Da oggi al Senato lesame del progetto di riforma del condominio

Ddl Senato 622 – Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici

Articolo 1.

1. Larticolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:

“Articolo 1117. (Parti comuni delledificio). Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari delledificio, se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti delledificio necessarie alluso comune, quali il suolo su cui sorge ledificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate, incluso linsieme degli elementi architettonici e decorativi dei balconi;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, quali la portineria, incluso lalloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi, gli impianti centralizzati;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono alluso e al godimento comune, quali gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per lenergia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dellaria, per le telecomunicazioni e simili, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.

Articolo 2.

1. Dopo larticolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:

“Articolo 1117-bis. (Ambito di applicabilità). Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, quando più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari e di edifici abbiano parti che servono alluso comune, quali aree, opere, installazioni e manufatti di qualunque genere.

Le disposizioni sulle distanze di cui alle sezioni VI e VII del capo II del titolo II del presente libro non si appplicano ai condominii se incompatibili con la condizione dei luoghi tenuto conto dellamenità, della comodità e di ogni altra caratteristica ambientale.

Gli atti che comportano il godimento esclusivo di parti comuni, salvo prova contraria, si presumono tollerati dagli altri condomini ai sensi dellarticolo 1144.

Articolo 1117-ter. (Modificazioni delle destinazioni duso e sostituzioni delle parti comuni). Salvo quanto previsto dallultimo comma dellarticolo 1120, la sostituzione delle parti comuni, ovvero la modificazione della loro destinazione duso, se ne è cessata lutilità ovvero è altrimenti realizzabile linteresse comune, può essere approvata dallassemblea con la maggioranza prevista dallarticolo 1136, sesto comma.

La convocazione dellassemblea, da effettuarsi mediante raccomandata con avviso di ricevimento almeno quaranta giorni liberi prima della data di convocazione, individua, a pena di nullità, le parti comuni, indica loggetto della deliberazione e descrive il contenuto specifico e le modalità delle sostituzioni o modificazioni che i condomini che hanno richiesto la convocazione dellassemblea intendono proporre.

La convocazione è affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati.

La deliberazione, a pena di nullità, è assunta con atto pubblico, contiene la dichiarazione espressa dellamministrazione di avere effettuato gli adempimenti di cui al secondo comma, nonché determina lindennità che, ove richiesta, spetta ai condomini che sopportino diminuzione del loro diritto sulle parti comuni, in ragione di qualità specifiche dei beni di proprietà esclusiva, avuto riguardo alla condizione dei luoghi.

Articolo 1117-quater. (Tutela delle destinazioni duso). In caso di attività contraria alle destinazioni duso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ogni condomino, salva la facoltà di agire a tutela dei propri diritti e interessi, può diffidare lamministratore affinché entro trenta giorni convochi lassemblea, inserendo allordine del giorno la richiesta di uno o più condomini di tutela della destinazione duso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Il giudice adito, valutate le circostanze, nel caso in cui accerti la violazione della destinazione duso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, può ordinare il ripristino della situazione di fatto e di diritto violata e condannare il responsabile, salvo il diritto al risarcimento del maggior danno, al pagamento di una somma di denaro in favore del condominio, tenuto conto della gravità della violazione, dellincremento di valore, degli investimenti compiuti e dei benefìci ricavati dallinteressato”.

Articolo 3.

1. Larticolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:

“Articolo 1118. (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionato al valore delle parti di sua proprietà esclusiva, se il titolo non dispone altrimenti.

Gli atti e le sentenze che comportano modificazione del valore proporzionale di ogni unità immobiliare devono essere resi pubblici col mezzo della trascrizione, ai sensi dei numeri 14) e 14-bis) dellarticolo 2643.

Il condomino non può, rinunziando al suo diritto sulle parti comuni o modificando la destinazione duso della sua proprietà esclusiva, sottrarsi allobbligo di contribuire alle spese per la conservazione.

Il condomino può rinunciare allutilizzo dellimpianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dellimpianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

2. Larticolo 1119 del codice civile è sostituito dal seguente:

“Articolo 1119. (Indivisibilità). Le parti comuni delledificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo luso della cosa a ciascun condomino, ovvero esse siano state sottratte alluso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dellarticolo 1117-ter”.

Articolo 4.

1. Allarticolo 1120 del codice civile, il primo comma è sostituito dai seguenti:

“Salvo che sia altrimenti stabilito dalla legge, i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dellarticolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o alluso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Sono valide, se approvate dallassemblea a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore delledificio e a condizione che rispettino, se del caso, le disposizioni di cui al secondo comma dellarticolo 1117-ter, le deliberazioni aventi ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, salvo quanto disposto dallarticolo 1122-bis;

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi da destinare a pertinenza delle unità immobiliari, secondo quanto previsto dalla legge;

3) linstallazione di impianti centralizzati per la ricezione radio-televisiva e per laccesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze.

Ciascun condomino interessato alladozione delle deliberazioni di cui al precedente comma ne dà comunicazione, indicando il contenuto specifico e le modalità degli interventi proposti, allamministratore che convoca lassemblea entro trenta giorni”.

Articolo 5.

1. Larticolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:

“Articolo 1122 (Opere su parti di proprietà o uso esclusivo). Ciascun condomino, nellunità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o luso esclusivo ai sensi del primo comma, alinea, dellarticolo 1117, non può eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione duso indicata nel titolo, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive, o ne diminuiscono notevolmente il godimento o il valore, oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico delledificio.

Se le modifiche comportano lesecuzione di opere, è data preventiva notizia allamministratore”.

Articolo 6.

1. Dopo larticolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:

“Articolo 1122-bis. (Interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici). Nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettano le condizioni di sicurezza imposte dalla legge.

La mancanza delle condizioni di sicurezza di cui al primo comma si considera situazione di pericolo immanente rispetto allintegrità delle parti comuni e delle altre parti di proprietà esclusiva, nonché rispetto allintegrità fisica delle persone che stabilmente occupano il condominio o abitualmente vi accedono, anche ai fini della legittimazione alla tutela.

Nel caso in cui sussista il sospetto non infondato che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, lamministratore, anche su richiesta di un solo condomino, accede alle parti comuni delledificio ovvero interpella il proprietario, il possessore o il detentore a qualunque titolo della singola unità immobiliare affinché sia consentito laccesso ad un tecnico nominato di comune accordo per leventuale redazione di un piano di intervento volto a ripristinare le indispensabili condizioni di sicurezza.

Linterpellato può, daccordo con il tecnico nominato, stabilire le modalità dellaccesso.

La documentazione amministrativa relativa allosservanza delle normative di sicurezza in una o più unità immobiliari di proprietà esclusiva o comune non è di per sé di ostacolo alla richiesta di accesso di cui ai commi terzo e quarto.

Se risulta la situazione di pericolo di cui al secondo comma, il condomino comunica allamministratore le modalità ed il tempo di esecuzione degli indispensabili lavori per la messa in sicurezza degli impianti e delle opere, nonché le modalità dellaccesso per la relativa verifica.

Nei confronti di coloro che negano immotivatamente il consenso allaccesso, o che contestano od ostacolano il piano di intervento concordato, possono essere richiesti al giudice gli opportuni provvedimenti cautelari. Lautorità giudiziaria, valutata ogni circostanza, può, anche in via provvisoria, porre le spese per il compimento degli atti e degli interventi successivi a carico di chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso allaccesso od ostacolato lesecuzione del piano dintervento concordato.

Decorsi dieci giorni dalla diffida anche di un solo condomino, in caso di inerzia dellamministratore, ognuno degli interessati di cui al secondo comma può adire lautorità giudiziaria anche in via durgenza.

La documentazione amministrativa formata dopo lesecuzione del piano di intervento è integrata con una relazione in cui sono elencati dettagliatamente i lavori eseguiti ed i materiali impiegati. Copia della documentazione è conservata negli atti del condominio. Tutti i soggetti indicati nel secondo comma hanno diritto ad ottenere, a proprie spese, copia della documentazione relativa a tutte le unità immobiliari.

Articolo 1122-ter. (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva). Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per laccesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà esclusiva coinvolte.

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, linteressato ne dà comunicazione allamministratore indicando il contenuto specifico e le modalità degli interventi. Lassemblea, convocata senza indugio dallamministratore nelle forme e nei modi di cui al secondo comma dellarticolo 1117-ter, può prescrivere ragionevoli modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico delledificio. Lassemblea può altresì subordinare lesecuzione alla prestazione, da parte dellinteressato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

I condomini o i loro aventi causa devono consentire laccesso alla loro proprietà esclusiva ove necessario per la progettazione e per lesecuzione delle opere. In caso di impedimento allaccesso o di richiesta di garanzia eccessivamente onerosa, lautorità giudiziaria provvede anche in via di urgenza.

Linteressato ed i suoi aventi causa sopportano le spese di ripristino delle cose altrui anche nel caso di rimozione dellimpianto”.

Articolo 7.

1. Allarticolo 1123, secondo comma, del codice civile le parole: “che ciascuno può farne” sono sostituite dalle seguenti: “, anche potenziale e come determinato dalla legge o dal titolo, che ciascuno può farne”.

2. Allarticolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il primo comma è sostituito dal seguente:

“Le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per laltra metà in misura proporzionale allaltezza di ciascun piano dal suolo.”;

b) la rubrica è sostituita dalla seguente: “(Manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori)”.

Articolo 8.

1. Larticolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:

“Articolo 1129. (Nomina, revoca ed obblighi dellamministratore). Quando i condomini sono più di quattro, se lassemblea non vi provvede, lautorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini o dellamministratore dimissionario o revocato, nomina amministratore uno dei condomini o, in difetto di accettazione, un terzo.

Al momento dellaccettazione della nomina e in ogni caso di rinnovo dellincarico, lamministratore dichiara i propri dati anagrafici, lubicazione, la denominazione e il codice fiscale degli altri condominii eventualmente amministrati, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) del primo comma dellarticolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia delloriginale dallamministratore che ne attesta la conformità.

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa lindicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, dellamministratore nonché i dati relativi alla garanzia di cui al quinto comma.

In mancanza dellamministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa lindicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dellamministratore.

Lamministratore nominato, salva espressa dispensa da parte dellassemblea, presta idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dallespletamento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale. In mancanza sono privi di efficacia la nomina o il rinnovo dellincarico. Lamministratore è tenuto inoltre a prestare idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi al medesimo imputabili derivanti da incarichi di gestione straordinaria del condominio per un valore non inferiore agli oneri della medesima.

Lamministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio, prevedendo modalità idonee a consentire a ciascun condomino la consultazione della relativa rendicontazione periodica.

Per gli edifici di oltre nove unità immobiliari, lassemblea che delibera lapprovazione del bilancio preventivo può altresì disporre le modalità e i limiti con i quali lamministratore preleva le somme dal conto condominiale, eventualmente indicando quello dei condomini cui è attribuito il potere di firma congiunta con lamministratore. Analogamente lassemblea può provvedere nel caso in cui abbia deliberato spese straordinarie. I creditori del condominio sono preferiti ai creditori particolari dellamministratore ed ai creditori di ciascun condomino.

Il compenso dellamministratore comprende i costi delle operazioni necessarie alla successione nel suo incarico. Nellipotesi di revoca prima della scadenza, è dovuto allamministratore il compenso per i successivi venti giorni per il compimento delle operazioni di presentazione del rendiconto e di successione dallincarico, fermo restando lobbligo della consegna immediata della cassa, del libro dei verbali e di ogni altro carteggio relativo ad operazioni di riscossione delle quote nonché a quelle da svolgere con urgenza, al fine di evitare il pregiudizio degli interessi comuni e dei singoli condomini.

Lamministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio, anche ai sensi dellarticolo 63, primo comma, delle disposizioni per lattuazione del presente codice, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dallassemblea. In mancanza, scaduto tale termine, gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà. In tal caso, fermo restando il diritto dei creditori del condominio di esercitare le azioni che spettano allamministratore nei confronti dei condomini inadempienti, lamministratore risponde insieme a questi ultimi delle somme non riscosse e dei danni che ne siano derivati.

Salvo diversa deliberazione, lamministratore dura in carica due anni e può essere revocato in ogni tempo dallassemblea. Lassemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera sulla nomina del nuovo amministratore.

Lamministratore può essere revocato dallautorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dal quarto comma dellarticolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

Costituisce, tra le altre, grave irregolarità dellamministratore, oltre alla comunicazione di notizie incomplete o inesatte di cui al secondo comma:

a) il ripetuto rifiuto di convocare lassemblea per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

b) la mancata esecuzione di un provvedimento giudiziario;

c) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al sesto comma;

d) la gestione secondo modalità che generano possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dellamministratore ovvero quelli di altri condominii gestiti dal medesimo;

e) laver acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

f) laver omesso di agire ai sensi del decimo comma per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio entro il termine ivi indicato ed avere omesso di coltivare diligentemente lazione e la conseguente esecuzione coattiva”.

Articolo 9.

1. Larticolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:

“Articolo 1130. (Attribuzioni dellamministratore). Lamministratore, oltre a quanto previsto dallarticolo 1129, deve:

1) eseguire le deliberazioni dellassemblea dei condomini e curare losservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare luso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nellinteresse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni delledificio e per lesercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni delledificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, analoghe annotazioni relative ai titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento nonché menzione delle attività svolte in attuazione della normativa di sicurezza. Tali elementi sono forniti in forma scritta dai singoli condomini allamministratore entro sessanta giorni dalla variazione dei dati. Lamministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza della comunicazione da parte dei condomini, richiede a questi ultimi, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, lamministratore incarica un tecnico per lacquisizione di ogni informazione necessaria alla tenuta del registro anagrafico, addebitandone il costo al condomino inadempiente;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dellamministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee condominiali, al fine di garantire la tutela degli assenti, sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dellassemblea, le discussioni svolte e le deliberazioni nonché le dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta. Nel registro di nomina e revoca dellamministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico i singoli movimenti in entrata ed in uscita; esso contiene una sola colonna per le entrate, nella quale sono annotate le somme riscosse e la relativa causale, e distinte colonne per le uscite, una per ogni voce omogenea di spesa. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) provvedere allaffissione degli atti di cui allarticolo 1117-ter;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Il rendiconto condominiale è redatto secondo il criterio di cassa e competenza in forma chiara e idonea a consentire una verifica delle voci di entrata e di uscita e della situazione patrimoniale del condominio nonché dei fondi e delle riserve previste. Il rendiconto annuale è accompagnato da una relazione esplicativa della gestione con lindicazione anche degli eventuali problemi risolti e da risolvere nel condominio. I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

Lassemblea può anche nominare, oltre allamministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di oltre nove unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.

Articolo 10.

1. Allarticolo 1131 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) al primo comma sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: “Quando lamministratore rappresenta il condominio nellattuazione delle deliberazioni di cui allarticolo 1117-ter ed esegue gli atti ad esse relativi, esercita i poteri di rappresentanza senza condizioni o limitazioni.”;

b) dopo il quarto comma sono aggiunti i seguenti:

“Lamministratore, anche in mancanza di espressa autorizzazione dellassemblea, può consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio.

Ove non si prendano provvedimenti per lamministrazione delle parti comuni, ciascuno dei condomini può ricorrere allautorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio, sentiti lamministratore, se esistente, ed il ricorrente, e può anche nominare amministratore uno dei condomini o un terzo, autorizzandolo a compiere gli interventi opportuni e a ripartire proporzionalmente le spese”.

2. Larticolo 1134 del codice civile è sostituito dal seguente:

“Articolo 1134. (Gestione di iniziativa del condomino). Il condomino che ha assunto la gestione delle cose comuni senza autorizzazione dellamministratore o dellassemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente o che la gestione sia stata utilmente iniziata.

Se una deliberazione adottata dallassemblea non viene eseguita, ciascun condomino, dopo aver diffidato lamministratore, può intraprenderne lesecuzione decorsi inutilmente trenta giorni dalla comunicazione della diffida. Se entro tale termine lamministratore si oppone per iscritto alliniziativa del condomino, questi può chiedere lautorizzazione del tribunale che, sentite le parti, provvede in via durgenza disponendo anche in ordine alle modalità e spese dellesecuzione”.

3. Larticolo 1136 del codice civile è sostituito dal seguente:

“Articolo 1136. (Costituzione dellassemblea e validità delle deliberazioni). Lassemblea è regolarmente costituita con lintervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dellintero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore delledificio.

Se lassemblea non può deliberare per mancanza di numero, lassemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore delledificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dellamministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dellamministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione delledificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dellarticolo 1120 devono essere sempre approvate con la maggioranza prevista dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui allarticolo 1117-ter devono essere sempre approvate dallassemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore complessivo.

Lassemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Delle deliberazioni dellassemblea si redige processo verbale da trascrivere in un registro tenuto dallamministratore”.

Articolo 11.

1. Larticolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente:

“Articolo 1137. (Impugnazione delle deliberazioni dellassemblea). Le deliberazioni prese dallassemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alle legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente o assente può adire lautorità giudiziaria entro trenta giorni chiedendo lannullamento della deliberazione. Il termine decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

La richiesta di annullamento non sospende lesecuzione della deliberazione, ma il condomino che ha fondato motivo di temere che, durante il tempo occorrente per la decisione, il suo diritto sia minacciato da un pregiudizio imminente ed irreparabile, può chiedere al giudice competente, ai sensi degli articoli 669-bis e seguenti del codice di procedura civile, di disporne la sospensione.

Il termine di cui al secondo comma è sospeso, in caso di domanda cautelare anteriore alla causa, dal giorno del deposito del ricorso a quello della comunicazione della decisione. Il termine è altresì sospeso nel caso in cui la parte esperisca, nei confronti della delibera assembleare, procedure di conciliazione stragiudiziale delle controversie previste dalla legge o dal regolamento di condominio, e riprende a decorrere dalla comunicazione dellesito della procedura, e comunque dopo il decorso di novanta giorni dallavvio della stessa.

La sospensione dellesecuzione della deliberazione impugnata può anche essere richiesta nellatto di citazione, ai sensi dellarticolo 669-quater del codice di procedura civile. In tal caso il giudice, se non ritiene di pronunciare il decreto di cui al secondo comma dellarticolo 669-sexies del codice di procedura civile, provvede sullistanza cautelare nelludienza di prima comparizione delle parti”.

Articolo 12.

1. Larticolo 1139 del codice civile è sostituito dal seguente:

“Articolo 1139. (Rinvio alle norme sulla comunione). Per quanto non è espressamente previsto dal presente capo si osservano, in quanto compatibili, le norme sulla comunione in generale”.

Articolo 13.

1. Allarticolo 2643 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il numero 14) è sostituito dal seguente:

“14) gli atti, incluse le deliberazioni di cui allarticolo 1117-ter, e le sentenze, che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti”;

b) dopo il numero 14), è aggiunto il seguente:

“14-bis) gli atti che impongono, modificano o vietano destinazioni specifiche a beni o complessi di beni”.

Articolo 14.

1. Allarticolo 2659 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) nel primo comma, al numero 1), sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: “. Per i condominii, devono essere indicati la denominazione, lubicazione e il codice fiscale”;

b) dopo il secondo comma, è aggiunto il seguente:

“Le trascrizioni delle deliberazioni di cui allarticolo 1117-ter e degli atti che impongono, vietano o modificano specifiche destinazioni duso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, eseguite a favore e contro il condominio, si considerano eseguite a favore e contro tutti i singoli proprietari delle unità immobiliari. Gli atti di cui al numero 14-bis) dellarticolo 2643 devono essere trascritti a favore e contro le parti medesime”.

Articolo 15.

1. Larticolo 63 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

“Articolo 63. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dallassemblea, lamministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori del condominio, esercitando le azioni che spettano allamministratore nei confronti dei condomini inadempienti anche al di fuori del caso contemplato dallarticolo 1129, ottavo comma, del codice, non possono pretendere il pagamento dai condomini in regola con i versamenti se non dopo lescussione degli altri condomini. In ogni caso, i condomini in regola con i versamenti che subiscano pregiudizio per fatto di altri condomini o dellamministratore hanno nei loro confronti diritto di rivalsa.

Lamministratore comunica ai creditori del condominio ancora insoddisfatti, a pena del risarcimento dei danni, le somme dovute e non corrisposte da ciascun condomino, nonché leventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi dellarticolo 1129, nono comma, del codice, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito è diventato esigibile.

Il condomino che ha alienato lunità immobiliare risponde in solido con lavente causa nei confronti del condominio per le obbligazioni sorte fino al momento in cui è trasmessa allamministratore copia autentica del titolo che attua il trasferimento del diritto”.

Articolo 16.

1. Allarticolo 64 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il primo comma è sostituito dal seguente:

“Sulla revoca dellamministratore, nei casi indicati dallundicesimo comma dellarticolo 1129 e dal quarto comma dellarticolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito lamministratore in contraddittorio con il ricorrente”.

Articolo 17.

1. Allarticolo 66 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma è sostituito dai seguenti:

“Lavviso di convocazione, contenente specifica indicazione dellordine del giorno, deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per ladunanza in prima convocazione, specificando il luogo e lora della riunione. Lomessa, tardiva o incompleta convocazione dei condomini rende la deliberazione assembleare annullabile ai sensi dellarticolo 1137 del codice ma la legittimazione spetta ai soli condomini dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Lassemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

Lamministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dellassemblea in termini brevi, convocando i condomini con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dellassemblea validamente costituitasi, senza la necessità di nuove convocazioni”.

Articolo 18.

1. Larticolo 67 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

“Articolo 67. Ogni condomino può intervenire allassemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e più di un quinto del valore proporzionale.

Qualora ununità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nellassemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.

Nei casi di cui allarticolo 1117-bis, i condomini di ciascun edificio e proprietari di unità immobiliari facenti parte di un condominio designano, con la maggioranza dellarticolo 1136, quinto comma, del codice, il loro rappresentante. In mancanza provvede per sorteggio il presidente dellassemblea. Il rappresentante può esercitare tutti i poteri inerenti al diritto di proprietà sulle parti comuni, incluso quello di concorrere a formare il regolamento, a precisare il valore proporzionale delle singole proprietà in apposita tabella ad esso allegata, nonché quello di concorrere allapprovazione delle deliberazioni di cui allarticolo 1117-ter del codice ed eseguire le relative trascrizioni. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.

Allamministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione allassemblea.

Lusufruttuario, nonché, salvo patto contrario, il conduttore, di ununità immobiliare esercita il diritto di voto nelle deliberazioni che attengono allordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni ed è obbligato in via principale nei confronti del condominio a concorrere nelle spese relative.

Nelle altre deliberazioni il diritto di voto spetta sempre al proprietario”.

2. Larticolo 68 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

“Articolo 68. Ove non precisato dal titolo ai sensi dellarticolo 1118 del codice, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice stesso, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nellaccertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano”.

Articolo 19.

1. Larticolo 69 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

“Articolo 69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui allarticolo 68 possono essere riveduti o modificati, anche nellinteresse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore di calcolo;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte delledificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano;

3) quando lalterazione di cui al numero 2) è conseguenza di trasformazioni o modificazioni oggetto di sanatoria edilizia che siano approvate dagli altri condomini. In tal caso ogni spesa relativa è a carico del condomino che ne ha tratto vantaggio.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dellarticolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dellamministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia allassemblea dei condomini. Lamministratore che non adempie a questobbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni”.

2. Larticolo 71 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

“Articolo 71. È tenuto presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura lElenco pubblico degli amministratori di condominio.

Liscrizione nellElenco di cui al primo comma, da effettuare presso la Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura della provincia nella quale il condominio si trova, è obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di amministratore, deve precedere lesercizio della relativa attività e deve essere comunicata al condominio amministrato.

Per essere iscritti nellElenco gli interessati devono indicare i propri dati anagrafici e il codice fiscale, o se si tratta di società la sede legale e la denominazione, nonché lubicazione e il codice fiscale dei condominii amministrati. Ai fini delliscrizione e del successivo aggiornamento dellElenco, gli interessati devono altresì dichiarare che non sussistono, né sono sopravvenute, le condizioni ostative alliscrizione indicate nel comma ottavo. Se si tratta di società, la predetta dichiarazione deve essere rilasciata da coloro che, nellambito della stessa, svolgono funzioni di direzione e amministrazione.

NellElenco sono indicati, oltre i dati di cui al terzo comma, la data discrizione nellElenco, i dati relativi alle nomine e alla cessazione degli incarichi, nonché tutte le ulteriori variazioni.

Lesercizio dellattività di amministratore in mancanza di iscrizione o in caso di omessa o inesatta comunicazione dei dati di cui al terzo e quarto comma non dà diritto a compenso per tutte le attività svolte a decorrere dal momento in cui liscrizione risulta irregolare e comporta la sanzione amministrativa da euro 200 a euro 1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di esercizio dellattività in forma societaria. La reiterazione della violazione comporta altresì la perdita della capacità di essere iscritti nellElenco per i cinque anni successivi.

I dati contenuti nellElenco sono gestiti con modalità informatizzate e consentono almeno la ricerca sia per nome dellamministratore, sia per denominazione e indirizzo del condominio. Chiunque può accedere ai predetti dati ed ottenerne copia conforme previo rimborso delle spese.

Non si applicano le disposizioni dei commi precedenti nei confronti dei soggetti indicati nel registro dellanagrafe condominiale di cui allarticolo 1130, primo comma, numero 6), del codice che svolgono la funzione di amministratore solo del proprio condominio. In tal caso tuttavia lamministratore comunica la denominazione e lubicazione del condominio, i propri dati anagrafici, linsussistenza delle condizioni ostative di cui allottavo comma, nonché la data di inizio e di cessazione dellincarico, affinché tali dati siano separatamente riportati nellElenco. Gli effetti della nomina decorrono dalla data dellavvenuta comunicazione.

Non possono essere iscritti nellElenco coloro che, salvi gli effetti della riabilitazione, sono stati condannati con sentenza irrevocabile:

a) alla pena della reclusione non inferiore a due anni per un delitto non colposo contro la pubblica amministrazione, contro la fede pubblica o contro il patrimonio;

b) alla pena della reclusione per un delitto non colposo contro il patrimonio commesso nellesercizio dellattività di amministratore di condominio.

La tenuta dellElenco non comporta oneri per lo Stato”.

3. Il Ministro delle attività produttive, di concerto con il Ministro delleconomia e delle finanze, determina con proprio decreto, da emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, limporto del diritto annuale di segreteria che i soggetti iscritti nellElenco di cui al primo comma dellarticolo 71 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come modificato dal comma 2 del presente articolo, corrispondono alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, il cui ammontare, tale da assicurare lintegrale copertura di tutte le spese di gestione dellElenco, non può essere superiore al costo effettivo del servizio. Il decreto determina altresì i diritti di segreteria, a carico di quanti accedono ai dati dellElenco, sullattività certificativa svolta dalle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, in misura non superiore al rimborso delle spese della copia conforme dellelenco. Limporto dei diritti di segreteria di cui al primo e secondo periodo è aggiornato con decreto del Ministro delle attività produttive, di concerto con il Ministro delleconomia e delle finanze.

4. Le disposizioni di cui allarticolo 71 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come modificato dal comma 2 del presente articolo, entrano in vigore contestualmente allentrata in vigore del decreto di cui al comma 3. I soggetti che alla data di entrata in vigore delle predette disposizioni già esercitano lattività di amministratore di condominio provvedono entro i novanta giorni successivi agli adempimenti previsti dalle medesime disposizioni.

Articolo 20.

1. Allarticolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: “con le maggioranze previste dallarticolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile” sono sostituite dalle seguenti: “con le maggioranze previste dal secondo comma dellarticolo 1120 del codice civile”.

Articolo 21.

1. Allarticolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: “lassemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile” sono sostituite dalle seguenti: “lassemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dellarticolo 1120 del codice civile”.

Articolo 22.

1. Allarticolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: “larticolo 1136, terzo comma, dello stesso codice” sono sostituite dalle seguenti: “larticolo 1120, secondo comma, dello stesso codice”.