Edilizia. Trasformare un immobile da ufficio ad abitazione civile non è
reato se non sono realizzate opere strutturali significative

TRIBUNALE PENALE
DI NOLA

MOTIVAZIONE

Con decreto di citazione del
8/01/2003 TIZIO X. veniva tratto a giudizio dinanzi al
Giudice Monocratico presso il Tribunale di Nola per
rispondere dei reati in rubrica.

Instaurato il dibattimento, celebrato
in contumacia dell’imputato ritualmente citato e non comparso, all’udienza del
8/03/2004, il Giudice, dopo il controllo sulla regolare costituzione delle
parti, esaurite le questioni preliminari, dichiarava aperto il dibattimento e
pronunciava l’ordinanza di ammissione delle prove
documentali e testimoniali. Veniva quindi esaminato il
tecnico del Comune di Xxxx D’YYY
ed acquisiti i documenti richiesti dalle parti (titolo di proprietà,
ricorso al T.A.R.) il processo rinviato per l’ulteriore istruttoria.

All’odierna udienza si concludeva
l’esame del tecnico D’YYY .

Le parti prestavano il consenso alla utilizzabilità del contenuto del verbale di
accertamento dell’infrazione del 15/03/2002 e della nota del 23/03/2002 del
Comando Polizia Municipale di Xxxx. Si disponeva
quindi la revoca dell’ordinanza di ammissione delle
ulteriori testimonianze ritenute superflue alla luce dell’acquisizione di tali
atti.

Terminata l’istruttoria, il Giudice
dichiarava l’utilizzabilità degli atti acquisiti al fascicolo del dibattimento
ed invitava le parti a formulare le rispettive conclusioni in epigrafe
trascritte.

Uditi il Pubblico Ministero e la
difesa, si dava pubblica lettura del dispositivo di sentenza.

Osserva il Giudicante che le risultanze
processuali escludono la penale responsabilità dell’imputato per l’ascritto.

Ed invero, dalla testimonianza resa dal
tecnico del Comune di Xxxx D’YYY, dal verbale di accertamento
dell’infrazione del 23/02/2002 e dagli atti redatti dal personale del Comando
Polizia Municipale di Xxxx, è emerso il seguente
fatto storico.

In data 23/02/2001, personale del
comando polizia municipale di Xxxx effettuò
un sopralluogo in Xxxx via (…) III°
Traversa in relazione all’unità immobiliare di proprietà di TIZIO X. (in atti
l’atto di compravendita in favore dello TIZIO e del coniuge CAIA del 2/03/1999).

In sede di accesso
si riscontrò che il proprietario, in difformità dalla concessione edilizia in
sanatoria nr.460/97 rilasciata in data 11/12/97 dal
Comune di Xxxx in favore della società "xxxxx Casa s.r.l."
(l’alienante) in virtù della normativa sul condono edilizio (L.724/94), aveva realizzato un mutamento di destinazione
d’uso dell’unità immobiliare. In particolare, era stato predisposto un impianto
idrico e di scarico per l’installazione dei servizi cucina, così operandosi la
trasformazione dei locali originariamente destinati ad ufficio in civile abitazione.

Non risultavano in
ogni caso in atto opere strutturali nè lavori edili
di alcun genere, nè furono rilevate variazioni planovolumetriche.

Il teste D’YYY ricostruiva i fatti nella sua qualità
di responsabile dell’ufficio tecnico del Comune di Xxxx.

Al riguardo precisava che l’unità
immobiliare in questione era stata oggetto di sanatoria ai sensi della
normativa sul condono edilizio di cui alla L.724/94.
La stessa risultava trasformata in civile abitazione
in contrasto con la destinazione prevista per quella zona dallo strumento
urbanistico vigente (P.R.G.) che la classifica quale zona F1, ovverossia area per istruzione e strada di progetto. In
particolare, la via (…) è suddivisa in aree omogenee aventi per la quasi
totalità destinazioni diverse da quella abitativa (gli
edifici sono adibiti in virtù dello strumento urbanistico vigente a servizi,
usi industriali, plessi scolastici ed altre analoghe destinazioni), residuando
una minima parte di edifici con scopi residenziali.

L’area in questione non è tuttavia
sottoposta ai vincoli ambientali di inedificabilità.

Pur trattandosi di area
destinata ad usi diversi da quelli abitativi, la pubblica amministrazione ha
rilasciato per tale area numerose concessioni in sanatoria per i mutamenti di
destinazione d’uso anche con la realizzazione di opere strutturali interne per
finalità abitative.

Nel caso di specie la trasformazione
in civile abitazione è stata operata attraverso la predisposizione
dell’impianto idrico per l’installazione oltre che dei servizi igienici come
già assentito in concessione e come si evince dalla planimetria allegata alla
richiesta di concessione, anche del servizio cucina. In sede di sopralluogo si accertò che uno dei
vani era stato adibito a cucina con annessi elementi di arredo
e dotato dell’impianto idrico e di scarico per la sua funzionalità in contrasto
con lo strumento urbanistico vigente, da cui l’ordinanza di demolizione e
ripristino dello stato dei luoghi del 24/01/2002).

Mancando opere strutturali, la
suddetta trasformazione non necessitava del deposito
degli atti al Genio Civile competente.

Alla luce di tali risultanze
processuali, ad avviso del Giudicante non appare raggiunta la prova degli
elementi costitutivi dei reati ascritti.

In punto di diritto si osserva che la
norma di cui all’art.20 lett.B) legge 28/2/85 nr.47
sanziona penalmente l’esecuzione di opere in assenza o difformità dalla
concessione edilizia e sono da reputarsi tali tutti gli interventi che
comportano sensibili aumenti di superficie o volume, modifiche della sagoma,
alterazione dei prospetti ovverossia una
trasformazione dell’assetto edilizio ed urbanistico del territorio che richiede
necessariamente l’intervento autorizzatorio della
Pubblica Amministrazione deputata alla sua tutela attraverso il rilascio della concessione
edilizia.

In tema di mutamento di destinazione
d’uso, sulla scorta della legislazione vigente (artt.10-25-26
L.47/85; L.4/12/93 nr.493; L.23/12/94 nr.724 e 23/12/96 nr.662) ed alla
luce della consolidata giurisprudenza della Suprema Corte di legittimità,
qualora esso sia posto in essere senza la materiale
realizzazione di opere strutturali significative che comportino una variazione
urbanistica essenziale, allorchè sia cioè puramente
funzionale, non è soggetto a concessione edilizia ma alla semplice
autorizzazione con la conseguenza che non trovano applicazione le sanzioni
penali di cui all’art.20 L.47/85.

Viceversa, deve ritenersi integrato
il reato urbanistico laddove il mutamento della destinazione dell’immobile sia
realizzato attraverso opere che comportino una
rilevante trasformazione dei locali o modifiche di sagome e prospetti ovvero
aumenti volumetrici (in tal senso fra le altre Cass. sez. III 20/12/89 nr.17645; Cass. sez. III sent.8602 del 27/7/96), giacchè
in tal caso la tipologia d’intervento va di fatto equiparata alla realizzazione
di una costruzione edilizia in assenza della richiesta concessione costituendo
una variazione essenziale che incide sull’ordinato assetto del territorio.
Analogamente, se l’immobile è costruito in zona dove usi e funzioni
sono predeterminati ed invalicabili (quali ad esempio le zone agricole),
la variazione dell’uso integra gli estremi del reato di cui all’art.20 lett.A) L.47/85
(in tal senso Cass. pen. sez.
III 28/07/87 nr.8620).

In definitiva il mutamento di
destinazione d’uso, quando è solo formale o funzionale, purchè
realizzato in zone non soggette ai vincoli ambientali di inedificabilità e senza implicare una modifica degli standards urbanistici a norma dell’art.8
L.47/85, è soggetto al mero regime autorizzatorio e riceve pertanto la sua sanzione pecuniaria
quale illecito amministrativo ai sensi del combinato disposto degli artt.10 e 25
L.47/85.

Ciò premesso, si osserva poi che la
normativa da ultimo richiamata rinvia alla legislazione regionale per la
regolamentazione delle destinazioni d’uso degli immobili demandando alla
Regione il potere di stabilire in quali casi ed in che termini la variazione di
destinazione sia essenziale e come tale soggetta ad autorizzazione ovvero a
concessione.

Nel caso di specie, la Legge
Regionale 28/11/2001 nr.19 ha
disciplinato la materia per il territorio campano.

In particolare, sono stati individuati per la
Regione Campania gli interventi edilizi subordinati alla mera denuncia di inizio attività corredata degli elaborati grafici
asseverati dal progettista abilitato prevedendo specificamente al punto F)
dell’art.1 l’ipotesi del mutamento di destinazione
d’uso di immobili o loro parti, semprechè la nuova
destinazione non consista in interventi di trasformazione dell’aspetto
esteriore, di volumi e superfici e sia compatibile con le categorie consentite
dalla strumentazione urbanistica per le singole zone territoriali omogenee
(come individuate dal D.M. 2 aprile nr.68).
Viceversa, il mutamento di destinazione d’uso realizzato in zone agricole e
quello con opere che importino variazioni planovolumetriche e della sagoma non rientra tra gli
interventi eseguibili in base alla mera denuncia di inizio attività ma è sempre
soggetto al rilascio della concessione edilizia. Infine, il mutamento d’uso
senza opere nell’ambito di categorie compatibili alle singole zone territoriali
omogenee è del tutto libero.

Alla luce di tali premesse di
diritto, osserva il Giudicante che nel caso di specie, in applicazione della
normativa vigente in tema di variazioni d’uso delineata dal combinato disposto
della Legge 47/85 e della Legge Regione Campania 19/2001, l’intervento edilizio per cui è
contestazione va annoverato tra quelli disciplinati dal richiamato punto F)
dell’art.1.

Ed invero, la realizzazione
dell’impianto di scarico per l’installazione del servizio cucina non previsto
nell’allegato grafico assentito in sede di rilascio della concessione in
sanatoria nr.460/97 costituisce un intervento
materiale, per quanto bagatellare, finalizzato al
mutamento di destinazione d’uso da ufficio in civile abitazione. Trattandosi di
mutamento della destinazione dell’unità immobiliare con opere di minimale
entità non implicanti modifiche planovolumentriche
ovvero dell’aspetto esteriore, non è richiesto il rilascio della concessione edilizia mentre andava effettuata da parte del proprietario
e committente la mera denuncia di inizio attività.

Nè può ritenersi che la nuova
destinazione d’uso, in contrasto con lo strumento urbanistico vigente che
classifica la porzione di territorio su cui insiste l’immobile quale zona F1
ovvero area istruzione e progetto, non sia compatibile con le categorie
consentite dallo strumento urbanistico per le singole zone territoriali
omogenee. Invero, risulta dagli atti processuali ed è
stato chiarito dal tecnico del Comune che la via (…) è suddivisa in aree con
elevata percentuale di unità immobiliari aventi destinazioni diverse da quella
abitativa (gli edifici sono adibiti in virtù dello strumento urbanistico a
servizi, usi industriali, plessi scolastici ed altre analoghe destinazioni), ma
ciò non esclude la destinazione residenziale della restante parte dei
fabbricati tanto è vero che nella zona insistono edifici con destinazione
abitativa ab origine (e d’altro canto non potrebbe
essere diversamente attesa la presenza di plessi scolastici e servizi onde per
cui in un assetto ordinato del territorio non può non esservi una percentuale
di abitazioni attigue alle scuole). Inoltre, la zona è connotata da fabbricati
con variazioni d’uso per effetto del rilascio di molteplici concessioni in
sanatoria a seguito di richieste di condono edilizio anche laddove erano state realizzate opere strutturali consistenti.

Alla luce di quanto emerso, ritiene il Giudicante
che nel caso di specie, non si verte in ipotesi di mutamenti di destinazione
d’uso con variazioni planovolumetriche ovvero con
modifiche essenziali degli standards urbanistici e di
usi invalicabili (diverso sarebbe stato il caso della destinazione agricola dell’area
la cui natura invalicabile avrebbe richiesto
sempre la concessione edilizia), con la conseguenza che non è integrato
l’illecito penale mentre s’imponeva da parte dell’interessato l’adempimento
della denuncia di inizio attività.

In conclusione il mutamento di
destinazione d’uso con opere prive di impatto
volumetrico ed esteriore, in assenza di denuncia di inizio attività come
prevista dalla L.4/12/93 nr.493
e L.23/12/96 nr.662,
comporta la irrogazione della sanzione pecuniaria amministrativa e non invece
di quella penale.

Non può ritenersi ad
ogni modo raggiunta la prova certa della ascrivibilità della variazione
d’uso al precedente proprietario dell’immobile. Al riguardo si evidenzia da un
lato che l’alienante era una società immobiliare che ha venduto in blocco
diversi appartamenti della zona a distinti acquirenti (da cui la improbabile responsabilità per il mutamento di
destinazione del fabbricato), dall’altro che nell’atto di compravendita è fatta
generica menzione dell’impianto idrico e di scarico che, dunque, ben poteva
riferirsi a quello inerente ai locali igienici già previsti nel progetto ed
assentiti dalla concessione in sanatoria.

Quanto al capo B) della rubrica,
appare evidente la insussistenza della contravvenzione
atteso che la tipologia di intervento consistita nella mera variazione della
destinazione urbanistica dell’immobile attraverso la installazione
dell’impianto di scarico per la cucina in aggiunta a quello dei servizi
igienici, è intrinsecamente tale da non richiedere il deposito degli atti
progettuali al competente Genio Civile, non essendo state realizzate opere
strutturali incidenti sulla staticità del fabbricato.

Discende dalle osservazioni svolte la
pronuncia di assoluzione
con la formula di cui al dispositivo.

Segue la trasmissione degli atti alla
competente autorità amministrativa per le determinazioni in merito alla
sanzione pecuniaria.

P.Q.M.

Letto l’art. 530 c.p.p.
assolve l’imputato dai reati ascritti perchè il fatto non sussiste.

Dispone trasmettersi gli atti alla
competente autorità amministrativa.

Nola, 26/09/2005

Il Giudice

Dr.ssa Diana Bottillo