I chiarimenti sulla sicurezza
degli impianti negli edifici. Ministero dello Sviluppo Economico – Oggetto:
Quesiti interpretativi concernenti l’articolo 13 del Decreto Ministeriale 22
gennaio 2008 n. 37.

Si fa riferimento ai quesiti in
oggetto, formulati con nota protocollo n. 4913/MC/cc
del 25 marzo 2008 e concernenti il decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37,
di riordino della disciplina per la sicurezza degli impianti all’interno degli
edifici, che entrerà in vigore il 27 marzo 2008. Come è noto, il decreto è
stato predisposto da una commissione tecnica interministeriale con
rappresentanti delle categorie economiche e professionali ed è stato messo
definitivamente a punto dopo aver acquisito le osservazioni delle categorie e
associazioni interessate. Il testo semplifica notevolmente le procedure e gli
adempimenti formali, anche in caso di compravendita o locazione degli immobili
e, contemporaneamente rende più efficaci, anche rafforzando l’attuale sistema
sanzionatorio, le norme a tutela della sicurezza delle persone che vivono o
lavorano all’interno degli edifici e che sono ancora troppo spesso
vittime (soprattutto casalinghe e bambini) di incidenti.

In particolare, l’art. 13 –
Documentazione, ha suscitato numerose questioni interpretative, evidenziate
nella predetta nota ed anche riportate da numerosi quotidiani, che appare
necessario chiarire. Si profila pertanto l’opportunità che sia dato al presente
parere giuridico la pubblicità che si riterrà più opportuna, anche nei
confronti degli uffici territoriali, in attesa di
eventuali circolari interpretative del Ministero concernenti l’intero regolamento.

Ciò premesso, si osserva quanto
segue:

a )gli
obblighi documentali in caso di trasferimento dell’immobile

L’art. 13 disciplina gli obblighi
documentali in caso di "trasferimento dell’immobile a qualsiasi
titolo" e, quindi, in caso di trasferimento della proprietà dell’immobile,
sia a titolo oneroso che gratuito (compravendita, donazione). L’ultimo
capoverso dello stesso art. 13, peraltro, impone che sia consegnata
all’utilizzatore "copia della stessa documentazione" anche al
soggetto che "utilizza a

qualsiasi
titolo l’immobile". Quindi, in caso di locazione o concessione in uso,
anche gratuita, a qualunque altro titolo, gli stessi documenti dovranno essere
consegnati (con le le stesse possibilità di deroga
previste nella prima parte dell’articolo) in copia fatta eccezione per il caso
in cui destinatario della prescrizione fosse già il precedente utilizzatore,
che consegnerà al nuovo utilizzatore l’originale, così come avviene per il
libretto di impianto di riscaldamento autonomo.

Peraltro, in molti casi nessun
documento concernente la sicurezza deve essere consegnato alla stipula
dell’atto, e ciò costituisce una rilevante novità rispetto alla precedente
disciplina che, all’art. 9, comma 3, del DPR n. 447 del 1991 (che viene ora abrogato) imponeva espressamente al proprietario
di consegnare tutta la documentazione amministrativa e tecnica, senza
eccezioni. Infatti i documenti da consegnare in caso
di trasferimento dell’immobile, sono solo quelli obbligatori secondo le norme
applicabili all’epoca della costruzione o modifica dell’impianto e cioè:

– la dichiarazione di conformità,
se già prevista, dalla legge n. 46/1990 per gli edifici adibiti ad uso civile e
– finora- per i soli impianti elettrici degli altri edifici, salvo che le parti
si accordino ai sensi dell’art. 13 per non allegarla;

– il progetto ed il collaudo
dell’impianto, solo ove imposti dalle norme vigenti all’epoca della
realizzazione o della modifica. Per gli impianti la cui realizzazione inizierà
dopo l’entrata in vigore del decreto, in molti casi l’ art.
5, comma 1, chiede non il progetto ma il più semplice elaborato tecnico
previsto dall’art. 7, comma 2, del decreto che andrà consegnato;

– il libretto d’uso e
manutenzione solo ove obbligatorio: nelle abitazioni civili è obbligatorio solo
per l’eventuale impianto di riscaldamento autonomo;

– la dichiarazione di rispondenza
per gli impianti realizzati prima dell’entrata in vigore del decreto e che non
hanno la dichiarazione di conformità, ma solo se le parti non si accordino per
escluderla. La possibilità del proprietario di ricorrere a tale dichiarazione
costituisce una novità e può anche riguardare l’intero edificio.

Occorre
ricordare che secondo l’art. 7, comma 1, il progetto o l’elaborato tecnico
fanno "parte integrante" della dichiarazione di conformità: pertanto:

a) saranno di regola consegnati
in allegato alla dichiarazione di conformità;

b) per gli impianti preesistenti
il progetto, ove obbligatorio ma mancante, potrà essere sostituito dalla
medesima dichiarazione di rispondenza sostitutiva della dichiarazione di
conformità, ai sensi dell’art. 7, comma 6.

b) la nuova clausola obbligatoria
di garanzia del venditore circa la conformità degli impianti alla normativa di
sicurezza

L’art. 13, contestualmente alla
indicata semplificazione documentale, rafforza la tutela sostanziale della
sicurezza di chi vive o lavora negli edifici, disponendo che "L’atto di
trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli
impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza ". La norma si
riferisce solo al "venditore". Tuttavia, considerata l’affinità della

fattispecie
e le finalità della norma, deve ritenersi che la disciplina della clausola di
garanzia

debba
valere non solo per la compravendita, ma anche per tutti gli atti di
trasferimento a titolo oneroso della proprietà o di altro diritto reale
dell’immobile. L’introduzione di questa clausola nel contratto è obbligatoria,
nell’atto definitivo di trasferimento della proprietà dell’immobile, in quanto
il carattere vincolante della norma per il venditore emerge sia dal tenore
letterale della disposizione, sia dalla sua oggettiva finalità di interesse
generale, volta a tutelare la pubblica incolumità ed il diritto alla salute
delle persone.

c) i contenuti della garanzia del
venditore

La norma prevista dal decreto in
esame è conforme non solo al generale principio di diligenza e buona fede nei
rapporti contrattuali, ma anche alle previsioni del codice civile contenute
agli articoli 1497[2](mancanza delle qualità promesse o essenziali all’uso
della cosa), e 1490, primo comma (garanzia del
venditore che la cosa venduta è immune da vizi che la rendono inidonea all’uso
cui è destinata o che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore). Ciò infatti può verificarsi, infatti, qualora non sia possibile
utilizzare in tutto o in parte l’immobile, secondo la sua destinazione d’uso, a
causa della non conformità degli impianti alle norme di sicurezza.

L’art. 1491, esclude la garanzia
se i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili dal compratore, ma ciò non
vale se il venditore ne ha dichiarato l’assenza o si è comunque accollato il
relativo rischio, così come accade con l’apposizione della clausola in esame.
In ogni caso, la non conformità di un impianto tecnico infisso in un immobile
alle norme di sicurezza costituisce di regola un vizio occulto, che
difficilmente consente la prova della conoscenza o facile conoscibilità.
Pertanto con la clausola in esame il venditore assume su di sè la
responsabilità per ogni spesa o danno derivante dall’eventuale non conformità
degli impianti alle norme di sicurezza ad essi
applicabili.

d) la possibilità delle parti di
derogare all’obbligo di garanzia del venditore

La clausola di garanzia del
venditore è obbligatoria, ma i suoi contenuti sono disciplinati dal codice
civile (norma di legge che prevale sul regolamento), che consente alle parti di
pattuire espressamente la limitazione o l’esclusione della garanzia del
venditore, a condizione che il venditore non abbia in mala fede (o con colpa
grave, aggiunge la giurisprudenza) taciuto al compratore i vizi della cosa
(art. 1490, secondo comma). Ne consegue che le parti
possono limitare o escludere la responsabilità del venditore, ma non
semplicemente omettendo la clausola in esame o utilizzando una clausola di
stile. Per derogare alla prevista responsabilità di chi vende, è, necessario
che, nella clausola di garanzia del venditore, le parti limitino o escludano
tale garanzia, a seguito

della
dichiarazione del venditore, e della presa d’atto del compratore, circa la non
conformità o la possibile non conformità di ciascun impianto alle norme di
sicurezza ad esso applicabili. Solo l’apposizione di una clausola di questo
tipo potrà quindi superare la generale presunzione dell’ordinamento circa la
garanzia del venditore. La norma raggiunge così la propria finalità di
interesse pubblico, volta ad evitare che vi possano essere incertezze circa le
responsabilità relative alla sicurezza degli impianti in caso di compravendita
di immobili.

e) i connessi chiarimenti in
ordine all’applicazione di talune sanzioni

Il decreto in esame persegue le
descritte finalità di interesse pubblico anche mediante l’introduzione di una
nuova disciplina sanzionatoria, che raddoppia gli importi previsti dalla
previgente normativa e supera le incertezze che ne avevano ostacolato
l’applicazione, ma che conserva il medesimo sistema di accertamento ed applicazione della sanzione previsto dalla legge n. 46/1990,
sistema che dovrà, pertanto, continuare a trovare applicazione.

A tale ultimo riguardo, occorre
chiarire che il rinvio operato dall’art.15, comma 3,
alle "commissioni che sovrintendono alla tenuta dei registri degli
albi" deve necessariamente intendersi come riferito, alla stregua della
vigente disciplina di legge, alla commissione o altro soggetto.

In particolare, secondo la tesi
interpretativa qui individuata, l’annotazione di cui al comma
3 e la sospensione di cui al comma 4 dell’art. 15, saranno disposte dal
conservatore del registro delle imprese mentre per gli albi artigiani, ove
esistenti, provvederà la commissione provinciale competente, o il diverso
organo individuato con legge regionale.

f) la mancanza di un generale
obbligo di adeguamento degli impianti ed i profili temporali della nuova
disciplina

L’art. 13, in mancanza di una
diversa previsione, è immediatamente operativo e, anche in relazione alle sue
finalità di tutela della sicurezza, trova applicazione agli atti di
trasferimento di immobili stipulati dalla data di entrata in vigore della nuova
disciplina e, quindi anche agli impianti, installati o adeguati
precedentemente, presenti negli edifici oggetto del trasferimento.

La sicurezza dei predetti
impianti deve peraltro essere valutata, secondo i criteri che regolano la
successione delle norme nel tempo, in base alla loro conformità alla norme di sicurezza vigenti al momento della loro
realizzazione e della loro modifica.

Infatti, né l’art. 13 né nessun
altra norma del regolamento, pongono un nuovo generale obbligo di procedere
all’adeguamento degli impianti preesistenti conformi alle precedenti norme di
sicurezza ad essi applicabili.

Tanto si osserva ai fini di una
tempestiva e puntuale applicazione della nuova normativa.