Locazioni

martedì 08 marzo 2005

Non sempre chi non ha i termosifoni è escluso dal concorso nel pagamento delle spese di riscaldamento del condominio

Non sempre chi non ha i termosifoni è escluso dal concorso nel pagamento delle spese di riscaldamento del condominio

Corte di Cassazione, Sezione Terza Civile, sentenza n.680/2005 (Presidente: V. Duva; Relatore: A. Segreto)

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE III CIVILE

SENTENZA

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata il 25/7/1997 lAmbientazione del rustico di B. S. proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 45/1997, emesso dal giudice di pace di Avigliana, su ricorso di M. G. e V. C. per la somma di £ 2.908.700, oltre accessori, a titolo di spese condominiali di riscaldamento per la stagione 1996/97.

Lopponente assumeva che conduceva in locazione un immobile di proprietà dei convenuti, sito al piano terra di un condominio in Bottigliera Alta; che nulla era dovuto per spese di riscaldamento, perché limmobile locato era privo di elementi radianti.

Lopponente proponeva domanda riconvenzionale per la restituzione delle somme pagate in precedenza per tale titolo.

Si costituivano gli opposti che assumevano che il contratto di locazione prevedeva la contribuzione anche per le spese di riscaldamento; che il fabbricato condominiale era dotato di riscaldamento centralizzato, per cui ne beneficiava anche limmobile locato allopponente.

Il Giudice di pace disponeva consulenza tecnica dufficio; quindi, con sentenza depositata il 20/10/1998, rigettava lopposizione e condannava lopponente al pagamento della somma onnicomprensiva di £ tre milioni.

Avverso questa sentenza proponeva appello lopponente.

Il Tribunale di Torino, con sentenza depositata il 24/8/2000, rigettava lappello.

Riteneva il Tribunale che nel contratto di locazione era previsto a carico del conduttore il pagamento della somma di £ centomila mensili, a titolo di contribuzione per spese di riscaldamento e che ciò già era sufficiente a sostenere le ragioni dei locatori; che, in ogni caso, il c.t.u. aveva accertato che, pur in assenza degli elementi radianti, limmobile locato beneficiava dellimpianto di riscaldamento centralizzato, ricevendo calore dalle unità limitrofe e dai tubi dellimpianto che passavano nei muri.

Riteneva il giudice di merito di dover condividere dette conclusioni e considerava equo il contributo stabilito dalle parti nella misura del 30% delle spese di riscaldamento per il suddetto beneficio.

Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per Cassazione LAmbientazione del rustico di B. L.

Resistono con controricorso M. G. e V. C., che hanno proposto anche ricorso incidentale condizionato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente vanno riuniti i ricorsi, a norma dellart. 335 c.p.c.

Con il primo motivo di ricorso la ricorrente principale lamenta la nullità della sentenza, ai sensi dellart. 360 n. 4 c.p.c., poiché, per quanto la parte appellante fosse LAmbientazione del Rustico di B. L. già ambientazione del rustico s.n.c. di B. L. e S., in persona del legale rappresentante pro termina, ed in questi termini fosse stata esattamente intestata la sentenza, tuttavia nel dispositivo veniva rigettato lappello proposto da Ambientazione del rustico s.n.c., che veniva condannata alle spese.

Ritiene la ricorrente che ciò determina la nullità della sentenza di appello.

Ritiene questa Corte che il motivo sia infondato e che lo stesso vada rigettato.

Infatti lomessa o inesatta indicazione del nome di una delle parti da luogo a nullità della sentenza ove riveli che il contraddittorio non sia regolarmente costituito a norma dellart. 101 c.p.c. o generi incertezza circa i soggetti ai quali si riferisce la decisione e, a ,mera irregolarità emendabile con la procedura di correzione prevista dagli art. 287 e 288 c.p.c., ove dal contesto della decisione e dagli atti processuali e dai provvedimenti da essa richiamati o comunque compiuti o intervenuti nel corso del processo sia inequivocamente individuabile la parte pretermessa o inesattamente indicata e sia, pertanto, possibile stabilire che la pronuncia è stata emessa anche nei suoi confronti (Cass. 5/07/2002, n. 9077).

Nella fattispecie, invece, detta incertezza circa i soggetti ai quali si riferiva la decisione non sussiste, in quanto evidentemente lappello era stato pronunciato nei confronti del soggetto appellante che era lAmbientazione del rustico di B. L., già Ambientazione del rustico s.n.c. di B. L. e S., per cui lerrore nel dispositivo doveva essere fatto valere attraverso il procedimento di cui agli artt. 287 e segg. c.p.c., mentre non comportava alcuna nullità della sentenza.

Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente lamenta lomessa e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia.

Assume la ricorrente che erratamente la sentenza impugnata ha fatto proprie le conclusioni cui era giunto il c.t.u., secondo cui essa conduttrice godeva dei benefici dovuti allesistenza dellimpianto di riscaldamento del fabbricato, nonostante che i radiatori fossero distaccati; che nessun riscaldamento derivava allimmobile locato per irradiazione da parte dei tubi del riscaldamento; che non era stata pattuita nel contratto una corresponsione a tale titolo; che la giurisprudenza della S. C., contrariamente a quanto asserito dalla sentenza impugnata, in ipotesi di distacco dellimpianto centralizzato di riscaldamento, non prevedeva alcuna spesa successiva a carico del condomino che aveva effettuato il distacco.

Ritiene questa Corte che il motivo sia infondato e che lo stesso vada rigettato, pur dovendosi correggere la motivazione a norma dellart. 384, c. 2, c.p.c., nei termini seguenti.

Osserva preliminarmente questa Corte che erratamente la sentenza impugnata afferma lesistenza di un indirizzo giurisprudenziale di legittimità, secondo cui, anche in caso di distacco di ununità immobiliare in un immobile condominiale dallimpianto centralizzato, possa essere prevista una contribuzione percentuale di spesa a carico del condomino distaccatosi.

L contrario lorientamento, pienamente da condividere, della S. C. statuisce che, autorizzato dallassemblea dei condomini il distacco delle diramazioni di alcune unità immobiliari dallimpianto centrale di riscaldamento, sulla base della valutazione che dal distacco sarebbe derivata uneffettiva riduzione delle spese di esercizio e, per contro, non sarebbe stato determinato uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dellimpianto, e venuta meno la possibilità che i medesimi locali fruiscano del riscaldamento, limpianto non può considerarsi destinato al servizio dei predetti piani o porzioni di piano.

Consegue che i proprietari di queste unità abitative non devono ritenersi tenuti a contribuire alle spese per un servizio, che nei confronti dei loro immobili non viene prestato (Cass. 09/01/1999, n. 129; Cass. n. 10214/1996).

Tuttavia, sempre in materia di condominio negli edifici, si è affermato che la previsione, nel regolamento condominale, dellobbligo di contribuzione alle spese di gestione del riscaldamento svincolato dalleffettivo godimento del servizio (ben potendo i condomini, in esplicazione della loro autonomia privata, assumere peraltro in via negoziale la prevista obbligazione corrispettiva) va ricondotta non già nellambito della regolamentazione dei servizi comuni, bensì in quello delle disposizioni che attribuiscono diritti o impongono obblighi ai condomini; ne consegue che essa non è modificabile da delibera assembleare, se non con lunanimità dei consensi (Cass. 28/01/2004, n. 1558; Cass. 21/05/2001, n. 6923).

Tale ultimo principio, e cioè la legittimità del pagamento delle spese per il riscaldamento, anche in assenza di questo, se fondato sulla sola volontà delle parti, non può applicarsi in linea generale nellambito del contratto di locazione di immobili urbani.

Infatti, per il principio di cui allart. 9 legge n. 392/1978, applicabile alle locazioni per immobili adibiti ad uso non abitativo, sono a carico del conduttore le spese relative alla fornitura del riscaldamento.

Ciò comporta che, se detta fornitura non esiste e quindi manca la sinallagmaticità, non è dovuto alcun corrispettivo per la stessa, nonostante che esso sia previsto in contratto.

Infatti, benché per detti contratti (locazione di immobili per uso non abitativo) non esista la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone, tuttavia, poiché opera il combinato disposto degli artt. 9 e 41 legge n. 392/1978, non è dovuto un onere accessorio per una fornitura, se la stessa non è effettivamente prestata, con la conseguenza che uneventuale pattuizione in questo senso finisce per attribuire al locatore un vantaggio in assenza di sinallagmaticità e, quindi, in contrasto con le disposizioni di legge.

Tale eventuale pattuizione è quindi nulla a norma dellart. 79 legge n. 392/1978 e detta nullità è rilevabile anche dufficio a norma dellart. 1421 c.c. (Cass. 24/5/1993, n. 5827).

Ne consegue che la sentenza impugnata è errata nella parte in cui ritiene che la spesa del servizio di riscaldamento, sia pure nella misura del 30% era dovuta, per il solo fatto di essere stata prevista in contratto.

Sennonché la sentenza del giudice di appello è giunta a detta conclusione anche per altra via.

Essa, infatti, ha accertato in punto di fatto per il tramite di consulenza tecnica che, nonostante la mancanza dei radiatori, tuttavia limmobile locato beneficiava in una certa misura dellesistenza dellimpianto di riscaldamento esistente nel fabbricato, poiché, essendo tutti i piani riscaldati ed anche il piano interrato ed essendovi la presenza nei muri delle tubazioni di riscaldamento, riceveva calore.

Il giudice di merito ha ritenuto che detta prestazione fosse equamente da commisurare al 30% dellammontare delle spese di riscaldamento.

Anzitutto ritiene questa Corte che la sentenza del giudice, che si fonda per questo giudizio in fatto, sulle conclusioni del c.t.u., è immune dai vizi di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione sollevi dal ricorrente, nei limiti in cui gli stessi sono rilevabili in sede di sindacato di legittimità.

Le censure sul punto costituiscono censure in fatto, prospettando una diversa lettura delle risultanze processuali non ammissibile in questa sede.

Essendo stato effettuato detto accertamento fattuale, va osservato, quindi, che non risulta leso il principio della sinallagmaticità delle prestazioni nellambito del contratto di locazione ne sussiste un vantaggio per il locatore in contrasto con le disposizioni di legge.

Quanto alla censura che nulla fosse previsto in contratto per spese di riscaldamento, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice, osserva questa Corte che essa si risolve in una doglianza di travisamento del fatto da parte del giudice di merito, che avrebbe dato per esistente nel contratto di locazione una clausola inesistente.

Il travisamento del fatto non può costituire motivo di ricorso per cassazione, poiché, risolvendosi in uninesatta percezione da parte del giudice di circostanze presupposte come sicura base del suo ragionamento, in contrasto con quanto risulta dagli atti del processo, costituisce un errore denunciabile con il mezzo della revocazione ex art. 395, n. 4, c.p.c. (Cass. 30/1/2003, n. 1512; Cass. 27/1/2003, n. 1202; Cass. n. 1143 del 2003).

Il ricorso principale va, pertanto, rigettato, mentre va dichiarato assorbito il ricorso incidentale condizionato.

Esistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di Cassazione.

PQM

Riunisce i ricorsi.

Rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato.

Compensa tra le parti le spese del giudizio di Cassazione.

Depositata in Cancelleria il 14 gennaio 2005.