La simulazione del prezzo nella
compravendita immobiliare e le conseguenze in tema di prova.

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE SEZIONI
UNITE CIVILI Sentenza 26 marzo 2007, n. 7246 (Presidente
Carbone – Relatore Triola)

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato
il 27 luglio 1992, I. P. e G. D., A. D., S. D. e R. T., questi ultimi quali
eredi di F. D., convenivano in giudizio A. C. ed esponevano:

che, in
base a contratto stipulato il 1 giugno 1990, i coniugi F. D. e I. P. avevano promesso
di vendere ad A. C., che aveva promesso di acquistare, l’appartamento sito in
xxxxx, al prezzo di lire 121.974.651;

che
detto prezzo avrebbe dovuto essere, per una parte, corrisposto dalla C.
mediante accollo di due mutui fondiari gravanti rispettivamente sull’immobile
oggetto del contratto (per lire 28.902.836) e su altro immobile di proprietà
dei promittenti venditori (per lire 80.757.918);

che,
stipulato il 27 giugno 1990 il contratto di vendita, la compratrice si era
accollato il solo mutuo gravante sull’immobile oggetto del contratto, ed aveva
corrisposto le rate di entrambi i mutui fino al giugno 1991, omettendo però di
pagare le successive rate semestrali del mutuo gravante sull’altro immobile;

che,
richiesta dell’adempimento dagli eredi di F. D., nel frattempo deceduto, A. C.
aveva rifiutato il pagamento;

che la
compratrice era decaduta dal beneficio del termine ai sensi dell’articolo 1186
c.c. e, pertanto, essi attori avevano diritto alla corresponsione della parte
residua del prezzo effettivamente convenuto, pari a lire 69.894.225;

che, su
ricorso di essi attori, il Presidente del Tribunale, li aveva, con ordinanza
del 17 giugno 1992, autorizzati ad eseguire sequestro conservativo sui beni di
A. C. fino alla concorrenza di lire 70.000.000, imponendo cauzione di lire
20.000.000;

che il
sequestro era stato eseguito mediante trascrizione, eseguita il 17 luglio 1992,
del provvedimento sui registri immobiliari.

Sulla base di
tali premesse, gli attori chiedevano: la convalida del sequestro conservativo
concesso in loro favore con l’ordinanza del 19 giugno 1992; l’accertamento che
il prezzo di vendita dell’immobile sopra indicato era pari a lire 121.974.651;
l’accertamento dell’inadempimento della convenuta alla obbligazione di
pagamento della somma di lire 69.894.225, quale parte residua del prezzo; la
condanna della convenuta al pagamento della somma di lire 69.894.225, quale
parte residua del prezzo, ed al risarcimento dei danni dipendenti
dall’inadempimento, "da quantificare in corso di giudizio, oltre alla
rivalutazione monetaria ed agli interessi come per legge".

La convenuta si costituiva
deducendo:

che in
base ad ac.c.ordi fra le parti del contratto preliminare del 1 giugno 1990 il
prezzo della vendita dell’immobile che ne costituiva l’oggetto era stato
parzialmente ridotto e che, pertanto, essa A. C. avrebbe pagato le rate del
mutuo gravante sull’immobile oggetto della vendita e si sarebbe accollata le rate
del mutuo dell’altro immobile appartenente ai venditori fino alla concorrenza
di lire 30.000.000;

che tale
accordo era stato solo in parte trasfuso nel contratto di vendita del 27 giugno
1990, in
cui le parti avevano dichiarato, a fini tributari, un prezzo pari a lire
41.000.000, da corrispondersi in parte mediante il solo accollo del mutuo
gravante sull’immobi1e oggetto del contratto;

che,
pertanto, l’esatto contenuto dell’accordo era solo quello risultante dall’atto
pubblico di vendita, essendo, ormai, inefficaci, sul punto, le pattuizioni
contenute nel contratto preliminare;

che,
pertanto, il sequestro conservativo non avrebbe potuto essere concesso, attesa
l’inesistenza del credito vantato dagli attori.

Con sentenza in data 11 marzo
1998 il tribunale di Roma accoglieva le domande degli attori.

A. C. proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Roma con sentenza
in data 20 novembre 2001.

I giudici di secondo grado
ritenevano che infondatamente l’appellante si lamentava
del fatto che il tribunale di Roma avesse dato ingresso alle prove testimoniali
offerte sulla differente entità del prezzo effettivamente pattuito fra le parti
(rispetto a quello risultante dall’atto pubblico) sui rilievi che: in tema di
simulazione relativa la prove per testi fra le parti è consentita solo per far
valere l’illiceità del negozio dissimulato; e che – trattandosi di negozio che
richiedeva la forma scritta per la validità – la prova testimoniale avrebbe
richiesto la dimostrazione della perdita incolpevole del documento (ex articolo
2725 c.c.); il primo giudice aveva, invece, richiamato erroneamente la
disposizione dell’articolo 2724 n. 1 c.c., attribuendo fra l’altro valore di
principio di prova scritta al contratto preliminare, che era stato superato dalle
pattuizioni consacrate nell’atto pubblico.

La decisione di primo grado,
infatti, era conforme alla giurisprudenza di questa S.C.,
secondo la quale la prova, per testimoni o presunzioni, della simulazione del
prezzo della vendita immobiliare non incontra, tra le parti, i limiti dettati
dall’articolo 1417 c.c., né contrasta con il divieto posto dall’articolo 2722.
La pattuizione di celare una parte del prezzo non è equiparabile, infatti, per
mancanza di una propria autonomia strutturale o funzionale, all’ipotesi di
dissimulazione del contratto, che conserva inalterati i suoi elementi di
validità, inerenti al documento di cui si assume la falsificazione. Alla
inefficacia della pattuizione apparente, concernente il prezzo, può dunque
ovviarsi con una prova che ha scopo e natura semplicemente integrativa del
contratto, e può risultare anche da deposizioni testimoniali o presunzioni.

Presunzioni bene ricavabili anche
dal tenore del preliminare, quando non risultino, fra questo e la data del
definitivo, fatti che abbiano alterato in maniera sensibile gli interessi delle
parti composti nel contratto.

Contro tale decisione ha proposto
ricorso per cassazione A. C., con cinque motivi, illustratati da memoria.

Resistono con controricorso G.
D., A. D., S. D., R. T..

La causa è stata rimessa alle Su in ordine al contrasto esistente in giurisprudenza
in ordine alla possibilità di provare per testimoni la simulazione del prezzo
della vendita.

Motivi della decisione

Con il primo motivo la ricorrente
ribadisce la tesi secondo la quale la prova per testimoni del prezzo
effettivamente pattuito non poteva essere ammessa in considerazione del
disposto dell’articolo 2722 c.c..

La sentenza impugnata si è
rifatta alla giurisprudenza meno recente di questa
S.C.

Si è, in proposito, affermato
che, allorquando l’accordo simulatorio investe solo uno degli elementi del
contratto (quale è il prezzo di una vendita immobiliare), per il quale è
richiesta la forma scritta ad substantiam, il
contratto simulato non perde la sua connotazione peculiare, ma conserva
inalterati gli altri suoi elementi – ad eccezione di quello interessato dalla
simulazione -con la conseguenza che, non essendo il contratto in tali termini
simulato né nullo né annullabile, ma soltanto inefficace tra le parti, gli
elementi negoziali interessati dalla simulazione possono essere sostituiti o
integrati con quelli effettivamente voluti dai contraenti. Pertanto, la prova
per testimoni del prezzo effettivo della vendita, versato o ancora da
corrispondere, non incontra, tra alienante e acquirente, i limiti dettati
dall’articolo 1417 c.c. in tema di simulazione, in contrasto con il divieto
posto dall’articolo 2722 c.c., in quanto la
pattuizione di celare una parte del prezzo non può essere equiparata, per
mancanza di una propria autonomia strutturale, all’ipotesi di dissimulazione
del contratto, cosi che la prova relativa ha scopo e materia semplicemente
integrativa e può pertanto risultare anche da deposizioni testimoniali
(sentenza 3857/96; 526/88).

In altra occasione si è più
genericamente affermato che il requisito di forma è adempiuto ove sussista nel
contratto simulato o in quello dissimulato, in considerazione della sostanziale
validità del contratto (sentenza 5975/87).

Da tale orientamento, che non
incontra il favore di una parte rilevante della dottrina, si è di recente
distaccata la sentenza di questa Suprema Corte 5539/04,
la quale ha cosi motivato:

Per una corretta impostazione del
problema è opportuno prendere le mosse dal disposto dell’articolo 2722 c.c.
Tale norma esclude che tra le parti si possa dare per testimoni la prova di un
patto aggiunto o contrario al contenuto di un documento, ove si alleghi che la
stipulazione del patto sia stata anteriore o contemporanea alla
redazione del documento medesimo. Al pari che in tutte le altre disposizioni
sui limiti della prova testimoniale, traspare qui un certo grado di ragionevole
diffidenza del legislatore nel riguardi di un tale
genere di prova, soprattutto quando essa sia volta a sormontare risultanze
assai meno controvertibili quali quelle documentali. chiaro,
cioè, l’intento di impedire che rapporti giuridici tra le parti, quando
documentalmente provati, possano essere alterati da prove par testi, appunto
perché queste non offrono la stessa garanzia di veridicità di quella
documentale e perché non è logico presumere che, una volta scelta la via della
documentazione dagli ac.c.ordi contrattuali tra esse intercorsi, le parti ne
abbiano affidato la modifica ad intese meramente verbali. Sicché ben si
comprende anche la ragione del superamento del suindicato limite alla prova
testimoniale quando, nel casi specificamente contemplati
dal successivo articolo 2724, quella negativa presunzione possa invece essere
superata.

Il limite alla prova testimoniale
di cui si sta discutendo, per le ragioni che vi sono sottese, è quindi
destinato ad operare in qualsiasi caso si sostenga
esservi una divaricazione tra il contenuto di un contratto, formalmente
consacrato in un documento, ed una diversa pattuizione, ugualmente pregna di
contenuto negoziale, che nel documento medesimo non sia riportata e di cui,
tuttavia, si assuma esservi stata una stipulazione anteriore o contemporanea.

Il fenomeno della simulazione
contrattuale, sia essa assoluta o relativa, non esaurisce l’area di possibile
applicazione di detto articolo 2722, ma sicuramente ne
oc.c.upa una larga parte. Ed, infatti, nel disciplinare ex professo i limiti
della prova testimoniale della simulazione, il legislatore non ha dettato una
disposizione in sè compiuta ed autosufficiente, ma si è unicamente
preoc.c.upato di chiarire, nell’articolo 1417 c.c.,
che quella prova è ammessa senza limiti tanto nel caso di domanda proposta da
creditori o da terzi quanto nell’ipotesi in cui, essendo proposta dalle parti,
la domanda sia volta a far valere l’illiceità del contratto dissimulato. I
limiti cui il citato articolo 1417 allude – e che consente di superare solo
nelle suddette particolari situazioni – sono, ovviamente, quelli dettati dagli
articoli 2721 e segg., ed in particolare quelli già
sopra richiamati a proposito dei patti aggiunti o contrari al contenuto di un
documento.

Stando cosi le cose, quando la
prova tra la parti della simulazione di un contratto documentale non riguardi
l’illiceità del contratto dissimulato, è evidente che essa incontra i suaccennati
limiti di prova (vedi anche, in tal senso, Cassazione 16021/02 e 4073/92). Ma
appare difficile negare che tali limiti operino anche in
presenza di una simulazione soltanto parziale, ogni qual volta questa si
traduca nell’allegazione di un ac.c.ordo ulteriore e diverso da quello
risultante dal contratto, comunque destinato a modificare l’assetto degli
interessi negoziali riportato nel documento sottoscritto dalle parti. Nè certo
sarebbe ragionevole sostenere che la clausola di determinazione del prezzo non
abbia rilevanza centrale nell’economia degli interessi regolati mediante un
contratto di compravendita.

D’altronde, affermare che la
pattuizione con cui le parti convengano un prezzo diverso da quello indicato
nel documento contrattuale da esse sottoscritto non
integrerebbe gli estremi di una vera e propria simulazione, avendo scopo
meramente integrativo, non risolve in alcun modo il problema. Se anche cosi
fosse, infatti, resterebbe comunque difficilmente eludibile il rilievo per cui una tale pattuizione si pone in contrasto con il
contenuto di un documento contrattuale contestualmente stipulato e, come tale,
ricade nella previsione dell’articolo 2722 c.c..

La differenza che l’orientamento
giurisprudenziale qui non condiviso introduce – tra la prova della simulazione,
soggetta agli anzidetti limiti legali, e la prova di patti meramente
integrativi del contratto, che detti limiti non incontrerebbe perché quel patti difetterebbero di una propria autonomia
strutturale o funzionale – non sembra perciò trovare un sufficiente appiglio:
ne, nella lettera del citato articolo 2722, che si riferisce ai "patti
aggiunti o contrari al contenuto di un documento", e quindi anche a quelli
di carattere integrativo se essi contengano elementi nuovi o contrastanti con
quelli documentati; ne, nella già richiamata ratio legis, che evidentemente
abbraccia ogni ipotesi nella quale si pretenda di dare, per mezzo di testimoni,
la prova di obblighi o diritti di portata diversa da quanto risulta da accordi
consacrati in un documento e perciò dotati di un grado di certezza non
superabile con quel genere di prova.

Ritiene il collegio di
condividere tale più recente orientamento.

Va, in proposito, osservato che
il fatto che il contratto simulato non sia nullo o annullabile, ma soltanto
inefficace tra le parti non giustifica la conclusione che il contratto
dissimulato, il quale è destinato ad avere effetto tra le parti, non debba avere
i requisiti di forma necessari per la validità dello stesso, secondo quanto
espressamente stabilito dall’articolo 1414, secondo comma, c.c..

Né si potrebbe sostenere che il
requisito di forma sarebbe soddisfatto dal negozio simulato (come sembra sostenere
la sentenza 5975/87).

Una tesi analoga era stata
sostenuta questa S.C. anche in tema di interposizione fittizia, ma è stata
successivamente abbandonata (cfr. sentenza 2816/86;
6074/79), in base alla considerazione che l’interposizione deve risultare anch’essa
da un patto rivestito della forma solenne.

Né, con riferimento specifico al
problema della prova del prezzo, si potrebbe sostenere che la prova per
testimoni sarebbe destinata soltanto ad integrare soltanto un elemento
negoziale per il quale il requisito di forma è soddisfatto dal contratto
simulato.

E’ facile osservare che il prezzo
è un elemento essenziale della vendita, per cui
anch’esso deve risultare per iscritto e per intero quando per tale contratto è
prevista la forma scritta ad substantiam, non essendo sufficiente che
quest’ultima sussista in relazione alla manifestazione di volontà di vendere e
di acquistare.

In altri termini, la prova per
testimoni del prezzo dissimulato di una vendita immobiliare non riguarda un
elemento accessorio del contratto, in relazione al quale non opera il divieto
di cui all’articolo 2722 c.c., ma un elemento
essenziale, con conseguente applicabilità delle limitazioni in tema di prova
previste da tale disposizione.

Alla luce delle considerazioni
svolte, il primo motivo del ricorso va accolto, con assorbimento degli altri
motivi, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio ad altra sezione della
Corte di appello di Roma, che provvederà anche in ordine alle spese del
giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte
accoglie il primo motivo del ricorso; dichiara assorbiti gli altri motivi;
cassa la sentenza impugnata, con rinvio ad altra sezione della Corte di appello
di Roma, anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.