Agenzia delle entrate – Circolare
61/E del 3.11.2008 – Modifiche alla disciplina dei fondi immobiliari. Articolo
82, commi da 17 a
22, del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni,
dalla legge 6 agosto 2008, n. 133

PREMESSA

L’articolo 82,
commi da 17 a
22, del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, recante "Disposizioni
urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la
stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria",
convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133 (di seguito,
decreto), pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 195 del 21 agosto 2008, ha apportato
rilevanti modifiche alla disciplina fiscale dei fondi immobiliari chiusi di cui
all’articolo 37 del Testo unico delle disposizioni in materia di
intermediazione finanziaria, approvato con il decreto legislativo 24 febbraio
1998, n. 58 (di seguito, TUF). Si tratta, come noto, di quei fondi che
investono il proprio patrimonio esclusivamente o prevalentemente in beni
immobili, in diritti reali immobiliari e in partecipazioni in società
immobiliari.

Al riguardo si ricorda che, in
ordine ai profili regolamentari, occorre fare riferimento al Decreto
Ministeriale 24 maggio 1999, n. 228, come modificato da ultimo dal decreto 14
ottobre 2005, n. 256, che reca il regolamento attuativo del
citato articolo 37 del TUF. In particolare, il predetto regolamento
fornisce la nozione di "fondo d’investimento immobiliare" ed integra
la disciplina in tema di modalità di partecipazione ai fondi. A tal fine,
l’articolo 12-bis del regolamento n. 228 del 1999 definisce la percentuale di
investimenti immobiliari affinchè il fondo possa definirsi tale, quantificando
la prevalenza degli investimenti in attività immobiliari nella misura non inferiore
ai due terzi del valore complessivo del fondo. Tale percentuale è ridotta nella
misura del 51 per cento qualora il patrimonio del fondo sia altresì investito,
in misura non inferiore al 20 per cento del suo valore, in strumenti finanziari
rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni
immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare.
La Banca
d’Italia, inoltre, con provvedimento del 14 aprile 2005 ha provveduto a
modificare e integrare le proprie istruzioni di vigilanza riguardanti, tra
l’altro, i criteri generali per la redazione del regolamento dei fondi comuni,
le norme prudenziali di contenimento e frazionamento del rischio e i prospetti
contabili dei fondi comuni d’investimento e delle SICAV, riordinando l’intera
disciplina già contenuta nei regolamenti del 1 luglio 1998, del 20 settembre
1999, del 24 dicembre 1999 e del 31 dicembre 2001.

Dal punto di vista fiscale, le
norme in esame hanno innanzitutto innalzato dal 12,50 per cento al 20 per cento
l’aliquota della ritenuta alla fonte applicabile sui redditi di capitale
derivanti dalla partecipazione ai fondi di investimento immobiliare di cui all’articolo 7 del decreto-legge 25 settembre 2001,
n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410. In tal modo il
legislatore ha inteso allineare il prelievo fiscale sui predetti proventi a
quello previsto per le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili e ai
proventi derivanti dalla partecipazione alle Società di Investimento
Immobiliare Quotate (SIIQ). Inoltre, è stato introdotto uno speciale regime di
imposizione patrimoniale per i fondi immobiliari a ristretta base
partecipativa, nonchè per quelli riconducibili a persone fisiche appartenenti
ad uno medesimo nucleo familiare.

1. Il regime di tassazione dei
partecipanti ai fondi immobiliari

1.1 I redditi di capitale
derivanti dalla partecipazione ai fondi immobiliari – l’aumento della ritenuta

Come noto, il regime tributario
dei partecipanti ai fondi comuni di investimento immobiliare è disciplinato dall’articolo 7 del citato decreto-legge n. 351 del 2001. In particolare il comma 1 del suddetto articolo 7 prevede che la società di
gestione del fondo deve operare una ritenuta sui proventi di cui all’articolo
44, comma 1, lettera g), del testo unico delle imposte sui redditi, approvato
con D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), ossia sui redditi di capitale
derivanti dalla partecipazione al fondo, risultanti dai rendiconti periodici
redatti ai sensi dell’articolo 6, comma 1, lettera c), numero 3), del TUF,
distribuiti ai possessori delle quote in costanza di partecipazione a fondi
comuni d’investimento immobiliare, nonchè sulla differenza tra il valore di
riscatto o di liquidazione delle quote ed il costo di sottoscrizione o acquisto
delle stesse. A tal fine, il costo di sottoscrizione o acquisto è documentato
dal partecipante che, in mancanza di documentazione, puo’ avvalersi di una
dichiarazione sostitutiva. La ritenuta, prima applicata nella misura del 12,50
per cento, è ora dovuta nella nuova percentuale del
20, per effetto delle modifiche apportate dal comma 21 dell’articolo 82 del
decreto al citato articolo 7 del decreto-legge n. 351 del 2001. Il successivo
comma 2 del citato articolo 7 precisa, inoltre, che la predetta ritenuta è a
titolo d’acconto o a titolo di imposta a seconda della
natura del soggetto che percepisce i proventi. In particolare
è a titolo di acconto nei confronti di: – imprenditori individuali, se le
partecipazioni sono relative all’impresa commerciale; – società in nome
collettivo, in accomandita semplice ed equiparate ai sensi dell’articolo 5 del
TUIR; – società ed enti indicati nelle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo
73 del TUIR; – stabili organizzazioni nel territorio dello Stato delle società
e degli enti di cui alla lettera d) del predetto articolo 73. La
ritenuta è applicata, invece, a titolo d’imposta nei confronti di tutti gli
altri soggetti, compresi quelli esenti o esclusi da imposta sul reddito delle
società. La ritenuta non è operata sui proventi percepiti da forme di
previdenza complementare di cui al decreto legislativo 5 dicembre 2005, n. 252
e dagli organismi d’investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia e
disciplinati dal TUF. Pertanto, ai fini dell’applicazione della ritenuta in
argomento i predetti soggetti, compresi gli stessi fondi di investimento
immobiliare, sono trattati come soggetti "lordisti".
Conseguentemente, sono computati nel risultato di gestione degli organismi di
investimento collettivo e delle forme di previdenza complementare i proventi
derivanti dalla partecipazione a fondi immobiliari ed assoggettati ad imposta
sostitutiva rispettivamente del 12,50 e dell’11 per cento. La ritenuta non è
altresì applicabile, ai sensi del comma 3 dell’articolo 7 del decreto, ai
proventi percepiti dai soggetti non residenti individuati dall’articolo 6 del
decreto legislativo 1 aprile 1996, n. 239. Al riguardo si
ricorda che sulla base di tale ultima disposizione, beneficiano dell’esenzione:
a) i soggetti residenti in Stati o territori che consentono un adeguato scambio
di informazioni e – per effetto delle modifiche apportate dall’articolo 1,
comma 87, della legge 24 dicembre 2007, n. 244 (legge finanziaria per il 2008)
– i soggetti residenti negli Stati e territori indicati nella lista di cui al
comma 1 dell’articolo 168-bis del TUIR, a decorrere dal periodo d’imposta che
inizia successivamente alla pubblicazione di tale lista; b) gli enti od
organismi internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi
esecutivi in Italia; c) gli investitori istituzionali esteri, ancorchè privi di
soggettività tributaria, costituiti in Paesi inclusi nella predetta lista; d)
Banche centrali o organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello
Stato; Come chiarito dalla circolare n. 22/E del 19 giugno 2006, rimangono
qualificabili come redditi diversi di natura finanziaria le plusvalenze
realizzate mediante la cessione a titolo oneroso delle quote di partecipazione
in fondi immobiliari ai sensi della lettera c-ter) dell’articolo 67, comma 1,
del TUIR e, pertanto, tali plusvalenze non sono soggette alla ritenuta alla
fonte, bensi’ all’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi del 12,50 per cento.
Si ricorda altresì che le eventuali perdite realizzate attraverso il riscatto o
la liquidazione delle quote sono riconducibili tra i redditi diversi di natura
finanziaria ai sensi dell’articolo 67, comma 1-quater), del TUIR. Quest’ultima
disposizione stabilisce, infatti, che i redditi diversi si originano anche per
effetto del rimborso delle attività finanziarie indicate nell’articolo 67,
comma 1, lett. c-ter), del TUIR (tra le quali sono comprese le quote di fondi
comuni di investimento immobiliare) se non hanno costituto oggetto di cessione
a titolo oneroso per tutta la durata dell’attività finanziaria in quanto
sottoscritte all’emissione. Qualora i predetti redditi diversi siano realizzati
da investitori non residenti, in assenza di specifiche disposizioni, trovano
applicazione i principi generali contenuti nell’articolo 23,
comma 1, lettera f), del TUIR in base ai quali le plusvalenze derivanti
dalla cessione a titolo oneroso di titoli sono imponibili in Italia soltanto se
tali titoli non sono negoziati in mercati regolamentati e sono detenuti nel
territorio di tale Stato.

In ogni caso, se i soggetti sono
residenti in Stati o territori che consentono un adeguato scambio di
informazioni (e, negli Stati e territori indicati nella lista di cui all’emanando
decreto di cui al comma 1 dell’articolo 168-bis del TUIR) non sono imponibili
ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del decreto legislativo 21 novembre 1997, n.
461. 1.1.1 I redditi di capitale derivanti dalla partecipazione ai fondi
immobiliari – il regime transitorio Il comma 21-bis del decreto disciplina il
passaggio dalla vecchia alla nuova aliquota di ritenuta dovuta sui proventi
derivanti dal rimborso delle quote di partecipazione ai fondi immobiliari,
nonchè dalle distribuzioni periodiche. In particolare, tale disposizione ha
stabilito che sui proventi percepiti dai partecipanti ai fondi immobiliari in
sede di rimborso delle quote la ritenuta continua ad essere applicata nella
misura del 12,50 per cento fino a concorrenza della differenza positiva tra il
valore risultante dall’ultimo rendiconto periodico redatto ai sensi dell’articolo 6, comma 1, lettera c), numero 3), del TUF
prima dell’entrata in vigore del decreto e il costo di sottoscrizione o
acquisto. In sostanza, al fine di evitare la discriminazione di trattamento dei
partecipanti ai fondi ad accumulazione rispetto ai partecipanti ai fondi a
distribuzione, la nuova ritenuta del 20 per cento deve essere applicata sui
proventi percepiti a decorrere dal 25 giugno 2008 per effetto del rimborso delle
quote, ma soltanto limitatamente all’ammontare di tali proventi maturato a
partire da questa medesima data. In altri termini, per individuare l’aliquota
applicabile ai proventi derivanti dalla partecipazione al fondo e percepiti per
effetto del rimborso delle quote, una volta calcolati i proventi
complessivamente realizzati, quale differenza tra il valore di rimborso delle
quote e il costo di sottoscrizione o acquisto, si dovrà scorporare dagli stessi
l’eventuale differenza positiva maturata fino alla data di entrata in vigore
del decreto, determinata come differenza tra il valore delle quote risultante
dall’ultimo rendiconto del fondo redatto prima della data di entrata in vigore
del decreto e il costo di acquisto o sottoscrizione delle stesse, che continuerà
ad essere soggetta a ritenuta con la minore aliquote
del 12,50 per cento. Valga il seguente esempio. – 1 gennaio 2005, costo
acquisto di una quota = 100 – valore della quota risultante dall’ultimo
rendiconto redatto prima dell’entrata in vigore del decreto = 120 – 30
settembre 2008, valore rimborso quota = 150 – proventi (redditi di capitale)
realizzati = 50 – proventi soggetti all’aliquota del 12,50 per cento = 20 ossia
(120 – 100) – proventi soggetti all’aliquota del 20 per cento = 30 ossia (150 –
120) I proventi derivanti dalle distribuzioni periodiche delle quote di
partecipazione ai fondi immobiliari, invece, in assenza di una specifica
previsione a riguardo, sono soggetti alla nuova aliquota del 20 per cento se
percepiti a decorrere dal 25 giugno 2008. 1.2 I redditi diversi di natura
finanziaria derivanti dalla cessione delle quote dei fondi immobiliari a
ristretta base partecipativa e dei fondi familiari – l’aumento dell’imposta
sostitutiva Il comma 18-bis, del decreto, aggiunto in sede di conversione in
legge, ha aumentato al 20 per cento l’aliquota dell’imposta sostitutiva
"sui redditi diversi di natura finanziaria di cui
all’articolo 5 del decreto legislativo 21 novembre 1997, n. 461 …
realizzati in dipendenza della cessione o del rimborso delle quote di
partecipazione" ai fondi immobiliari a ristretta base partecipativa o
familiari soggetti alla nuova imposta patrimoniale di cui si dirà nel
successivo paragrafo. Poichè i redditi derivanti dal rimborso delle predette
quote di partecipazione, come già precisato, sono qualificabili come redditi di
capitale e sono soggetti alla ritenuta, l’imposta sostitutiva dovrà essere
applicata con la maggiore aliquota del 20 per cento esclusivamente sulle
plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso delle quote di
partecipazione nei fondi cosi’ individuati. Per
contro, continuano ad essere soggette ad imposta
sostitutiva con la minore aliquota del 12,50 per cento le plusvalenze
realizzate mediante la cessione a titolo oneroso delle quote di partecipazione
in fondi immobiliari diversi da quelli soggetti alla nuova imposta
patrimoniale.

L’imposta sostitutiva dovrà
essere applicata con la maggiore aliquota del 20 per cento sulle plusvalenze
derivanti dalla cessione di quote di partecipazione in fondi immobiliari a
ristretta base partecipativa o familiari non solo direttamente dal contribuente
nella dichiarazione dei redditi, ma anche dagli intermediari abilitati in caso
di opzione per il regime del risparmio amministrato
disciplinato dall’articolo 6 del Decreto Legislativo n. 461 del 1997.
Tale regime rappresenta infatti una modalità di
applicazione opzionale della "imposta sostitutiva di cui all’articolo
5" del medesimo decreto legislativo. Le plusvalenze realizzate mediante la
cessione a titolo oneroso di quote di partecipazione in fondi immobiliari a
ristretta base partecipativa o familiari, in quanto soggette all’imposta
sostitutiva con la maggiore aliquota del 20 per cento, dovranno essere
sottoposte alla predetta imposta in via separata rispetto alle plusvalenze e
agli altri redditi diversi di natura finanziaria soggetti ad imposta
sostitutiva con la minore aliquota del 12,50 per cento. Di conseguenza, tali
plusvalenze non potranno essere compensate con l’eventuale eccedenza delle
minusvalenze e degli altri oneri rispetto alle plusvalenze e agli proventi
soggetti ad imposta sostitutiva con l’aliquota del 12,50 per cento.
Diversamente, le minusvalenze realizzate mediante la cessione delle quote di
partecipazione ai fondi immobiliari a ristretta base partecipativa o familiari
potranno essere compensate con le plusvalenze e gli altri redditi diversi di
natura finanziaria soggetti ad imposta sostitutiva con l’aliquota del 12,50 per
cento. Non è stato infatti previsto alcun vincolo
normativo per quanto attiene alla compensazione delle predette minusvalenze. Il comma 18-bis dell’articolo 82 del decreto ha
espressamente reso applicabile l’imposta sostitutiva con la maggiore aliquota
del 20 per cento anche ai proventi realizzati mediante il rimborso o la
cessione delle quote di partecipazione in fondi a ristretta base partecipativa
o familiari immesse in gestioni individuali di portafoglio per i quali sia
stata esercitata l’opzione per il risparmio gestito di cui all’articolo 7 del
Decreto Legislativo n. 461 del 1997.

Da cio’ ne consegue che le
plusvalenze maturate e realizzate relative alle predette quote dovranno essere
scorporate dal risultato maturato di gestione (sul quale è
dovuta l’imposta sostitutiva nella misura ordinaria del 12,50 per cento)
e assoggettate in via separata all’imposta sostitutiva nella misura del 20 per
cento nel periodo d’imposta in cui esse sono realizzate. Le eventuali
minusvalenze maturate, invece, in assenza di una esplicita
previsione al riguardo, concorreranno a formare il risultato della gestione
soggetto ad imposta sostituiva nella misura del 12,50 per cento. Nessuna
disposizione di carattere transitorio è stata introdotta per quanto attiene
all’aumento al 20 per cento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva applicabile
sulle plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso delle quote di
partecipazione in fondi immobiliari a ristretta base partecipativa o familiari.
Pertanto, questa nuova aliquota non puo’ che rendersi
applicabile sull’intero ammontare delle plusvalenze realizzate a partire dalla
data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto e quindi dal
22 agosto 2008. In
merito alla corretta applicazione dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze
con la maggiore aliquota del 20 per cento è da ritenere che, qualora le quote
siano immesse in rapporti di custodia, amministrazione o gestione presso
intermediari finanziari italiani, questi ultimi – prima di dar seguito
all’operazione di cessione delle quote ovvero di prelevare l’imposta
sostitutiva sul risultato di gestione – dovranno acquisire dalla società di
gestione del risparmio o dal partecipante apposita informazione riguardante
l’assoggettamento ad imposta patrimoniale del fondo partecipato. In mancanza di
dati e notizie al riguardo, l’intermediario potrà comunque dar seguito alle
disposizioni di cessione impartite dal cliente o prelevare l’imposta
sostitutiva, applicando l’ordinaria aliquota (12,50 per cento) di tassazione
dei redditi diversi di natura finanziaria. Tuttavia, in tal caso, il cliente –
che partecipi ad un fondo soggetto ad imposta patrimoniale – è tenuto a versare
la maggiore imposta sostitutiva in sede di presentazione della dichiarazione
annuale dei redditi.

2. Il nuovo regime di tassazione
dei fondi immobiliari a ristretta base partecipativa e familiari

I commi da 17 a 20 dell’articolo 82 in esame introducono un
regime speciale – rispetto a quello previsto per la generalità dei fondi
immobiliari – applicabile ai fondi per i quali i
regolamenti di gestione non prevedano la quotazione dei certificati
partecipativi in mercati regolamentati italiani o esteri, che abbiano un
patrimonio (al lordo dell’indebitamento) inferiore a 400 milioni di euro e che
presentino almeno una delle seguenti caratteristiche:

a) le quote del fondo siano
detenute da meno di 10 partecipanti salvo che almeno il 50 per cento di tali
quote siano detenute da investitori istituzionali, dai soggetti indicati
nell’articolo 6 del decreto legislativo 1 aprile 1996, n. 239, da imprenditori
individuali, società ed enti, se le partecipazioni sono relative all’impresa
commerciale, nonchè da enti pubblici, enti di previdenza obbligatoria e enti
non commerciali;

b) indipendentemente dal numero
dei partecipanti, se si tratta di fondi riservati e speculativi in cui più dei
due terzi delle quote siano detenute complessivamente, nel corso del periodo
d’imposta, da una o più persone fisiche legate fra loro da rapporti di
parentela o affinità, nonchè da società ed enti di cui le persone fisiche
medesime detengano il controllo ovvero il diritto di partecipazione agli utili superiore al 50 per cento e da trust di cui siano
disponenti o beneficiari, salvo che le predette quote siano relative ad imprese
commerciali.

Il regime speciale consiste
nell’applicazione di un’imposta patrimoniale dell’1 per cento del valore netto
del patrimonio, che si aggiunge alla ritenuta alla fonte sui proventi
distribuiti ai partecipanti. Secondo quanto si legge nella relazione
illustrativa l’introduzione di tale nuova imposta patrimoniale ha "carattere
essenzialmente antielusivo" in quanto "si vuole evitare che le
persone fisiche individualmente o insieme a pochissimi soggetti della medesima
natura, possano promuovere la costituzione di fondi immobiliari al solo fine di
beneficiare del favorevole regime fiscale di tassazione degli immobili e dei
proventi derivanti dagli stessi, in luogo di quello più oneroso che si rende
applicabile nel caso in cui gli immobili siano detenuti direttamente dai
partecipanti". L’imposta è dovuta a partire dal
periodo d’imposta in corso alla data di entrata in vigore del decreto e,
quindi, dal 2008, ed è corrisposta entro il 16 febbraio dell’anno successivo.
2.1 I fondi a ristretta base partecipativa Come accennato, sono soggetti al
nuovo regime di imposizione patrimoniale i fondi immobiliari le cui quote siano detenute da meno di 10 partecipanti, ad eccezione del
caso in cui almeno il 50 per cento delle quote siano detenute: – dagli
investitori istituzionali individuati dall’articolo 7, comma 2, ultimo periodo,
del decreto-legge n. 351 del 2001, ossia dalle forme di previdenza
complementare di cui al Decreto Legislativo n. 252 del 2005 e dagli organismi
d’investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia e disciplinati dal
TUF; – dai soggetti residenti in Stati o territori che consentono un adeguato
scambio di informazioni di cui all’articolo 6 del decreto legislativo n. 239
del 1996 (e negli Stati e territori indicati nella lista di cui all’emanando
decreto di cui al comma 1 dell’articolo 168-bis del TUIR); – da imprenditori
individuali, società ed enti, se le partecipazioni sono relative all’impresa
commerciale; – da enti pubblici ed enti di previdenza obbligatoria ed enti non
commerciali di cui alla lettera c) dell’articolo 73, comma 1, del TUIR. 2.2 I
fondi familiari I fondi riservati e quelli speculativi soggetti alla disciplina
in argomento sono quelli istituiti, rispettivamente, ai sensi degli articoli 15
e 16 del regolamento di cui al citato decreto ministeriale n. 228 del 1999,
concernente la determinazione dei criteri generali cui devono essere uniformati
i fondi comuni di investimento. I fondi riservati di cui all’articolo 15 del
citato decreto ministeriale sono quelli la cui partecipazione è riservata a
determinate categorie di investitori qualificati e le cui quote non possono
essere collocate, rimborsate o rivendute da parte di chi le possiede a soggetti
diversi da quelli indicati nel regolamento del fondo.

Nel regolamento dei fondi
riservati possono essere fissati limiti agli investimenti diversi da quelli
stabiliti in via generale dalle norme prudenziali di contenimento e
frazionamento del rischio emanate dalla Banca d’Italia. I fondi speculativi di
cui al successivo articolo 16 del citato regolamento sono quei fondi il cui
patrimonio è investito in beni, anche diversi da quelli individuati
dall’articolo 4, comma 2, dello stesso regolamento (strumenti finanziari
quotati e non, depositi bancari di denaro, beni immobili, diritti reali
immobiliari e partecipazioni in società immobiliari, crediti e titoli rappresentativi
di crediti ed altri beni per i quali esiste un mercato e che abbiano un valore
determinabile con certezza con una periodicità almeno semestrale), in deroga
alle norme prudenziali di contenimento e frazionamento del rischio stabilite
dalla Banca d’Italia. Ai sensi del comma 3 del citato articolo 16, il numero
dei soggetti che partecipano a ciascun fondo speculativo non puo’ superare le
duecento unità e l’importo minimo della quota iniziale non puo’ essere
inferiore a 500.000,00 euro. Detti fondi, cosi’ come
definiti dalle norme regolamentari riportate, devono essere posseduti,
complessivamente, per più dei due terzi, nel corso del periodo d’imposta, da
una o più persone fisiche legate fra loro da rapporti di parentela o affinità
ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del TUIR, nonchè da società ed enti di cui
le persone fisiche medesime detengano il controllo ai sensi dell’articolo 2359
del codice civile, ovvero il diritto di partecipazione agli utili in misura
superiore al 50 per cento e da trust di cui siano disponenti o beneficiari.

La norma esclude dal computo
della soglia dei due terzi le quote di partecipazione che sono relative ad
imprese commerciali esercitate da soggetti residenti ovvero a stabili
organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti. In questi
casi, infatti, i redditi derivanti dalla partecipazione a fondi immobiliari
scontano la tassazione ordinaria in quanto componenti del reddito d’impresa. In
sostanza, sono considerati fondi immobiliari familiari quelli le cui quote di
partecipazione sono detenute per più dei due terzi da una o più persone fisiche
appartenenti ad un medesimo nucleo familiare nonchè da società, enti od
organismi da queste controllati. 2.3 Il regime speciale dei fondi immobiliari a
ristretta base partecipativa e dei fondi familiari Come noto, il regime fiscale delineato dall’articolo 6 del
decreto-legge n. 351 del 2001 per la generalità dei fondi immobiliari si
incentra sull’esclusione della soggettività passiva dei fondi agli effetti
delle imposte sui redditi e sulla conseguente irrilevanza dei singoli redditi
di qualsiasi natura conseguiti dal fondo (redditi di capitale, redditi
fondiari, redditi diversi di natura finanziaria, ecc.).

Tale regime è caratterizzato da
disposizioni che, da un lato limitano il prelievo soltanto a taluni redditi di
capitale e, dall’altro, attribuiscono a tali fondi il diritto a percepire i
redditi di capitale al lordo dell’imposta sostitutiva ovvero delle ritenute
applicabili. In particolare, come già precisato in merito nella circolare n.
47/E dell’8 agosto 2003, nei confronti dei fondi di investimento immobiliare
non si applicano: . le
ritenute del 12,50 e del 27 per cento previste dall’articolo 26, commi 2, 3,
3-bis e 5 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600; . la ritenuta
del 12,50 per cento sui proventi derivanti dalla partecipazione agli organismi
d’investimento collettivo in valori mobiliari di diritto estero, di cui
all’articolo 10-ter della legge 23 marzo 1983, n. 77. Si tratta dei proventi
degli OICVM esteri armonizzati e non. Inoltre, si ricorda che i fondi di
investimento immobiliare sono "lordisti" relativamente agli
interessi, premi e altri frutti dei titoli obbligazionari ed equiparati
disciplinati dal decreto legislativo 1 aprile 1996, n. 239. Pertanto, tali
fondi percepiscono i suddetti proventi al lordo, ossia senza applicazione
dell’imposta sostitutiva del 12,50 o del 27 per cento da parte
dell’intermediario. Infine i fondi di investimento immobiliare non subiscono la
ritenuta sugli utili distribuiti da società ed enti soggetti all’IRES,
indipendentemente dall’entità della partecipazione. Non sono parimenti soggetti
a ritenuta gli utili corrisposti ai fondi immobiliari da società ed enti non
residenti, nè all’imposta sostitutiva di cui all’articolo 27-ter del D.P.R. n.
600 del 1973. I fondi immobiliari subiscono, invece, le ritenute a titolo
d’imposta o le imposte sostitutive soltanto in occasione della percezione di:

1. interessi,
premi e altri frutti di titoli obbligazionari, diversi da quelli disciplinati
dal Decreto Legislativo n. 239 del 1996, emessi da soggetti residenti; tali
proventi sono soggetti alla ritenuta di cui all’articolo 26, comma 1, del
D.P.R. n. 600 del 1973;

2. proventi dei titoli atipici
emessi da soggetti residenti e da soggetti non residenti di cui al
decreto-legge 30 settembre 1983, n. 512, convertito dalla legge 25 novembre
1983, n. 649;

3. proventi derivanti da
accettazioni bancarie di cui all’articolo 1 del decreto-legge 2 ottobre 1981,
n. 546, convertito dalla legge 1 dicembre 1981, n. 692;

4. proventi derivanti dalla
partecipazione ad OICVM soggetti ad imposta sostitutiva del 12,50 per cento.

Al riguardo si fa presente che,
ai sensi del secondo periodo del comma 1 dell’articolo 6
del decreto-legge n. 351 del 2001, le ritenute operate sui redditi di capitale
percepiti dai fondi immobiliari si considerano a titolo d’imposta. Cio’ posto,
per i fondi che presentino i requisiti richiesti dalle disposizioni in
commento, è prevista l’introduzione di un’imposizione di tipo patrimoniale:
sull’ammontare del valore netto contabile del fondo la società di gestione,
infatti, deve prelevare annualmente un ammontare pari all’1 per cento a titolo
di imposta patrimoniale.

La base imponibile dell’imposta,
ossia il valore netto contabile del fondo, deve essere calcolata come media
annuale dei valori risultanti dai prospetti periodici redatti ai sensi dell’articolo 6, comma 1, lettera c), numero 3, del TUF.

Attualmente, i richiamati
prospetti contabili sono quelli approvati con provvedimento del Governatore
della Banca d’Italia del 14 aprile 2005. In base a tali disposizioni le società di
gestione del risparmio, con riferimento a ciascun fondo comune di investimento
immobiliare, sono tenute a redigere la relazione semestrale e il rendiconto
della gestione del fondo. La relazione semestrale deve essere redatta entro
trenta giorni dalla fine dei primi sei mesi dell’esercizio. Il rendiconto della
gestione deve essere, invece, redatto entro sessanta giorni dalla fine di ogni
esercizio ovvero in relazione al minor periodo in relazione al quale si procede
alla distribuzione dei proventi. Nell’ipotesi in cui il rendiconto della
gestione venga redatto con cadenza almeno semestrale
in relazione alla distribuzione dei proventi, il provvedimento della Banca
d’Italia sopra richiamato prevede che la relazione semestrale non debba essere
predisposta. Considerato che la norma prevede l’applicazione dell’imposta
patrimoniale dell’1 per cento sul valore netto contabile del fondo calcolato
come media annua dei valori risultanti dai prospetti periodici obbligatori, il
valore netto contabile del fondo deve essere determinato effettuando la media
fra il valore del patrimonio del fondo risultante dalla relazione semestrale
(se predisposta) e quello risultante dal rendiconto annuale, salvo che la
società di gestione non proceda alla distribuzione di proventi. In quest’ultimo
caso, infatti, i valori fra cui effettuare la media possono essere più di due,
dovendosi considerare, oltre ai due valori precedentemente indicati, anche il
valore del patrimonio del fondo risultante dal rendiconto di gestione
predisposto in relazione alla distribuzione di proventi. Tale criterio di
determinazione del valore netto contabile del fondo trova applicazione nel caso
in cui il fondo abbia operato per tutto l’anno.

Nel caso di fondi avviati o
cessati in corso d’anno, ai fini del calcolo della media annua si assumono,
rispettivamente, i valori del patrimonio alla data di avvio o di cessazione del
fondo. Il valore contabile del fondo rileva ai fini civilistici al netto anche
dell’importo dell’imposta patrimoniale dovuta per il periodo di imposta; a tal
fine, il valore delle quote è sottoposto all’imposta dell’1 per
cento accantonato al passivo. Naturalmente, ai fini del calcolo
dell’imposta, l’accantonamento effettuato nel passivo non deve essere sottratto
dalla base imponibile. 2.3.1 Versamento dell’imposta
sostitutiva Come accennato, gli obblighi formali, di prelievo e versamento
dell’imposta nonchè di dichiarazione incombono sulla società di gestione. Nel
caso in cui il fondo, istituito da una società di gestione, sia gestito da
altra società di gestione, permangono gli obblighi di dichiarazione e versamento
in capo alla società che ha costituito il fondo e che, sia pure indirettamente,
lo gestisce. L’imposta sostitutiva deve essere corrisposta in un’unica
soluzione dalle società di gestione del risparmio entro il 16 febbraio
dell’anno successivo al prelievo. Pertanto, il primo versamento dell’imposta
sarà effettuato il 16 febbraio 2009. Il versamento dell’imposta deve essere
effettuato attraverso il modello F24, utilizzando il codice tributo che verrà successivamente istituito. Ai fini dell’accertamento,
della riscossione, delle sanzioni e dei rimborsi dell’imposta sostitutiva si
applicano le disposizioni previste in materia di imposte sui redditi. 2.4 Gli
obblighi di verifica e segnalazione a carico delle società di gestione del
risparmio e gli obblighi di comunicazione a carico dei partecipanti Il comma 19
dell’articolo 82 del decreto ha posto a carico della società di gestione del
risparmio l’obbligo di accertare la sussistenza dei requisiti di applicabilità
dell’imposta patrimoniale a carico dei fondi immobiliari a ristretta base
partecipativa e di quelli familiari. La società di gestione del risparmio dovrà
innanzitutto verificare se il fondo immobiliare è
quotato o se nel relativo regolamento di gestione sia contenuta la previsione
della futura quotazione dei certificati del fondo (fondo quotando), nonchè
l’entità del fondo stesso ai fini dell’esclusione dall’ambito applicativo della
norma dei fondi dotati di un patrimonio pari o superiore a 400 milioni di euro.
Al riguardo, si ritiene che la verifica dei suddetti requisiti, vada effettuata
con cadenza annuale alla data del 31 dicembre di ciascun anno.

Come specificamente previsto dal predetto comma 19, ai fini della verifica della
sussistenza degli altri requisiti previsti dal comma 18, la società di gestione
è vincolata a considerare la media annua del valore delle quote detenute dai
partecipanti nel periodo d’imposta. Pertanto, tale società, per verificare il
raggiungimento da parte di fondi immobiliari a ristretta base partecipativa
della soglia del 50 per cento di partecipanti qualificati, nonchè il
superamento da parte dei fondi immobiliari familiari del limite di due terzi di
quote di partecipazioni imputabili a una o più persone fisiche appartenenti ad
un medesimo nucleo familiare, dovrà rapportare il valore medio annuo delle
quote possedute da tali partecipanti al valore medio annuo del fondo
immobiliare. In mancanza di una diversa ed espressa indicazione legislativa, al
fine di garantire che siano messi a raffronto termini omogenei, si ritiene che
il valore delle quote di partecipazione e quello del patrimonio del fondo
immobiliare, analogamente a quanto statuito dal comma 17
per la determinazione dell’imponibile dell’imposta patrimoniale, dovrà essere
determinato sulla base dei valori risultanti dai prospetti periodici ovvero nel
caso in cui dopo l’ingresso o prima dell’uscita di un partecipante dal fondo
sia stato redatto un solo prospetto, sulla base dei valori esistenti alla
relativa data di riferimento.

Per consentire alla società di
gestione del risparmio di verificare la sussistenza dei requisiti di
applicabilità dell’imposta patrimoniale, il medesimo comma 19 ha posto a carico dei
possessori delle quote di partecipazione specifici obblighi di comunicazione.
In particolare, tali soggetti sono obbligati a comunicare entro il 31 dicembre
di ogni anno le informazioni necessarie ed aggiornate agli effetti della
verifica della sussistenza di tali requisiti. Il secondo
periodo del comma 19 dell’articolo 82 del decreto pone altresì a carico
delle società di gestione del risparmio l’obbligo di segnalare all’Agenzia
delle entrate i casi in cui i partecipanti hanno omesso, in tutto od in parte,
di rendere la comunicazione prevista da tale comma, non consentendo
l’applicazione dell’imposta patrimoniale. Tali società, poichè non sempre sono
a conoscenza dell’identità dei propri partecipanti dovranno assolvere
a tale obbligo di segnalazione sulla base delle informazioni di cui
siano in possesso. I termini e le modalità per l’effettuazione della suddetta segnalazione
saranno fissati con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.
Qualora le società di gestione del risparmio non abbiano applicato l’imposta
patrimoniale, pur sussistendo i presupposti per applicarla, a causa della
mancata comunicazione da parte dei possessori delle quote delle informazioni
relative alla sussistenza dei presupposti indicati del comma
18, tale imposta dovrà essere applicata a carico dei partecipanti in
proporzione al valore medio delle quote da loro detenute nel periodo d’imposta
risultante dai prospetti periodici. Ai fini dell’accertamento dell’imposta si
applicano le disposizioni in materia di accertamento e controlli sulle imposte
dirette di cui al titolo IV del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600. Le sanzioni
sono applicate ai soli partecipanti al fondo che hanno omesso, in tutto o in
parte, la comunicazione delle informazioni necessarie per la verifica della
sussistenza dei requisiti di applicazione dell’imposta patrimoniale alla
società di gestione del risparmio.

3. La nuova presunzione relativa
di residenza delle società ed enti non residenti con patrimonio prevalentemente
investito in fondi immobiliari

Il comma 22 dell’articolo 82 del
decreto, aggiungendo il comma 5-quater all’articolo 73 del TUIR, ha introdotto
una presunzione di residenza fiscale nel territorio dello Stato delle società o
enti non residenti che, consentendo la prova contraria, ha
natura di presunzione relativa. In particolare, tali società ed enti si
considerano residenti se ricorrono congiuntamente due diverse condizioni e cioè
se hanno investito il loro patrimonio in misura prevalente nelle quote di fondi
immobiliari di cui all’articolo 37 del TUF e se sono controllati, direttamente
od indirettamente, per il tramite di società fiduciarie o per interposta
persona, da soggetti residenti in Italia. Per quanto attiene alla nozione di
controllo il nuovo comma 5-quater dell’articolo 73 del
TUIR fa espresso richiamo della nozione di controllo prevista dal primo e
secondo comma dell’articolo 2359 del codice civile anche per le partecipazioni
possedute da soggetti diversi dalle società. Resta inteso che le società e gli
enti non residenti che sono considerati fiscalmente residenti in Italia in
forza della nuova presunzione dovranno essere considerati tali agli effetti
dell’applicazione anche delle disposizioni delle lettere a) e b) del comma 18
dell’articolo 82 del decreto che individuano i fondi soggetti alla nuova
imposta patrimoniale dell’1 per cento.