La nuova disciplina codicistica del condominio vicina allapprovazione definitiva. Ecco il testo del disegno di legge

Senato della Repubblica «Modifica agli articoli 1117, 1120, 1124, 1129, 1130, 1137 e 1138 del codice civile, agli articoli 63, 64, 66, 67, 70 e 71 delle disposizioni di attuazione del codice civile

nonché all articolo 7 del codice di procedura civile circa la disciplina del condominio negli edifici»

Testo unificato dei disegni di legge Ddl 1708/C e congiunti comprensivo degli emendamenti accolti in sede referente dalla commissione Giustizia il 9 marzo 2005

Articolo 1

1. Larticolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Articolo 1117. – (Parti comuni delledificio). Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo che, a pena di nullità, deve precisarne la diversa destinazione duso:

1) tutte le parti delledificio necessarie alluso comune, quali il suolo su cui sorge ledificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili;

2) i locali per servizi in comune, quali la portineria, incluso lalloggio del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi, le centraline di controllo delle energie e delle telecomunicazioni;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono alluso e al godimento comune, quali gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari e i sistemi di distribuzione e di trasmissione per il gas, per lenergia elettrica, per il riscaldamento, per le telecomunicazioni e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Il valore proporzionale delle singole unità immobiliari deve essere precisato dal regolamento di condominio o dalle deliberazioni di cui allarticolo 1117-quater ed essere espresso in millesimi in apposita tabella allegata. Ai soli fini della ripartizione delle spese, la tabella deve tener conto delluso anche potenziale delle parti comuni come determinato dalla legge e dal titolo».

Articolo 2

1. Dopo larticolo 1117 del codice civile sono aggiunti i seguenti:

«Articolo 1117-bis. – (Ambito di applicabilità). Le disposizioni del presente Capo si applicano, in quanto compatibili, quando più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti che servono alluso comune, quali aree, opere, installazioni e manufatti di qualunque genere.

Le disposizioni sulle distanze di cui agli articoli 873 e seguenti e quelle relative alla corrispondente tutela si applicano, in quanto compatibili, tenendo conto della condizione dei luoghi, delle destinazioni duso, nonché dellamenità, della comodità e delle altre particolari caratteristiche ambientali e reddituali.

Articolo 1117-ter. – (Partecipazione ed usi omogenei). Le deliberazioni delle assemblee che riguardano le parti comuni sono annullabili se non sono approvate anche dalla maggioranza dei proprietari di unità immobiliari aventi le medesime destinazioni duso.

Articolo 1117-quater. – (Modificazioni delle destinazioni duso e sostituzioni delle parti comuni). Salvo quanto disposto dallarticolo 1117-ter e dal secondo comma dellarticolo 1120, la sostituzione delle parti comuni ovvero la modificazione della loro destinazione duso, può essere approvata dallassemblea, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore complessivo, nei soli casi in cui ne risulti cessata lutilità ovvero risulti egualmente realizzabile linteresse comune.

La convocazione dellassemblea, da effettuarsi mediante raccomandata con avviso di ricevimento almeno trenta giorni liberi prima della data di convocazione, deve individuare le parti comuni, indicare loggetto della deliberazione e descrivere il contenuto specifico e le modalità delle sostituzioni o modificazioni che si intendono apportare. La convocazione deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o in quelli a tal fine destinati.

La deliberazione, se approvata dallassemblea con un numero di voti che rappresenti almeno la metà del valore, può produrre effetto anche con ladesione successiva da parte di partecipanti al condominio non presenti allassemblea che deve essere espressa in forma scritta allamministratore, a pena di decadenza, nei sessanta giorni successivi alla comunicazione, tale da rappresentare il valore di almeno i due terzi del condominio e di almeno un terzo dei partecipanti allo stesso. I termini di cui allarticolo 1137 decorrono dalla data di scadenza di tale termine.

La deliberazione, a pena di nullità, deve:

1) essere assunta con atto ricevuto da pubblico ufficiale o scrittura privata autenticata;

2) contenere la dichiarazione espressa dellamministratore dellattuazione degli adempimenti di cui al secondo comma;

3) determinare lindennità che, ove richiesta, è attribuita ai condomini che sopportino diminuzione del loro diritto in ragione di qualità specifiche dei beni di proprietà esclusiva, avuto riguardo alla condizione dei luoghi.

Articolo 1117-quinquies. – (Tutela delle destinazioni duso). In caso di attività contraria alla destinazione duso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ogni condomino può diffidare lamministratore affinché entro trenta giorni agisca per la tutela degli interessi comuni. In mancanza dellamministratore o se lamministratore non provvede entro trenta giorni dalla diffida, ogni condomino può chiedere che il tribunale ne ordini la cessazione in via di urgenza, salvo in ogni caso il risarcimento del danno. Il danno deve essere determinato tenendo conto degli incrementi di valore, degli investimenti compiuti e dei benefici ricavati da ciascun interessato, nonché della gravità della colpa e dellesigenza di scoraggiare reiterazioni».

Articolo 3

1. Larticolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Articolo 1118. – (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni). Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionato al valore delle parti di sua proprietà esclusiva, se il titolo non dispone altrimenti.

Il valore proporzionale di ogni unità immobiliare non può essere modificato che per mezzo di atti o in forza di sentenze che devono essere resi pubblici col mezzo della trascrizione.

Il condomino non può, rinunziando al suo diritto sulle parti comuni o modificando la destinazione duso della sua proprietà esclusiva, sottrarsi allobbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione, né esserne liberato dagli altri condomini».

Articolo 4.

1. Allarticolo 1120 del codice civile, il comma 1 è sostituito dal seguente:

«Articolo 1120. – (Innovazioni). Salvo che la legge disponga diversamente, i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dellarticolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o alluso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Ove le opere e gli interventi siano connessi alla sicurezza ed alla salubrità degli edifici e degli impianti sono valide le deliberazioni approvate con la maggioranza prevista dal comma secondo dellarticolo 1136.

Articolo 5.

1. Larticolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Articolo 1122. – (Opere su parti di proprietà o uso esclusivo). Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o luso esclusivo ai sensi dellarticolo 1117, non può eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione duso indicata nel titolo qualora ciò rechi danno alle parti comuni o alle altrui proprietà immobiliari, o ne diminuisca comunque il godimento o il valore.

Se le modifiche comportano lesecuzione di opere, deve essere data comunicazione delle stesse allamministratore».

Articolo 6.

1. Dopo larticolo 1122 è inserito il seguente:

«Articolo 1122-bis. – (Interventi di interesse collettivo). Nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici condominiali non possono essere fatti o mantenuti impianti od opere se non nelle condizioni di sicurezza prescritte dalla legge. La mancanza delle condizioni di sicurezza si considera situazione di pericolo immanente rispetto allintegrità delle parti comuni e delle altre parti di proprietà esclusiva, nonché rispetto allintegrità fisica delle persone che stabilmente occupano o abitualmente accedono al condominio, anche ai fini della tutela giurisdizionale.

Il detentore a qualunque titolo di unità immobiliari di proprietà o di uso esclusivo deve consentire laccesso, previo interpello dellamministratore, a un tecnico qualificato nominato daccordo con lamministratore stesso ovvero, in mancanza, nominato dallassemblea se ne fanno richiesta due condomini, al fine di accertare che gli impianti e le opere sono stati realizzati o sono mantenuti in condizioni di sicurezza per la sanità e lincolumità pubblica.

L interpellato, può, daccordo con il tecnico nominato, stabilire le modalità dellaccesso. In mancanza, non può impedirlo, ma è esonerato dalla spesa se non risulta la situazione di pericolo di cui al primo comma e in ogni caso gli è dovuta unindennità se laccesso cagiona danno.

La documentazione amministrativa relativa allosservanza delle normative di sicurezza in una o più unità immobiliari di proprietà esclusiva o comune non è di ostacolo allispezione ai fini dei precedenti commi.

Se dallispezione risulta la situazione di pericolo di cui al primo comma, il condomino deve comunicare allamministratore le modalità e il tempo di esecuzione degli indispensabili lavori di messa in sicurezza degli impianti e delle opere, nonché le modalità e il tempo dellaccesso per ogni opportuna verifica. In mancanza, lamministratore predispone senza ritardo, con la collaborazione del tecnico qualificato, il piano di intervento con lindicazione dettagliata dei lavori da eseguire e lo comunica ai condomini. Linerzia del condomino interessato o del detentore a qualunque titolo importa approvazione del piano e delle modalità per la sua esecuzione.

Se lamministratore manca o rimane inerte per dieci giorni dopo che anche un solo condomino lo abbia diffidato ad agire, liniziativa per lispezione e per le attività successive può essere assunta anche da uno solo degli interessati di cui al primo comma.

Linerzia dellamministratore è considerata grave irregolarità ai fini della revoca dellincarico.

Nei confronti di coloro che non permettono lispezione, o che contestano il piano di intervento, ovvero che ostacolano o contestano lesecuzione di esso, può essere proposta denuncia di danno temuto ai sensi dellarticolo 1172, previa, se ritenuta opportuna, istanza di accertamento tecnico preventivo ai sensi dellarticolo 696 del codice di procedura civile.

La documentazione amministrativa formata dopo lesecuzione del piano dintervento deve essere integrata con una relazione in cui sono elencati dettagliatamente i lavori eseguiti e i materiali impiegati. Copia della documentazione è conservata negli atti del condominio. Tutti i soggetti indicati nel primo comma hanno diritto ad avere copia della documentazione relativa a tutte le unità immobiliari».

Articolo 7.

1. Allarticolo 1124 del codice civile, il primo comma è sostituito dal seguente:

«Articolo 1124. – (Manutenzione e ricostruzione delle scale). Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono e dei locali che costituiscono corpo di fabbrica autonomo rispetto alledificio principale».

Articolo 8.

1. Larticolo 1129 è sostituito dal seguente:

«Articolo 1129. – (Nomina e revoca dellamministratore). Quando i condomini sono più di quattro, lassemblea nomina amministratore uno di essi o un terzo. Se lassemblea non provvede, lautorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini, nomina amministratore uno di essi o altro condomino da essi indicato; in caso di mancata designazione o di mancata accettazione, nomina un terzo.

Al momento dellaccettazione della nomina e in ogni caso di rinnovo dellincarico, lamministratore deve dichiarare i propri dati anagrafici, di avere il godimento dei diritti civili, leventuale appartenenza ad associazioni di categoria, gli altri condominii amministrati, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dellarticolo 1130 nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia delloriginale dallamministratore che ne attesta la conformità.

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, aperto al pubblico, deve essere affissa lindicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, dellamministratore.

In mancanza dellamministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, aperto al pubblico, deve essere affissa lindicazione della generalità e dei recapiti, anche telefonici della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dellamministratore.

Il condominio, con la maggioranza di cui allarticolo 1136, quinto comma, può deliberare che lamministratore nominato, prima dellaccettazione, presti idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dallespletamento del suo incarico, anche mediante prestazione di fideiussione. Sono privi di effetto, in mancanza della relativa prestazione, la nomina o il rinnovo del suo incarico.

Lamministratore è obbligato a collocare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini in specifico conto separato, con modalità idonee a consentirne laccesso a fini informativi da parte di ciascun condomino.

Per gli edifici di oltre nove unità immobiliari, lassemblea che delibera lapprovazione del bilancio preventivo, dispone altresì le modalità e i limiti con i quali lamministratore può prelevare somme dal conto condominiale, eventualmente indicando quello dei condomini cui è attribuito il potere di firma congiunta con lamministratore. Analogamente lassemblea provvede nel caso in cui siano da essa stabilite spese straordinarie. Le somme versate non sono soggette a revocatoria fallimentare e a revocatoria ordinaria. I creditori del condominio sono preferiti ai creditori particolari dellamministratore ed ai creditori di ciascun condomino.

Il compenso dellamministratore comprende le operazioni necessarie alla successione nel suo incarico. Nellipotesi di revoca prima della scadenza, è dovuto allamministratore un compenso determinato dallassemblea in funzione del tempo necessario, non superiore a venti giorni, per le operazioni di presentazione del rendiconto e di successione dallincarico, fermo restando lobbligo della consegna immediata della cassa, del libro verbale e di ogni altro carteggio relativo ad operazioni di riscossione delle quote nonché a quelle da svolgere con urgenza, al fine di evitare il pregiudizio degli interessi comuni e dei singoli condomini.

Lamministratore è sempre tenuto a mettere in mora gli obbligati inadempienti decorsi trenta giorni da quando il credito è divenuto esigibile.

Lamministratore è obbligato a intraprendere iniziative giudiziarie per la riscossione forzosa delle somme dovute da ciascun obbligato, incluse quelle di cui allarticolo 63, comma 1 delle disposizioni per lattuazione del codice civile entro tre mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dallassemblea. In mancanza, scaduto tale termine, gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà. In tal caso, lamministratore risponde nei confronti dei terzi nei limiti delle somme non riscosse per le quali non abbia attivato le iniziative di cui al primo periodo del presente comma.

Salvo diversa deliberazione, lamministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dallassemblea. Lassemblea convocata per la revoca può deliberare sulla nomina del nuovo amministratore.

Lamministratore può essere revocato dallautorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dal quarto comma dellarticolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità dellamministratore, oltre alla comunicazione di notizie incomplete o inesatte di cui al primo comma:

a) il ripetuto rifiuto di convocare lassemblea per la nomina del nuovo amministratore;

b) la mancata esecuzione di un provvedimento giudiziario;

c) la gestione che generi confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dellamministratore ovvero quelli di altri condominii gestiti dal medesimo;

d) aver consentito, senza che ve ne fossero i presupposti, alla cancellazione di formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela di ragioni di credito del condominio;

e) lomissione delle iniziative di cui al nono e al decimo comma per la riscossione forzosa delle somme dovute da ciascun obbligato entro tre mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile.

Articolo 9.

1. Larticolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Articolo 1130. – (Attribuzioni dellamministratore). Lamministratore, oltre agli obblighi ed ai compiti di cui alla disposizione precedente, deve:

1) eseguire le deliberazioni dellassemblea dei condomini, incluse quella di cui allarticolo 1117-quater, e curare losservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare luso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nellinteresse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni delledificio e per lesercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni delledificio;

5) eseguire tutti gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale formato dai nominativi dei singoli proprietari e dai dati catastali di ogni unità immobiliare nonché da annotazioni circa eventuali limitazioni o ampliamenti inerenti lesercizio del diritto di proprietà e dagli atti concernenti lattuazione delle normative di sicurezza. Tali comunicazioni devono essere fornite in forma scritta dai singoli condomini allamministratore entro quindici giorni dalla variazione dei dati. Lamministratore, in caso di inerzia, incompletezza o mancanza delle relative comunicazioni da parte dei condomini, deve richiedere a questi ultimi, con lettera raccomandata, tutte le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o non esaustiva risposta, lamministratore può citare in giudizio il condomino inadempiente innanzi al giudice di pace competente ai sensi dellarticolo 7 del codice di procedura civile al fine di far accertare e disporre giudizialmente lacquisizione di ogni elemento idoneo alla verifica della titolarità del bene. Il giudice di pace, qualora voglia avvalersi per laccesso presso gli uffici competenti della consulenza di un tecnico, deve porre lanticipazione delle spese a carico esclusivo del condomino inadempiente;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dellamministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee condominiali, al fine di garantire la tutela degli assenti, devono essere annotati: le eventuali mancate costituzioni delle assemblee, i contenuti delle discussioni e delle delibere formate nelle assemblee, nonché le dichiarazioni espresse dai singoli condomini che ne facciano richiesta. Nel registro di nomina e revoca dellamministratore devono essere annotate, in successione tra loro, le date della nomina e della revoca di ogni amministratore succedutosi nel condominio, nonché la descrizione del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità devono essere annotati in ordine cronologico i singoli movimenti; esso contiene una sola colonna per le entrate, dove annotare le quote di spese riscosse e tante colonne di spesa, ciascuna per ogni voce omogenea di spesa. Tale registro può tenersi anche in via informatica;

8) provvedere allaffissione degli atti di cui allarticolo 1117-quater.

Il rendiconto condominiale è redatto secondo i criteri di cassa e di competenza ed in ogni caso nella forma atta a consentire una chiara verifica delle voci di spesa e di entrata e della situazione patrimoniale del condominio nonché dei fondi e delle riserve previste. Il rendiconto annuale deve essere accompagnato da una relazione esplicativa di tutta la gestione con lindicazione anche dei principali problemi risolti e da risolvere nellinteresse del condominio. Ogni condomino e conduttore di unità immobiliare, in relazione ai rispettivi diritti, può prendere visione dei documenti giustificativi. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per cinque anni dalla data dellultima registrazione.

Per edifici di oltre nove unità immobiliari lassemblea può nominare, unitamente allamministratore, un consiglio di condominio che è composto da non meno di tre condomini. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo e su delega dellassemblea, quando per qualsiasi causa manchi il legale rappresentante del condominio, può assumere in via provvisoria le funzioni dellamministratore, anche nel caso di dimissioni di questo o scadenza dellincarico senza che lassemblea abbia provveduto alla nuova nomina».

Articolo 10.

1. Allarticolo 1131 sono apportate le seguenti modificazioni:

«a) al comma 1, in fine, sono aggiunte le seguenti parole: Lamministratore rappresenta il condominio nellattuazione delle deliberazioni di cui allarticolo 1117-quater ed è legittimato ad eseguire gli atti ad esse relativi. Ogni limite o condizione si considera non apposto;

b) dopo il comma 4 è aggiunto il seguente:

Lamministratore, anche in mancanza di espressa autorizzazione dellassemblea, è legittimato a consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela di ragioni di credito del condominio».

Articolo 11.

1. Larticolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente:

«Articolo 1137. – (Impugnazione delle deliberazioni dellassemblea). Le deliberazioni prese dallassemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può adire lautorità giudiziaria con atto di citazione; limpugnazione non sospende lesecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dallautorità stessa.

Latto di citazione deve essere notificato, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i partecipanti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

Al predetto termine di impugnativa si applica la sospensione feriale di cui allarticolo 1 della legge 7 dicembre 1969, n. 742.

Qualora vi siano valide ragioni per temere che limminente esecuzione della volontà assembleare comporti un pregiudizio irreparabile del diritto vantato, limpugnativa con richiesta di sospensione della esecutività della delibera può essere proposta con ricorso depositato nella cancelleria del giudice competente per il merito.

La proposizione di rimedi cautelari preventivi sospende il termine di decadenza dellimpugnativa. Il termine è altresì sospeso a seguito della proposizione di ricorsi a procedure di conciliazione stragiudiziale delle controversie presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura o altri organismi ovvero nellambito di attività conciliative svolte dalle associazioni di rappresentanza dei proprietari, dei conduttori e degli amministratori ove previsti nel regolamento di condominio e nuovamente decorre dopo dieci giorni dalla comunicazione dellesito della procedura conciliativa e in ogni caso dopo che sono trascorsi novanta giorni dallavvio della stessa.

Negli altri casi la richiesta di sospensione della esecutività della delibera può essere chiesta unitamente allimpugnativa proposta con atto di citazione o in corso di causa».

Articolo 12.

1. Il comma 3 dellarticolo 1138 del codice civile, è sostituito dal seguente:

«Il regolamento deve essere approvato dallassemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dellarticolo 1136 e, controfirmato da ogni votante, deve essere allegato al relativo verbale di approvazione facendone parte integrante, salve le disposizioni in materia di formazione e di sottoscrizione degli atti in via telematica».

Articolo 13.

1. Larticolo 1139 del codice civile è abrogato.

Articolo 14.

1. Allarticolo 2643 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

«a) il numero 14) è sostituito dal seguente:

14) gli atti e le sentenze, nonché le delibere di cui allarticolo 1117-quater, che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti e le domande giudiziali che li riguardano;;

b) dopo il numero 14), è aggiunto il seguente:

15) gli atti che operano la modificazione della proprietà o di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti ovvero impongono, modificano o vietano destinazioni specifiche a beni o a complessi di beni per realizzare interessi meritevoli di tutela secondo lordinamento giuridico ai sensi dellarticolo 1322.».

Articolo 15.

1. Allarticolo 2659 del codice civile, sono apportate le seguenti modificazioni:

«a) al numero 1), sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: Per i condominii, devono essere indicate la denominazione, lubicazione e il codice fiscale.;

b) dopo il secondo comma, è aggiunto, in fine, il seguente:

Le trascrizioni delle delibere di cui allarticolo 1117-quater e degli atti che impongano, vietano o modificano specifiche destinazioni duso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, eseguite a favore e contro i condominii si considerano eseguite a favore e contro tutti i singoli proprietari delle unità immobiliari. Gli atti di cui al numero 14-bis dellarticolo 2643 devono essere trascritti a favore e contro le parti medesime.».

Articolo 16.

1. Allarticolo 63 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie, sono apportate le seguenti modificazioni:

«a) dopo il primo comma, è aggiunto il seguente:

Gli obbligati in regola con i pagamenti hanno il beneficio della preventiva escussione. Il ricorso a strumenti coattivi di riscossione delle somme dovute da ciascuno obbligato entro tre mesi dal giorno il cui il credito è divenuto esigibile deve essere comunicato dallamministratore ai creditori del condominio ancora insoddisfatti.;

b) il comma 2, è sostituito dal seguente:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi allanno in corso e a quello precedente. Tuttavia, la solidarietà perdura fino a quando non sia stata comunicata allamministratore copia conforme alloriginale del titolo che attua il subentro.;

c) il comma 3, è sostituito dal seguente:

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un trimestre, lamministratore può sospendere lutilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, salvo che lautorità giudiziaria riconosca in via durgenza lessenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e limpossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi. Il divieto di sospensione non può avere durata superiore a sei mesi.».

Articolo 17.

1. Allarticolo 64 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il comma 1 è sostituito dal seguente:

«Sulla revoca dellamministratore, nei casi indicati dal dodicesimo comma dellarticolo 1129 e dal quarto comma dellarticolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito lamministratore in contraddittorio con il ricorrente».

Articolo 18.

1. Allarticolo 66 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie il comma 3 è sostituito dai seguenti:

«Lavviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per ladunanza in prima convocazione, specificando il luogo e lora della riunione. La incompleta o mancata convocazione dei condomini determina lannullabilità della delibera assembleare impugnabile, nei termini di decadenza di cui allarticolo 1137 del codice civile, solo dai condomini, assenti o dissenzienti, titolari del diretto interesse alla completezza della convocazione in quanto da questa pretermessi.

Lassemblea chiamata in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

Lamministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dellassemblea in termini brevi, convocando i condomini con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date di eventuale prosecuzione dellassemblea validamente costituitasi, senza la necessità di ulteriori convocazioni».

Articolo 19.

1. Larticolo 67 delle disposizioni per lattuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:

«Ogni proprietario di ogni unità immobiliare può intervenire allassemblea anche a mezzo di rappresentante.

Qualora un piano o porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nellassemblea, che è designato dai condomini interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.

Nei casi di cui allarticolo 1117-bis, i condomini di ciascun edificio e i proprietari di unità immobiliari facenti parte di un condominio, ovvero i condominii formati da più edifici o da condominii di unità immobiliari designano con la maggioranza dellarticolo 1136, comma quinto, il loro rappresentante. In mancanza provvede per sorteggio il presidente. Il rappresentante può esercitare tutti i poteri inerenti al diritto di proprietà sulle parti comuni, incluso quello di concorrere a formare il regolamento, a precisare il valore proporzionale delle singole proprietà e ad esprimerlo con apposita tabella ad esso allegata, nonché di concorrere allapprovazione delle delibere di cui allarticolo 1117-quater e eseguire le relative trascrizioni. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.

Allamministratore non possono essere conferiti poteri di rappresentanza diversi da quelli stabiliti dalla legge né deleghe per la partecipazione allassemblea. Il condomino che sia amministratore non ha diritto di voto nelle materie che riguardano la sua attività.

Lusufruttuario ovvero, salvo espresso patto contrario, il conduttore di un piano o porzione di piano esercita il diritto di voto nelle delibere che attengono allordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni ed è obbligato in via principale nei confronti del condominio a concorrere nelle spese relative.

Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni delledificio ed in quelle dellarticolo 1117-quater il diritto di voto spetta invece al proprietario».

Articolo 20.

1. Allarticolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, dopo il numero 2), è aggiunto il seguente:

«3) quando risultino alterati in conseguenza di trasformazioni o modificazioni oggetto di sanatoria edilizia che siano approvate dagli altri condomini. In tal caso ogni spesa relativa è a carico del condomino che ne ha tratto vantaggio».

Articolo 21.

1. Allarticolo 7 del codice di procedura civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «nonché per le procedure relative allaccertamento da parte dellamministratore della titolarità dellimmobile ai fini del corretto inserimento e mantenimento nel registro di anagrafe condominiale di cui allarticolo 1130, primo comma, numero 6 del codice civile».

Articolo 22.

1. Allarticolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: con le maggioranze previste dallarticolo 1136, secondo e terzo comma del codice civile sono sostituite dalle seguenti: con la maggioranza prevista dal secondo comma dellarticolo 1136 del codice civile.

Articolo 23.

1. Allarticolo 26 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: lassemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile sono sostituite dalle seguenti: lassemblea di condominio delibera con la maggioranza prevista dal secondo comma dellarticolo 1136 del codice civile.

Articolo 24

1. Allarticolo 2-bis del Dl 5/2001, convertito in legge, con modificazioni, dallarticolo 1 della legge 66/2001, al comma 13, la parola: terzo è sostituita dalla seguente: secondo.