Civile

martedì 19 gennaio 2010

Possibile ottenere l’assegnazione della casa con la sola esibizione degli assegni al Notaio

Cassazione – Sezione seconda – sentenza 3 novembre 2009 – 11 gennaio 2010, n. 228
Presidente Rovelli – Relatore Goldoni
Ricorrente Castorina

Svolgimento del processo


Con preliminare del 14.12.2008, Silvestro Castorina aveva promesso di vendere a Sergio Scarpellini, per il prezzo di lire 950.000.000, un immobile sito in Roma, via Nepal 40; veniva versata una caparra di lire 300.000.000 e le parti si erano accordate per stipulare il rogito entro la data del 15.3.1999.
Le parti appresero peraltro dal notaio prescelto che sull’immobile gravava una trascrizione pregiudizievole, del 7.7.1992, di una citazione, a favore di Annunziata Fumis. Di seguito a ciò, si convenne di rinviare la stipula del definitivo a trenta giorni di distanza, peraltro incaricando il notaio di verificare l’esistenza della detta trascrizione e, secondo la tesi del Castorina, di fare quanto possibile al riguardo.
In pendenza della scadenza del termine suddetto, lo studio del notaio informava lo Scarpellini ed il Castorina che il documento consegnatogli da quest’ultimo, per mancanza di un riferimento, non era idoneo per la cancellazione della trascrizione.
All’incontro nuovamente fissato per la conclusione del definitivo comparivano le parti e risultava che la cancellazione non era avvenuta, cosa questa che induceva lo Scarpellini a rifiutare la conclusione del rogito.
A seguito di dichiarazione di recesso del Castorina, lo Scarpellini adiva il tribunale di Roma ex art. 2932 c.c. e il Castorina resisteva, avanzando domanda riconvenzionale: l’adito tribunale, con sentenza depositata l’8.10.2004, rigettava la domanda attorea, ritenendo sussistere l’inadempimento dell’attore e adottava i provvedimenti conseguenti.
Avverso tale sentenza proponeva appello lo Scarpellini cui resisteva il Castorina.
Con sentenza in data 31.1/13.3.2008, la Corte di appello di Roma accoglieva l’impugnazione e, per l’effetto, trasferiva a Sergio Scarpellini l’immobile de quo al prezzo di lire 950.000.000, disponendo il versamento a saldo del prezzo dell’importo di lire 650.000.000 e compensava le spese.
Osservava la Corte capitolina che a seguito di accordo intercorso tra loro, le parti avevano prorogato di trenta giorni il termine per stipulare e che alla data del 12.4.1999, lo Scarpellini, che in base a testimonianze assunte, era già in possesso degli assegni circolari intestati al Castorina per il saldo del prezzo, si era rifiutato di procedere alla stipula in quanto una trascrizione pregiudizievole era tuttora presente, e l’ordinanza di cancellazione era stata ritenuta dal notaio stipulante, incaricato da entrambe le parti di accertare la sussistenza di tale trascrizione, non idonea ad ottenerne la cancellazione, siccome carente di alcuni dati.
Il 15 aprile successivo, il Castorina inviava allo Scarpellini ed al notaio lettera con cui dichiarava il proprio recesso dal contratto; lo stesso aveva poi provveduto alla cancellazione della trascrizione il successivo 7 luglio.
Su tali basi di fatto non poteva essere condivisa la decisione assunta dal primo giudice in ragione della previa conoscenza da parte dello Scarpellini dell’esistenza della trascrizione atteso che la stessa, operata in data risalente al 1992, ben avrebbe potuto essere già stata cancellata quando venne stipulato il preliminare.
In ogni modo, il Castorina si era impegnato a trasferire l’immobile libero da trascrizioni pregiudizievoli e a tanto non aveva adempiuto, neppure dopo lo spirare del termine successivamente concordato per provvedere alla cancellazione e pertanto il suo recesso era da ritenersi illegittimo.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre, sulla base di dieci motivi, il Castorina; lo Scarpellini resiste con controricorso. Entrambe la parti hanno presentato memoria.

Motivi della decisione


Con il primo motivo si lamenta sostanzialmente che la sentenza di primo grado era basata su più rationes decidendi, che andavano esaminate tutte per pervenire alla riforma della sentenza stessa, mentre la Corte di appello ne aveva esaminata e decisa una sola e ciò con conseguente violazione degli artt. 112, 342, 343, 345, e 346 cpc, donde la nullità della sentenza e del procedimento.
In particolare, ci si duole che non siano state prese specificamente in esame le specificazioni svolte nella sentenza di prime cure in ordine alla conoscenza, da parte dello Scarpellini, non della sola esistenza della trascrizione, ma anche della natura della controversia che la aveva prodotta, della inconsistenza della stessa, della esistenza di una ordinanza che dichiarava l’estinzione del relativo giudizio ed anche al silenzio da questi serbato al riguardo di fronte al notaio ed alla controparte.
Il motivo non ha pregio; ciò in quanto la pretesa mancata decisione sui punti suindicati ammesso che, alla luce anche di quanto si dirà in seguito, non integra violazione dell’art. 112 cpc, in ragione del fatto che la ratio decidendi accolta in prime cure è una sola, e cioè la sussistenza di un rilevante inadempimento nel comportamento del Castorina, elemento questo escluso, nella sentenza qui impugnata in ragione del fatto che, come ha sostenuto la Corte capitolina, il lungo tempo trascorso, ben poteva averlo indotto a credere che la questione, attesa la inconsistenza della controversia che aveva portato alla trascrizione, e l’esistenza di una ordinanza di estinzione del relativo giudizio, avesse avuto il suo esito naturale con la cancellazione della trascrizione stessa; come si vede, le ragioni poste dal primo giudice a sostegno della decisione di senso diverso adottata, ben potevano rafforzare l’argomento posto a base della sentenza impugnata.
È appena il caso di aggiungere che per un verso è implicita nella argomentazione adottata dalla Corte distrettuale un giudizio di autonoma irrilevanza delle altre questioni poste a base della sentenza di primo grado e, per altro verso, che non si deve confondere la ratio decidendi con le ragioni che la hanno determinata; il vizio di omessa pronuncia è configurabile ove manchi la decisione su uno dei capi o comunque su una parte autonoma della domanda, comunque apprezzabile ex se, e non quando la decisione, contrastante con la difesa della parte, con motivazione che non abbia preso in esame alcune delle argomentazioni svolte come motivo di censura della sentenza di prime cure, giacché in caso contrario si trasformerebbe un (ipotetico) vizio di motivazione in violazione dell’art. 112 cpc.
In ragione di tanto, al quesito come posto deve rispondersi che il lamentato vizio non ricorre se la (pretesa) omissione riguarda una tesi difensiva od un’eccezione che, anche se non espressamente esaminata, risulti comunque incompatibile con la decisione adottata segnatamente poi in un caso, come il presente, in cui, per le considerazioni svolte, ben potevano le tesi implicitamente superate, addirittura rafforzare la tesi posta a base della decisione al riguardo (cons. Cass. 29.7.2004, n. 14486).
Il motivo pertanto non merita accoglimento.
Con il secondo motivo si lamenta vizio di motivazione su punti decisivi della controversia; si adducono come vizi di motivazione quegli stessi argomenti su cui la sentenza impugnata avrebbe omesso di provvedere, assumendosi che gli stessi avrebbero dovuto essere ampiamente motivati, siccome decisivi al fine del decidere, mentre la Corte capitolina non avrebbe speso quanto meno espressamente, argomento alcuno per contrastarne la portata.
Il motivo non ha pregio, in ragione delle considerazioni svolte a proposito dell’esame del mezzo precedente; per vero, in primo luogo difetta la decisività degli argomenti su cui si basa la presente censura, atteso che, come già detto, tutte le connotazioni concernenti la conoscenza dello Scarpellini relativamente ai fatti che avevano dato origine alla trascrizione, alla inconsistenza della controversia relativa ed all’ordinanza dichiarativa della estinzione del giudizio ben potevano rafforzare in lui il convincimento che tutte queste circostanze, unitamente al lungo tempo trascorso, avessero portato alla cancellazione della trascrizione; tanto premesso, in ogni modo, e in secondo luogo, va ricordato che il vizio lamentato non può essere ravvisato allorché il giudice del merito valuti i fatti e le prove in modo difforme da quello prospettato dalla parte (v. Cass. n. 2222 del 2003).
Nel motivo in esame ci si limita in definitiva, a far risaltare la ritenuta migliore valutazione delle prove e dei fatti acquisiti, ma tanto non è sufficiente a togliere valenza alla lettura fattane dalla Corte romana, che ha privilegiato, come era suo compito discrezionale, il fatto obiettivo della mancata cancellazione dell’ipoteca anche allo spirare del secondo termine concordato per la stessa ragione.
Il mezzo di cui si è detto non può pertanto trovare accoglimento e la risposta al quesito è da ritenersi insita nei principi di diritto ricordati e nelle argomentazioni svolte.
Con il terzo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1385, secondo comma, e degli artt. 1175, 1218, 1337, 1375, 1453, 1457 e 1460 c.c. e mancata analisi dei reciproci inadempimenti.
Si duole il ricorrente che, avendo il Castorina manifestato il proprio recesso dal contratto, la Corte capitolina abbia omesso di valutare i reciproci inadempimenti, limitandosi a ritenere la sussistenza dell’inadempimento del Castorina all’obbligo assuntosi di vendere l’immobile libero da trascrizioni pregiudizievoli.
La tesi appare fondata su di un equivoco, scaturente dalle argomentazioni svolte nei motivi precedenti; in effetti, il preteso inadempimento dello Scarpellini consisterebbe nell’aver taciuto la propria conoscenza dell’esistenza e della consistenza della trascrizione.
Se peraltro si riconduce il silenzio dell’odierno controricorrente al riguardo ad una violazione del principio di buona fede, si verte, come è evidente, in tema di responsabilità precontrattuale che in tanto può sussistere in quanto il comportamento possa essere ritenuto improntato a consapevole volontà di cercare un pretesto per non concludere il contratto: ma, a prescindere dalla rilevanza di un siffatto atteggiamento nella valutazione di reciproci inadempimenti, deve essere sottolineato che l’intento manifesto dello Scarpellini era in senso contrario, atteso che la Corte romana ha evidenziato come egli si fosse presentato al secondo incontro con il notaio per il rogito portando con sé gli assegni circolari necessari per il saldo, e quindi per concludere il contratto, cosa del resto confermata dalla richiesta in sede giudiziaria di pronuncia ex art. 2932 cc.
Quanto invece alla mancata cancellazione dell’ipoteca, il cui compito era, a detta del ricorrente, stato affidato al notaio di fiducia dello Scarpellini, va rilevato che in primo luogo non risulta provato che al notaio stesso fosse stato affidato tale compito, e non soltanto quello di verificare l’esistenza della trascrizione e la possibilità di procedere alla trascrizione in base al documento fornito dal Castorina (ritenuto peraltro inidoneo allo scopo) e che in ogni caso, la cancellazione della trascrizione è avvenuta mesi dopo la dichiarazione di recesso dello stesso Castorina.
In definitiva sul punto ed anche con riguardo a quanto sostenuto nei motivi quarto (motivazione contraddittoria e illogica circa l’adempimento del Castorina all’obbligo di cancellare la trascrizione), quinto (motivazione omessa circa le qualità professionali dello Scarpellini) e sesto (omessa motivazione circa la natura pregiudizievole della trascrizione) deve concludersi nel senso che ovviamente la esistenza di una trascrizione pregiudizievole condiziona di per sé la commerciabilità del bene (e quindi il prezzo di mercato, come è notorio), mentre le addotte capacità professionali dello Scarpellini in materia edilizia, a fronte dell’inadempimento all’obbligo di cedere il bene libero da trascrizioni pregiudizievoli, che il Castorina si era assunto, assumono inesistente rilievo, per cui i tre motivi in esame non possono trovare accoglimento e le risposte ai relativi quesiti (a prescindere dalla conferenza e congruità degli stessi) sono insite nelle argomentazioni sin qui svolte.
Con il settimo motivo (motivazione contraddittoria sulla avvenuta cancellazione della trascrizione da parte del Castorina nel luglio 1999), ed il decimo motivo (omessa decisione circa la postilla aggiuntiva apposta al contratto e sull’incarico congiunto dato al notaio di provvedere alla cancellazione della trascrizione), ripetendo considerazioni già svolte, e che hanno in parte già trovato risposta nelle argomentazioni che precedono, si ritorna sull’incarico che si asserisce dato al notaio di provvedere alla cancellazione.
V’è da aggiungere al riguardo che nella sentenza impugnata non si asserisce affatto che al notaio sia stato conferito un incarico del genere, mentre risulta incontestato che solo nel luglio il Castorina provvide alla cancellazione, cosa questa che dimostra come al momento dello scadere del termine aggiuntivo la trascrizione sussistesse e l’immobile non fosse pertanto libero; tanto consente di ritenere i detti motivi privi di pregio.
L’ottavo (omessa motivazione circa la sospensione del pagamento dei canoni da parte della moglie dello Scarpellini) ed il nono motivo (omessa motivazione circa l’assenza di offerta dello Scarpellini del pagamento del prezzo) sono anch’essi privi di pregio, in ragione, quanto all’ottavo della ininfluenza assoluta della circostanza ai fini che ne occupano ed il nono in quanto è detto nella sentenza impugnata che secondo le deposizioni di due testi, uno dei quali era il notaio che avrebbe dovuto rogare lo strumento, lo Scarpellini aveva con sé gli assegni circolari occorrenti per il saldo; trattasi di accertamento di fatto che non può essere dedotto in contestazione in questa sede di legittimità.
Il ricorso deve essere pertanto respinto; l’assoluta peculiarità del caso di specie costituisce giusta ragione per compensare interamente tra le parti le spese relative al presente procedimento per cassazione.

P.Q.M.


la Corte rigetta il ricorso e compensa le spese.