Civile

lunedì 02 luglio 2007

Nel caso di vendita di una sola quota dell’immobile locato non sussiste diritto di prelazione per il conduttore. (Cassazione Civile, sezioni unite, sentenza n. 13886 del 14 giungo 2007)

Nel caso di vendita di una sola quota dell’immobile
locato non sussiste diritto di prelazione per il conduttore. (Cassazione
Civile, sezioni unite, sentenza n. 13886 del 14 giungo 2007)

SENTENZA PER ESTESO

***

Cassazione –
Sezioni unite civili – Sentenza 6 febbraio – 14 giugno
2007, n. 13886

Presidente Carbone – Relatore Trifone

>Pm > Iannelli
– difforme – Ricorrente Da Re ed altri – Controricorrente
Dalla Venezia ed altri

Svolgimento del processo

Con atto pubblico trascritto il 2 maggio 1996
la comproprietaria locatrice Eldina Da Re alienava la quota di due terzi
dell’immobile comune all’altra condomina locatrice
Paola Dalla Venezia.
Daniela Mander e Gino Gatto, titolari della ditta
omonima, che conducevano in locazione l’intero immobile per l’uso della loro
attività di commercio, non essendo stata ad essi comunicata la denuntiatio di cui all’art. 38 della legge 27 luglio 1978,
n. 392, convenivano in giudizio innanzi al tribunale di Venezia entrambe le
locatrici dichiarando, ai sensi dell’art. 39 della stessa legge, di volere
esercitare il diritto di riscatto della quota alienata dell’immobile.
Le convenute si costituivano e contrastavano la domanda.
Eldina Da Re sosteneva che si era trattato di alienazione
tra coeredi, rispetto alla quale non era applicabile la prelazione urbana di
cui alla legge n. 392 del 1978 sulla quale era prevalente la prelazione di cui
all’art. 732 c.c., e che, in ogni caso, l’istituto
della prelazione urbana, applicabile solo nel caso di alienazione dell’intero
immobile locato, non era praticabile nell’ipotesi di alienazione della sola
quota di esso.
Paola Dalla Venezia, analogamente negando l’applicabilítà
della prelazione alla vendita della quota, per l’ipotesi di accoglimento
della domanda di retratto, agiva in manleva nei
confronti della venditrice.
Nella causa prestavano intervento volontariamente Eliana e Giovanni Ferro, nella qualità di acquirenti, con atto successivo
all’alienazione della quota dell’immobile locato, dell’azienda commerciale dei
conduttori, i quali chiedevano che la parte dell’immobile trasferita contra ius praelationis
fosse loro retrocessa, assumendo che, essendo subentrati nel rapporto di
locazione ai sensi dell’art. 37 della legge n. 392 del 1978, erano succeduti,
perciò, agli originari conduttori Daniela Mander e
Gino Gatto anche nel diritto di retratto.
Il tribunale, esclusa l’applicabilità della previsione dell’ultimo comma
dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978 e ritenuta ammissibile la prelazione
urbana in caso di alienazione della sola quota
dell’immobile locato, accoglieva la domanda di riscatto di Daniela Mander e Gino Gatto, con effetti della relativa pronuncia,
ai sensi dell’art. 111 c.p.c., a favore degli
intervenuti in causa Eliana e Giovanni Ferro, successori a titolo particolare
degli originari conduttori.
Sul gravame principale di Daniela Mander e Gino Gatto
e sulle impugnazioni incidentali di Paola Dalla Venezia, di Eldina
Da Re, di Eliana e Giovanni Ferro e di Paola Dalla Venezia provvedeva la
Corte d’appello di Venezia con la sentenza pubblicata il 7
ottobre 2002, la quale disponeva il trasferimento della quota indivisa pari ai
due terzi dell’immobile locato a favore di Daniela Mander
e Gino Gatto; rigettava la domanda di retrocessione della parte alienata
dell’immobile a favore di Eliana e Giovanni Ferro; pronunciava condanna generica
di Eldina Da Re a risarcire a Paola Dalla Venezia i danni; compensava
interamente tra le parti le spese del doppio grado del giudizio.
Ai fini che ancora interessano i giudici d’appello
consideravano, aderendo al principio di diritto di cui alla sentenza di questa
Corte n. 9354 del 1990, che il diritto di prelazione previsto dall’art. 38
della legge n. 392 del 1978 spetta al conduttore anche con riguardo alla sola
quota dell’immobile, che uno dei comproprietari intenda vendere ad un terzo o
ad uno degli altri comproprietari, poiché, in tal modo, si realizza, anche
gradualmente, ogni volta che ciascuno dei comproprietari decida di alienare la
sua quota, lo scopo della norma, che è quello di unire alla titolarità
dell’impresa la titolarità del diritto di proprietà dell’immobile ove la stessa
viene gestita.
Ritenevano, quanto alla domanda degli intervenuti Eliana e Giovanni Ferro, che, non essendo intervenuta tra cedenti e cessionari
dell’azienda alcuna stipulazione al riguardo, la cessione a loro favore dell’azienda
non avrebbe potuto avere l’ulteriore effetto di far loro acquisire anche la
proprietà della quota dell’immobile per il caso di esito favorevole dell’azione
di riscatto di Eliana e Giovanni Ferro, essendo costoro gli unici soggetti
legittimati al retratto in ragione della loro qualità di conduttori all’epoca
della vendita della quota medesima.
La Corte territoriale ravvisava i giusti motivi per compensare interamente tra
le parti le spese del doppio grado del giudizio nella
complessità e nel numero delle questioni trattate.
Per la cassazione della sentenza Eldina Da Re proponeva impugnazione principale
in base a due motivi, con il primo dei quali censurava
l’affermazione della Corte di merito circa l’ipotizzabilità
della prelazione urbana della quota.
Proponeva impugnazione incidentale sulla scorta di due motivi Paola Della
Venezia, che, con il primo mezzo, pure censurava la statuizione di merito relativa all’ammissibilità della prelazione della quota.
Resistevano con controricorso Daniela Mander e Gino Gatto, i quali proponevano ricorso
incidentale in virtù di unico motivo relativamente
alla pronuncia in ordine alle spese dei due gradi del giudizio.
La terza sezione della Corte di cassazione, alla quale era stato assegnato il
ricorso, con ordinanza depositata il 21 aprile 2006,
ha rimesso gli atti al Primo Presidente per l’eventuale
assegnazione alle Sezioni Unite.
Rilevato che il primo motivo del ricorso principale reca censura
all’interpretazione data dalla Corte d’appello alla disciplina in tema di
prelazione urbana, di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978 n.
392, nel senso che essa si applica anche alla ipotesi di alienazione della sola
quota di immobile appartenente a più persone in proprietà indivisa, l’ordinanza
della terza sezione civile ha considerato che sulla questione la giurisprudenza
di questa Corte non si è espressa in modo univoco, atteso che una pronuncia
(sentenza n. 9354/1990) ha ritenuto che in tema di locazione di immobile urbano
che, adibito ad uso diverso dall’abitazione, appartenga pro indiviso a più
comproprietari, il diritto di prelazione spetta al conduttore anche con
riguardo alla sola quota dell’immobile, che uno dei comproprietari intenda
alienare ad un terzo, mentre altra pronuncia (sentenza n. 18648/2003),
ponendosi in consapevole contrasto con il suddetto precedente, ha statuito che
la prelazione in tal caso non spetta, mancando l’imprescindibile presupposto
dell’identità dell’immobile locato con quello venduto ed essendo del tutto
ipotetica ed eventuale la graduale realizzazione dello scopo della norma.
Il ricorso è stato assegnato alle Sezioni Unite.

Motivi della
decisione

I ricorsi, impugnazioni distinte della
medesima sentenza, sono riuniti (art. 335 cod. proc. civ.).
Con il primo motivo del l’impugnazione ‑ deducendo la violazione e la
falsa applicazione della norma di cui all’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n.
392 nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto
decisivo della controversia ‑ la ricorrente principale Eldina Da Re
anzitutto critica l’impugnata sentenza nella parte in cui il giudice del merito
ha ritenuto ammissibile il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di
riscatto del conduttore anche con riferimento all’alienazione della sola quota
dell’immobile locato destinato all’esercizio di attività commerciale
relativamente a locazione non esclusa ai sensi dell’art. 35 della stessa legge.
Assume che, poiché al riguardo la legge nulla dispone,
nel caso in cui venga ceduta ad un terzo, che non sia il conduttore del bene,
la sola quota indivisa della proprietà dell’immobile locato, non sussiste
alcuna ragione per applicare l’istituto della prelazione, dato che la ratio della
disciplina, che è quella di concentrare la proprietà del bene medesimo nella
persona che in esso eserciti la sua attività produttiva nel contatto con il
pubblico degli utenti o dei consumatori, cozza contro l’inutilità di tale
acquisto ai fini del raggiungimento di detto scopo.
Aggiunge che la tendenza a favorire la coincidenza tra titolarità dell’impresa
e titolarità dell’immobile non vale quando, nella
commisurazione degli altri interessi coinvolti, emerge un notevole pregiudizio
in capo ad un soggetto a fronte di una discutibile ed ingiustificata tutela
riservata ad altro soggetto.
Spiega che il riconoscimento del diritto di prelazione per l’acquisto della
sola quota non realizza nemmeno la piena tutela del conduttore, il quale
troverebbe sempre un impedimento alla libera sua utilizzazione del bene nel
fatto che parte di esso continua ad essere di
proprietà di un terzo, avente interessi opposti ai suoi.
Conclusivamente sostiéne che il ricorso a regole di principio e di equità nonché la consapevole ponderazione delle
situazioni meritevoli di tutela impone la valutazione delle posizioni del comproprietario
e del conduttore in un’ottica parzialmente distaccata dall’art. 38 della legge
n. 392 del 1978, norma che disciplina una situazione sensibilmente diversa da
quella del caso in questione.
Analoga censura esprime anche il primo motivo dell’impugnazione incidentale di
Paola Della Venezia, la quale pure ‑ deducendo la violazione e la falsa
applicazione della norma di cui all’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione
su un punto decisivo della controversia ‑ critica la decisione relativa
all’ammissibilità della prelazione e del retratto in ipotesi di alienazione
della quota con le seguenti argomentazioni:
a) la norma dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978 è sicuramente una
disposizione eccezionale in quanto limita il diritto dominicale del
proprietario-locatore ed è, perciò, insuscettibile di
interpretazione estensiva, esclusa anche dalla lettera della norma nel
riferimento al trasferimento a titolo oneroso di "immobile locato" e
non anche ad una sua "quota indivisa";
b) le esigenze sociali, che gli art. 38 e 39 della legge sull’equo canone
mirano a garantire con l’istituto della prelazione del conduttore di immobile
non abitativo (istituto diretto ad
impedire che si verifichino mutamenti nella figura del locatore a detrimento
della conservazione delle aziende e dell’attività d’impresa svolta
nell’immobile locato), non risultano pregiudicate dal trasferimento a terzi di
una parte soltanto dell’immobile locato;
c) l’intenzione del legislatore di evitare il formarsi di una comunione tra
locatore e conduttore è alla base delle altre disposizioni dettate per
l’esercizio della prelazione nel caso di pluralità di conduttori (art. 38, 5°,
6° e 7° comma della legge n. 392 del 1978);
d) il pericolo che il locatore, attraverso la successiva alienazione di più
quote del medesimo immobile, realizzi l’elusione del
diritto di prelazione del conduttore non costituisce argomento decisivo per
ammettere la prelazione della quota, dato che la suddetta situazione è
rimediabile con l’esercizio da parte del conduttore del retratto sul
presupposto delle simulate alienazioni delle quote dissimulanti una alienazione
dell’immobile nella sua interezza.
Ai due motivi ‑ che vanno esaminati congiuntamente, perché entrambi attengono
alla medesima questione relativa alla definizione
dell’ambito di applicazione della disciplina della prelazione urbana in caso di
alienazione della quota ‑ i resistenti Daniela Mander
e Gino Gatto replicano sostenendo che nel l’interpretazione dell’art. 38 della
legge n. 392 del 1978 la volontà del legislatore sarebbe nel senso che lo scopo
voluto dalla norma è raggiunto anche quando il conduttore può ottenere la
proprietà della sola quota dell’immobile, potendo lo stesso chiedere poi la
divisione dell’immobile, con la conseguenza di sottrarre, alla comunione e
ricondurre alla sua esclusiva disponibilità la parte assegnatagli, ovvero,
attendendo che il proprietario decida di alienare le altre quote ed esercitando
successivamente per esse la prelazione, acquistare in tal modo l’intero
compendio immobiliare necessario alla continuazione della sua attività
d’impresa.
Le contrapposte deduzioni delle parti riflettono, sulla questione, il contrasto
interpretativo che queste Sezioni Unite sono chiamate a comporre, sussistendo
in proposito difformità di statuizioni del giudice di
legittimità.
L’orientamento conforme alla tesi della configurabilità
del diritto di prelazione (e del succedaneo diritto di riscatto) in caso di alienazione della sola quota della proprietà
dell’immobile locato, è quello risalente alla sentenza di questa Corte n. 9354
del 1990, emessa in fattispecie nella quale il conduttore aveva esercitato il
riscatto della quota nei confronti del condomino locatore che aveva acquistato
dagli altri comproprietari la loro quota dell’immobile.
A sostegno della suddetta opzione interpretativa la
sentenza argomentò come di seguito.
«Nell’ipotesi che comproprietari dell’immobile locato siano più soggetti, per
quote ideali, la potenziale posizione del conduttore è la futura acquisizione
della titolarità del diritto di prelazione ad ogni oggettivazione di intento di
vendita ciascuna quota ideale di comproprietà.
Finalità della normativa degli art. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 è di
unire alla titolarità dell’impresa la titolarità del diritto di proprietà
sull’immobile, condotto in locazione dall’imprenditore, ove l’attività
imprenditoriale viene esercitata; finalità che
sussiste ‑ e non può non sussistere ‑ anche nella detta ipotesi.
Nella situazione di comproprietà dell’immobile locato, se la vendita non è
progettata unitariamente da tutti i comproprietari, l’acquisto della proprietà
completa dell’immobile da parte del conduttore avverrà gradualmente, in momenti
successivi: ad ogni intento, oggettivatosi con la denuntiatio,
di uno o più comproprietari di vendere la o le quote ideali, diviene attuale, in relazione a queste quote, il potenziale diritto di
prelazione (estendentesi, nella sua potenzialità,
all’intero) spettante al conduttore, il quale, esercitato quel diritto, diviene
titolare di quelle quote di comproprietà, fino a diventare unico proprietario
dell’immobile quando, separatamente ed in tempi diversi, tutti i comproprietari
avranno oggettivato, ciascuno una sua denuntiatio,
l’intento di vendere le rispettive quote ed in seguito ad ogni denuntiatio conduttore
avrà esercitato il diritto di prelazione.
Mancata la denuntiatio e non posto, quindi, il conduttore in
condizione di esercitare il diritto di prelazione, subentra il succedaneo diritto di riscatto, inteso al raggiungimento, per altra via
(sostitutiva di quella resa impraticabile), dello stesso risultato acquisitivo.
Fenomeno, questo, che si verifica, necessariamente,
anche nella detta ipotesi, di comproprietà dell’immobile locato e di separate
programmate vendite, in tempi diversi, da parte dei singoli comproprietari
delle rispettive quote.
Ad ogni intento di vendére, oggettivato con la denuntiatio,
sorge nel conduttore il diritto di prelazione per le quote ideali in favore di
terzi e il succedaneo diritto di riscatto. Si tratta di vicende separate ed
autonome, verificantesi in tempi diversi; senza che
il modo di svolgimento dell’una possa influire sulle altre. Sicché, qualora un
comproprietario abbia proceduto alla vendita a terzi della o delle sue quote
ideali senza effettuare preventivamente la dovuta denuntiatio
ed il conduttore non abbia esercitato il diritto di riscatto nel termine
stabilito dalla legge decadendone, ciò non preclude il sorgere, in favore del
conduttore, e l’esercitabilità del diritto di
prelazione e del succedaneo diritto di riscatto. in
relazione alle successive programmate, ed eventualmente attuate, vendite di
altre quote ideali da parte di altri comproprietari.»
Con specifico riferimento alla fattispecie decisa, la sentenza, pertanto,
considerava circostanza non ostativa all’ammissibilità della prelazione della
quota alienata il fatto che il conduttore non avesse esercitato il diritto a
lui spettante in relazione a pregressa alienazione di altra quota.
Il diverso orientamento circa l’inammissibilità della prelazione in caso di alienazione della sola quota è quello successivamente
espresso dalla sentenza di questa Corte n. 18648 del 2003.
La quale ha ritenuto di discostarsi dall’indirizzo della sentenza n. n. 9354
del 1990, in
particolare considerando che, rispetto ad esso, era da
condividere la più recente giurisprudenza di legittimità in base alla quale, in
caso di vendita a terzi della quota di proprietà comprendente l’immobile
locato, non spetta al conduttore il diritto di prelazione poiché viene a
mancare, in tal caso, l’imprescindibile presupposto dell’identità dell’immobile
locato con quello venduto e poiché "graduale" realizzazione dello
scopo della norma (consistente nell’acquisto della proprietà completa
dell’immobile da parte del conduttore in momenti successivi con l’acquisizione
progressiva della proprietà di tutte le altre quote) sarebbe del tutto
ipotetica ed eventuale, presupponendo essa non solo che alla vendita della
prima quota seguano poi effettivamente le vendite delle altre quote, evento
questo che ben potrebbe non verificarsi, ma richiedendosi altresì che, ove alle
alienazioni successive i comproprietari-locatori realmente intendano procedere,
anche per queste il conduttore si avvalga del diritto di preferenza che gli
spetta, circostanza questa che la legge non prevede né richiede al conduttore,
il quale è autorizzato a rinunciare ad esercitare la prelazione per le
alienazioni successive delle altre quote.
La sentenza n. 18648 del 2003, dichiarando di condividere la più recente
giurisprudenza di questa Corte, espressamente richiama
come statuizioni conformi quelle delle sentenze n. 10431 del 1998 e n. 12088
del 1990, le quali, tuttavia, non riguardano la questione specifica dell’ammissibilità
della prelazione in caso di vendita della quota dell’immobile, nella sua
interezza oggetto del godimento da parte del conduttore a titolo locatizio, ma riflettono il diverso problema della
alienazione di quota dell’edificio nel quale è sito quello locato, ipotesi che inerisce, perciò, alla distinta questione
dell’applicabilità della prelazione alla vendita cd. in blocco, problema ormai
pacificamente risolto dalla risalente giurisprudenza (da Cass.,
n. 6256/83 a Cass., n.
1915/2005) nel senso che essa si sottrae alla cogente disciplina della
prelazione urbana per la mancata identità tra il bene locato e quello alienato.
Il richiamo di dette sentenze, comunque, per quel che
di seguito si dirà, appare, comunque, opportuno per l’analogia della ratio che
accomuna i due casi distinti della mancanza di identità tra l’immobile alienato
e quello nella detenzione del conduttore, nell’un caso (quello della cd.
vendita in blocco dell’intero edificio) per effetto della maggiore consistenza
di quello alienato rispetto a quello nella detenzione qualificata ex locato;
nell’altro (quello della vendita della sola quota) per la considerazione che la
quota ontologicamente non identifica l’intero.
L’ammissibilità della prelazione della quota costituisce, invece, affermazione
contenuta anche nella sentenza di questa Corte n. 4020 del 2001, la quale ha
ritenuto che non sussistono valide ragioni per negare il diritto ex art. 38
legge n. 392 del 1978 quando viene alienata dietro
corrispettivo una quota indivisa dell’immobile locato, ancorché a favore di
altro comproprietario, giacché l’acquisto della qualità di comproprietario
rappresenta, comunque, per il conduttore una fase di consolidamento
dell’attività di impresa nel luogo del suo esercizio.
L’affermazione di tale sentenza, tuttavia, non è ascrivibile all’indirizzo che
ammette la prelazione della quota. Essa, invero, deve considerarsi certamente
un obiter dictum non
vincolante, eccedente la necessità logico‑giuridica della decisione e non
necessario alla ratio
decidendi
della fattispecie esaminata, la
quale riguardava il caso distinto della cessione di quote sociali di società di
persone, nel cui patrimonio era compreso l’immobile locato, fenomeno da tenere
distinto da quello della alienazione della quota
dell’immobile condotto in locazione.
Il contrasto esistente nella giurisprudenza di legittimità
(quello emerso, perciò, nelle due sentenze n. 18648 del 2003 e n. n.
9354 del 1990) riflette, del resto, le differenti posizioni sulla questione
espresse dalla dottrina, che pure oscilla tra la tesi, che ammette la
prelazione della quota, e quella che la rifiuta.
La tesi ammissiva giustifica la soluzione accolta,
prevalentemente, in base soltanto alle due considerazioni che l’acquisto della
quota vale comunque a rafforzare la posizione del
conduttore, rappresentando il primo passo verso il consolidamento della sua
attività nel luogo ove l’impresa è esercitata, e che esso serve ancora ad
evitare che il locatore tenti di eludere il diritto del soggetto preferito con
lo strumento in frode alla legge della predisposizione di successive vendite di
quote dell’immobile.
Più articolato ed approfondito è, invece, l’esame svolto dagli autori che
negano l’ammissibilità della prelazione, che procedono
ad una ricostruzione dogmatica complessiva dell’istituto nel contemperamento
delle diverse esigenze di salvaguardia del diritto di disponibilità del
proprietario‑locatore e della finalità propria dell’istituto, in
consonanza con il Giudice delle leggi (Corte cost., 5
maggio 1983, n. 128), che detta finalità ha indicato nella «conservazione,
anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate, tutelate mediante il
mantenimento della clientela, che costituisce una componente essenziale
dell’avviamento commerciale».
Le argomentazioni della dottrina, che nega al conduttore la preferenza
nell’acquisto della quota, soltanto in parte indicate a sostegno della
soluzione offerta dalla sentenza n. 18648 del 2003 di questa Corte, appaiono
largamente condivisibili, per cui il denunciato
contrasto interpretativo, ad avviso di queste Sezioni Unite, deve risolversi
con l’adesione all’orientamento contrario alla configurabilità
del diritto di prelazione (e del succedaneo diritto di riscatto) in caso di
alienazione della sola quota dell’immobile locato, sia che essa avvenga a
favore di un terzo estraneo al contratto di locazione, sia in caso di acquisto
da parte di altro comproprietario.
Al riguardo occorre, anzitutto, porre in evidenza che nella materia delle
prelazioni ‑ in particolare in quelle assistite dal carattere di realità assicurato dal diritto di riscatto ‑ il
relativo diritto si sovrappone all’autonomia contrattuale e la limitazione del
potere dispositivo del proprietario trova giustificazione nella funzione
sociale della proprietà (art. 42 Cost.), sicché il sacrificio imposto i n funzione dell’interesse superindividuale
conferisce alla norma che lo prevede l’inevitabile carattere della
eccezionalità, con la conseguenza della inapplicabilità della disciplina oltre
i casi tipici regolati, tra i quali non è stata inserita l’ipotesi specifica
della alienazione della quota.
Inserimento questo che sarebbe stato, invece, certamente indispensabile, quando
si consideri anche che, nel sistema complessivo della legge n. 39e del 1978, la
previsione dei commi 5, 6 e 7 dell’art. 38 della cd.
prelazione congiunta nella quale, in caso di pluralità di conduttori, il
diritto può essere esercitato o unitamente da tutti i conduttori ovvero, nella
rinuncia da parte di taluni di essi, ad opera degli altri o dell’unico
conduttore che voglia avvalersene e che diventa sempre proprietario dell’intero
immobile e non della sola quota corrispondente alla misura già in suo
godimento) è particolarmente significativa dell’intenzione del legislatore di
evitare il formarsi di una comunione tra locatore e conduttore per la evidente
difficoltà che potrebbe derivarne nella gestione della cosa comune, oggetto di
interessi potenzialmente contrastanti.
Soccorre, poi, il principio ‑ evincibile con carattere di generalità
dalla pacifica posizione di dottrina e giurisprudenza sull’inapplicabilità
della prelazione alla cd. vendita in blocco e dal
rilievo, condiviso in dottrina, che la sussistenza dei presupposti del retratto
successorio ex art. 732 c.c. esclude la stessa ipotizzabilità
della prelazione urbana e non pone il problema di un conflitto tra diversi
diritti di prelazione ‑ che vi deve essere identità tra l’immobile
alienato e l’immobile oggetto della locazione, identità che manca
nell’alienazione della quota astratta del bene.
È utile aggiungere che la pretesa “graduale” attuazione dello scopo della
norma, realizzabile con l’acquisto della proprietà completa dell’immobile da
parte del conduttore in momenti successivi con l’acquisizione progressiva della
proprietà di tutte le altre quote, non solo, secondo quanto già ha indicato la
sentenza di questa Corte n. 18648 del 2003, è del tutto eventuale
(presupponendo essa sia che alla vendita della prima quota seguano poi
effettivamente le vendite delle altre quote, sia che per queste il conduttore si
avvalga del diritto di preferenza, cui ben potrebbe
rinunciare), ma richiederebbe che a dette vendite successive il proprietario‑locatore
si determini nella perdurante vigenza della locazione in corso, giacché
altrimenti, per le alienazioni compiute dopo la cessazione della locazione, al
soggetto già conduttore il diritto di prelazione più non spetta.
Inoltre, all’argomento per il quale la cogente disciplina, che limita il suo
potere dispositivo dell’immobile, potrebbe essere elusa dal proprietario­locatore
con la predisposizione di successive alienazioni di quote, correttamente è stato opposto che, in tal caso, l’ordinamento offre,
alternativamente, i rimedi dell’esercizio del diritto di riscatto, questo sul
presupposto della dissimulata vendita dell’intero, e del risarcimento dei
danni.
Infine, devesi osservare che il mancato riconoscimento della prelazione del
conduttore nell’acquisto della quota non significa limitazione della tutela
privilegiata che la legge riconosce alle locazioni ad uso imprenditoriale,
poiché il diritto del conduttore alla stabilità del rapporto continua ad essere
garantito dal diritto alla indennità per l’avviamento
commerciale. al cui pagamento la parte locatrice
continua ad essere tenuta e dal quale, invece, è esonerata quando il conduttore,
mediante l’acquisto in prelazione dell’intero immobile, viene a confondere in
sé le due qualità di locatore e di conduttore.
Per tutte le considerazioni esposte ‑ risolto il contrasto interpretativo
con la enunciazione del principio di diritto secondo
cui non spettano al conduttore il diritto di prelazione ed il conseguente
diritto di riscatto dell’immobile, secondo la disciplina degli art. 38 e 39
della legge 27 luglio 1978, n. 392, qualora il locatore intenda alienare, ad un
terzo ovvero al comproprietario dell’immobile locato, la quota del bene oggetto
del rapporto di locazione ‑ vanno accolti il primo motivo sia del ricorso
principale di Eldina Da Re che del ricorso incidentale di Paola Della Venezia
ed è rigettato il ricorso incidentale di Daniela Mander
e Gino Gatto, i quali, in unico motivo, avevano censurato la regolamentazione
delle spese della sentenza di secondo grado.
Pertanto, poiché non sono necessari ulteriori
accertamenti di fatto, queste Sezioni Unite cassano senza rinvio la impugnata
sentenza, rigettano il ricorso incidentale e, decidendo la causa nel merito a
ciò autorizzate dalla disposizione del 1° comma dell’art. 384 c.p.c., rigettano la domanda di riscatto di Daniela Mander e Gino Gatto e la domanda di risarcimento dei danni
di Paola Della Venezia e, ravvisati i giusti motivi dell’art. 92 c.p.c. nel sussistente contrasto interpretativo risolto con
la presente sentenza, compensano totalmente tra tutte le parti le spese
dell’intero giudizio.

PQM

a Corte di Cassazione a
Sezioni Unite riunisce i ricorsi;
accoglie il primo motivo del ricorso principale Da Re ed il primo motivo del
ricorso incidentale Dalla Venezia e, decidendo nel merito, rigetta la domanda
di riscatto e la domanda di risarcimento dei danni di Dalla Venezia; rigetta il ricorso incidentale di
Daniela Mander e Gino Gatto; compensa totalmente tra
le parti le spese dell’intero giudizio.