Locazioni. Il locatore non ha l’obbligo di dotare il locale di
particolari misure che lo rendano idoneo all’uso (per
esempio vetri antisfondamento se si tratta di negozio)

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE – SEZIONE
III CIVILE – SENTENZA 01-07-2005, n. 14094

Svolgimento del processo

La S. convenne in giudizio il G. chiedendo che fosse pronunciata la risoluzione per colpa
di questo del contratto di locazione stipulato in relazione a locali
commerciali in Massa. Il Tribunale di Massa accolse la domanda e condannò il
conduttore convenuto al risarcimento del danno in favore della locatrice.

La
Corte
d’appello di Genova, riformando la prima sentenza, ha respinto la domanda della
S., ritenendo che i locali in questione erano inidonei all’uso per i quali
erano stati locati (attività artigianale di ciclista e vendita di articoli
sportivi), per mancanza di vetri antisfondamento o serrande metalliche nelle
aperture verso l’esterno.

La
S.
propone ora ricorso per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Genova
a mezzo di due motivi.

Motivi della decisione

Con il primo motivo (violazione art.
112 c.p.c.) la ricorrente censura la sentenza per
averla ritenuta inadempiente all’obbligo di consegnare la cosa locata con le
caratteristiche necessarie per l’uso, benchè la
relativa eccezione non fosse stata formulata dalla controparte.

Il motivo è infondato, in quanto
nella stessa sentenza impugnata è possibile leggere (cfr, pagg. 4 e 5) che il
conduttore, costituitosi, specificamente contestò "che la S. aveva reso disponibili detti
locali…ma erano risultati in condizioni non
confacenti all’uso, in particolare vi erano aperture verso l’esterno non
munite, come era stato Invece richiesto, di vetri antisfondamento o di serrande
metalliche" che, inoltre (pagg. 5 e 6), lo stesso G. in appello (oltre ad
escludere l’avvenuta conclusione del contratto) ripropose la questione che i
locali non erano nelle condizioni necessarie per l’uso al quale dovevano essere
destinati. In altri termini, nel giudizio risulta
specificamente posta la problematica dell’esatto adempimento della locatrice.

Il secondo motivo
(violazione e falsa applicazione artt. 1575 e 1578 c.c.)
censura la sentenza per avere affermato l’inidoneità all’uso della cosa locata,
deducendo, invece: che l’immobile prima e dopo la vicenda in trattazione è
stato oggetto di contratti di locazione per uso commerciale con terze persone;
che può intendersi per vizio della cosa solo quel difetto che ne impedisce o ne
riduce notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale (concetto
nel quale non rientra la mancanza di protezioni della quale si discute); che il
conduttore conosceva lo stato del bene al momento della conclusione del
contratto; che non è possibile l’integrazione del contratto attraverso fonti
estranee.

Il motivo è fondato e deve essere
accolto.

Come si legge nella
sentenza impugnata, il primo giudice aveva accolto la domanda della
locatrice tendente alla risoluzione del contratto per inadempimento del
conduttore, con conseguente condanna di quest’ultimo
al risarcimento del danno. Il soccombente propose due motivi d’appello: il
primo con il quale chiese, in via principale che fosse accertato che nella
specie non era stato concluso un contratto di
locazione, ma si erano svolte delle mere trattative, interrotte per colpa della
proprietaria dei locali; un subordinato motivo, conil
quale chiedeva darsi atto del suo legittimo rifiuto di prendere in consegna i
locali per non essere questi nelle condizioni necessarie per l’uso al quale
dovevano essere destinati.

La
Corte
d’appello ha respinto la prima censura, ritenendo perfezionato il contratto
(punto sul quale oggi non v’è più contestazione), mentre
ha accolto la seconda, ritenendo la locatrice "inadempiente
all’obbligazione fondamentale che il contratto di locazione pone a carico del
locatore, ossia quella di consegnare la cosa locata con le caratteristiche
necessarie per servire all’uso per il quale è stato concluso il
contratto".

Il quesito posto dalla ricorrente
consiste, dunque, nello stabilire se effettivamente quella alla quale fa
riferimento la sentenza sia un’obbligazione fondamentale del locatore,
normativamente prevista, a prescindere dalle pattuizione
che concretamente le parti del contratto abbiano raggiunto.

In tema di locazione, il codice
tratta della consegna della cosa locata al n. 1 dell’art. 1575 (tra le
obbligazioni principali del locatore) e nell’art. 1578 (a proposito dei vizi
della cosa locata).

Nella prima disposizione, è fatto
obbligo al locatore di riconsegnare la cosa locata in buono stato di
manutenzione" (oltre a mantenerla nello stato da servire all’uso convenuto
ed a garantirne il pacifico godimento durante la locazione); nella seconda, la
legge consente al conduttore di ottenere la risoluzione del contratto o la
riduzione del corrispettivo nell’ipotesi in cui, al momento della consegna, la
cosa locata sia affetta da vizi occulti "che ne diminuiscono in modo
apprezzabile l’inidoneità all’uso pattuito".

Nella fattispecie in esame non si fa
questione circa lo stato di manutenzione nel quale la cosa è stata consegnata;
così pure deve essere esclusa l’ipotesi dell’art. 1578, considerato sia che la carenza delle dotazioni lamentata dal conduttore (la
serranda o i vetri antisfondamento) giammai potrebbe essere ricondotta nel
concetto di vizio della cosa, sia che nè le parti, nè la sentenza fanno riferimento a vizi occulti che
risultino avere affetto la cosa al momento della consegna, rendendola meno
idonea all’uso pattuito (al contrario, risulta – cfr. pag.
6 del provvedimento impugnato – che il conduttore s’era più volte recato nei
locali, nel corso dei lavori ivi eseguiti a spese della locatrice, ed aveva
anche ordinato l’arredo per la sua nuova sede commerciale).

Al di là degli obblighi normativamente previsti
(che nella fattispecie non sono posti in questione), deve allora escludersi che
sia sancito (o che sia comunque evincibile dall’ordinamento) l’obbligo a carico
del locatore – affermato nella sentenza impugnata – di consegnare la cosa con
le caratteristiche necessarie per servire all’uso per il quale è stato concluso
il contratto; così come è arbitrario affermare (come pure la sentenza afferma)
che al locatore, per liberarsi da siffatta obbligazione, sia fatto onere di
dimostrare che tra sè ed il conduttore sia intervenuto
un patto che lo esoneri dall’obbligo di consegnare la cosa con le menzionate
caratteristiche (nella specie, come s’è detto, dotata di serrande o di vetri
antisfondamento); infine, assolutamente priva di fondamento normativo è
l’affermazione (anch’essa contenuta nel provvedimento impugnato) secondo cui il
silenzio tenuto sul punto dalle parti andrebbe integrato dalla natura del
rapporto, dalla consuetudine e dalla disciplina codicistica ("che appunto
fa obbligo al locatore di fornire in godimento bene idoneo all’uso").

In conclusione, deve essere affermato
il principio secondo cui, in tema di locazione, l’inidoneità della cosa locata
all’uso pattuito assuma rilievo, ai fini
dell’individuazione della violazione delle obbligazioni del locatore, solo nel
caso in cui questo abbia omesso di mantenerla, durante il rapporto, in stato da
servire, appunto, a quell’uso ( art. 1575, n. 2,
c.c.), oppure nel caso in cui, al momento della consegna (e, quindi, dopo la
conclusione del contratto), la cosa risulti affetta da vizi in precedenza
occulti, tali da renderla assolutamente inidonea o apprezzabilmente meno
inidonea per quell’uso stesso (art. 1578 co.). Non può essere, invece, desunta dall’ordinamento (e,
dunque, affermata a prescindere dalle pattuizioni concretamente raggiunte dalle
parti) l’obbligazione del locatore di consegnare la cosa fornita di determinate
dotazioni necessarie per servire all’uso pattuito, come potrebbero essere, nel
caso di locale commerciale, vetri antisfondamento, serrande o
ogni altra attrezzatura che in un determinato contesto ed in relazione aduno
specifico genere merceologico possano servire per lo svolgimento dell’attività
che il conduttore si propone di esercitare.

In conclusione il ricorso deve essere
accolto e la sentenza deve essere cassata sul punto,
con rinvio ad altro giudice designato nel dispositivo che ai adeguerà al
principio enunciato e provvedere sulle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie per quanto di
ragione il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della
Corte d’appello di Genova, anche perchè provveda sulle
spese del giudizio di Cassazione.

Così deciso in Roma, il 11 maggio
2005.

Depositato in Cancelleria il 1 luglio
2005.