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giovedì 28 marzo 2019

LOCAZIONE DI IMMOBILI. Se l’immobile viene restituito danneggiato, il conduttore è tenuto a risarcire anche il mancato guadagno per il tempo delle riparazioni.

Nel caso in cui il conduttore di un immobile locato restituisca l’immobile con danni egli deve risarcire il proprietario locatore versando sia l’ammontare per l’eliminazione degli stessi, sia l’importo pari al corrispettivo dovuto per l’impossibilità di locare l’immobile per tutta la durata delle riparazioni.

Principio affermato dalla Corte di Cassazione con la pronuncia n. 6596 del  07 marzo 2019.

Il proprietario locatore di un immobile lo aveva concesso in locazione alla pubblica amministrazione, affinché questa ci installasse degli uffici.
Alla restituzione, veniva constatato come la proprietà avesse subito gravi danni a causa delle condotte della conduttrice.
La proprietà chiedeva pertanto giudizialmente il risarcimento dei danni patiti, oltre ad una indennità per il mancato utilizzo dell’immobile per il tempo (indicato in nove mesi dal perito del giudice) necessario per eseguire i lavori di ristrutturazione.
Il Tribunale adito, all’esito del giudizio, accoglieva la domanda attorea e condannava la parte convenuta alla refusione di tutti i danni sopra emarginati, oltre interessi e rivalutazione delle somme.
La P.A. già conduttrice contestava l’esito del giudizio di prime cure e proponeva appello avverso la sentenza resa, chiedendo il rigetto delle domande del proprietario.
Il giudice del riesame accoglieva parzialmente l’appello proposto dalla pubblica amministrazione, ritenendo non dovuto alcun risarcimento o indennità per il periodo necessario per le riparazioni sull’immobile nel quale la famiglia proprietaria non aveva potuto locare lo stesso dato che questi non avevano dimostrato giudizialmente che, qualora l’immobile fosse stato riconsegnato in perfette condizioni, essi sarebbero stati immediatamente in grado di locare lo stesso ad altri conduttori.
Gli interessi e rivalutazione delle somme, poi, venivano considerati dovuti solo a far data dalla domanda giudiziale dalla conduttrice in quanto mai vi era stato un formale atto di messa in mora della parte locatrice prima del giudizio di primo grado.
Stante l’esito del giudizio di appello il proprietario dell’immobile deposita ricorso in Cassazione contestando l’esito del processo di Appello.
In particolare, secondo il ricorrente, la Corte d’Appello avrebbe errato nella propria valutazione in quanto aveva addossato sul locatore l’onere probatorio riguardante la circostanza che in attesa dei lavori di restauro il proprietario avrebbe avuto un lucro cessante dovuto all’impossibilità di locare nuovamente l’edificio.
Secondo il ricorrente, infatti, dalla circostanza della restituzione in pessime condizioni dell’immobile locato da parte del locatario sarebbe derivata una presunzione di sussistenza del danno in re ipsa, con assenza di onere probatorio da parte del proprietario che rivendica il risarcimento dei predetti pregiudizi.
Con la sentenza numero 6596 del 7 marzo 2019 la terza Sezione della Cassazione accoglieva il ricorso sopra emancipato.
Secondo la Suprema Corte, se al momento della restituzione dell’immobile locato erano presenti danni tali da impedirne l’immediata rilocazione, allora sussisteva un obbligo in capo al conduttore di provvedere a risarcire le somme che il proprietario avrebbe percepito immediatamente riaffittando la proprietà.
Tale responsabilità comportava l’assenza di onere per il proprietario di provare di avere ricevuto richieste da parte di terzi di locare l’immobile.
Il principio adottato era quello in ragione del quale il conduttore è in mora quando la riconsegna dell’immobile non si compie senza intoppi a causa dello stato nel quale versa l’edificio stesso all’esito della permanenza dell’affittuario.
Affermava quindi la Cassazione, dando continuità a precedente giurisprudenza, che “ogniqualvolta il locatore, per fatto del conduttore, non può disporre della cosa locata, lo stesso ha diritto a conseguire ‘il corrispettivo convenuto’, nonché eventuali danni, ulteriori, ove ne dimostri l’esistenza”;  e che “non può non sottolinearsi come sul punto la giurisprudenza di questa Corte sia fermissima da lustri nel ritenere che il locatore, nel caso di anormale usura dell’immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l’esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all’immobile, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel tempo necessario per l’esecuzione dei lavori di riparazione”.
Precisavano, poi, gli Ermellini, come il danno in questione non sarebbe stato in re ipsa, ma più propriamente equiparato alla ritardata restituzione dell’immobile con la conseguenza che sarebbe spettato al proprietario il corrispettivo convenuto ex art. 1591 c.c., salva prova del maggior danno, questa sì incombente sul locatore che lo invocasse.
La Corte di Cassazione ha così accolto il ricorso, cassata la decisione di secondo grado e rinviato il giudizio in appello per una nuova valutazione.

Avv. Roberto Dulio