e c)
del comma 1, comunque riferite al momento in cui si
realizza l’effetto traslativo possono essere effettuate, oltre che nell’atto di
acquisto, anche in sede di contratto preliminare.

3. Le agevolazioni di cui al comma 1,
sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1,
spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze
dell’immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per
ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle
categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano
destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

4. In caso di dichiarazione mendace,
o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili
acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del
termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono
dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura
ordinaria, nonchè una sovrattassa pari al 30 per
cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul
valore aggiunto, l’ufficio del registro presso cui
sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli
acquirenti una penalità pari alla differenza fra l’imposta calcolata in base
all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante
dall’applicazione dell’aliquota agevolata aumentata del 30 per cento. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4
dell’articolo 55 del presente Testo Unico Registro. Le predette disposizioni
non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno
dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente
articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da
adibire a propria abitazione principale.

ALLEGATO N. 3

D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445

Testo Unico Registro delle
disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa

Art. 46 – Dichiarazioni sostitutive di
certificazioni

1. Sono comprovati con dichiarazioni,
anche contestuali all’istanza, sottoscritte
dall’interessato e prodotte in sostituzione delle normali certificazioni i
seguenti stati, qualità personali e fatti:

a) data e il luogo di nascita; b)
residenza; c) cittadinanza; d) godimento dei diritti civili e politici; e)
stato di celibe, coniugato, vedovo o stato libero; f) stato di famiglia; g)
esistenza in vita; h) nascita del figlio, decesso del coniuge, dell’ascendente
o discendente; i) iscrizione in albi, registri o elenchi tenuti da pubbliche
amministrazioni; l) appartenenza a ordini
professionali; m) titolo di studio, esami sostenuti; n) qualifica professionale
posseduta, titolo di specializzazione, di abilitazione, di formazione, di
aggiornamento e di qualificazione tecnica; o) situazione reddituale
o economica anche ai fini della concessione dei benefici di qualsiasi tipo
previsti da leggi speciali; p) assolvimento di specifici obblighi contributivi
con l’indicazione dell’ammontare corrisposto; q) possesso e numero del codice
fiscale, della partita I.V.A. e di qualsiasi dato presente nell’archivio
dell’anagrafe tributaria; r) stato di disoccupazione; s) qualità di pensionato
e categoria di pensione; t) qualità di studente; u) qualità di legale
rappresentante di persone fisiche o giuridiche, di tutore, di curatore e
simili; v) iscrizione presso associazioni o formazioni sociali di qualsiasi
tipo; z) tutte le situazioni relative all’adempimento degli obblighi militari,
ivi comprese quelle attestate nel foglio matricolare dello stato di servizio; aa) di non aver riportato condanne penali e di non essere
destinatario di provvedimenti che riguardano l’applicazione di misure di
sicurezza e di misure di prevenzione, di decisioni civili e di provvedimenti
amministrativi iscritti nel casellario giudiziale ai sensi della vigente
normativa; bb) di non essere a conoscenza di essere
sottoposto a procedimenti penali; bb-bis) di non
essere l’ente destinatario di provvedimenti giudiziari che applicano le
sanzioni amministrative di cui al decreto legislativo 8 giugno 2001, n. 231; cc) qualità di vivenza a carico; dd)
tutti i dati a diretta conoscenza dell’interessato contenuti nei registri dello
stato civile; ee) di non trovarsi in stato di
liquidazione o di fallimento e di non aver presentato domanda di concordato.

Allegato n. 4

Articolo 9, D.L. 30 dicembre 1993, n.
557

Istituzione del catasto fabbricati

(Omissis)

3. Ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili agli
effetti fiscali, i fabbricati o porzioni di fabbricati destinati ad edilizia
abitativa devono soddisfare le seguenti condizioni:

a) il fabbricato deve essere
posseduto dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto
reale sul terreno, ovvero dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto
che ad altro titolo conduce il terreno cui l’immobile è asservito o dai
familiari conviventi a loro carico risultanti dalle
certificazioni anagrafiche o da soggetti titolari di trattamenti pensionistici
corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura o da coadiuvanti
iscritti come tali ai fini previdenziali;

b) l’immobile deve essere utilizzato
quale abitazione dai soggetti di cui alla lettera a), sulla
base di un titolo idoneo, ovvero da dipendenti esercitanti attività
agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero
annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti nel rispetto della
normativa in materia di collocamento ovvero dalle persone addette all’attività
di alpeggio in zone di montagna;

c) il terreno cui il fabbricato è
asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere
censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul
terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghicoltura
o altra coltura intensiva, ovvero il terreno è ubicato
in comune considerato montano ai sensi dell’articolo 1, comma 3, della legge 31
gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati;

d) il volume di affari
derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare
superiore alla metà del suo reddito complessivo, determinato senza far
confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività
svolta in agricoltura. Se il terreno è ubicato in
comune considerato montano ai sensi della citata legge n. 97 del 1994, il
volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il
fondo deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo,
determinato secondo la disposizione del periodo precedente. Il volume d’affari
dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell’IVA si presume pari al limite massimo previsto per l’esonero
dall’articolo 34 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972,
n. 633;

e) i fabbricati ad uso abitativo, che
hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle
categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto
del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, adottato in attuazione
dell’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, non possono comunque
essere riconosciuti rurali.

3-bis. Ai fini fiscali deve
riconoscersi carattere rurale alle costruzioni strumentali alle attività
agricole di cui all’articolo 29 del Testo Unico Registro delle imposte sui
redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre
1986, n. 917. Deve, altresì, riconoscersi carattere rurale
alle costruzioni strumentali all’attività agricola destinate alla
protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla
custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la
coltivazione, nonchè ai fabbricati destinati all’agriturismo.

4. Fermi restando i requisiti
previsti dal comma 3, si considera rurale anche il fabbricato che non insiste
sui terreni cui l’immobile è asservito, purché entrambi risultino
ubicati nello stesso comune o in comuni confinanti.