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sabato 19 aprile 2008

La nozione di volumi tecnici e la loro distanza dai confini.

La nozione di volumi tecnici e la
loro distanza dai confini.

Tar Lombardia – Sede di Milano –
Sezione seconda – sentenza 12 marzo – 25 marzo 2008, n. 582

Presidente Arosio – Relatore Bini

Ricorrente Condominio di Piazza
Po n. 6

Fatto

Il Comune di Milano nel 1997
approvò l’aggiornamento del programma urbano dei parcheggi che prevedeva la
realizzazione di un parcheggio nel sottosuolo dell’area pubblica di Piazza Po.

La realizzazione dell’opera venne affidata alla Coop IM.CO 3 srl (da ora Cooperativa) in
forza di convenzione che conferiva il diritto di superficie del sottosuolo alla
stessa Coperativa.

Il progetto, oltre alla
sistemazione della piazza, contemplava la realizzazione di un edificio fuori
terra per garantire l’accesso al parcheggio sotterraneo e di un
locale guardiola per il custode dello stesso parcheggio, oltre i servizi
igienici.

Avverso gli atti in epigrafe
indicati il ricorrente articola i seguenti motivi di censura:

1) Violazione
dell’art 27 del regolamento edilizio del Comune di Milano:

2) violazione e falsa applicazione dell’art 871 del C.C.

Ad avviso del Condominio tale
opera non rispetterebbe il disposto dell’art 27 del
Regolamento edilizio comunale, in materia di distanze tra fronte di nuove
costruzioni e edifici circostanti.

Si costituivano in giudizio il
Comune e la controinteressata Cooperativa chiedendo il rigetto del ricorso.

Alla pubblica udienza del 12
Marzo 2008, la causa è stata trattenuta dal Collegio per la decisione.

Diritto

Il condominio ricorrente ha
impugnato gli atti relativi alla realizzazione di un parcheggio sotterraneo,
lamentando che l’immobile a servizio di detto parcheggio violerebbe
l’art 27 del Regolamento edilizia del Comune di Milano, che, in materia di
distanze e altezze, dispone: “Ove le fronti finestrate o cieche delle nuove
costruzioni vengano progettate in maniera tale da fronteggiare, anche
parzialmente, fronti finestrate o a loro volta cieche di edifici preesistenti,
il corretto rapporto tra fronte della costruzione ed edifici circostanti deve
soddisfare la condizione per cui, in sede di verifica grafica una retta
inclinata di 60° sul piano orizzontale del pavimento del locale abitabile
ubicato nella posizione più sfavorevole rispetto allo spazio sul quale
prospetta, condotta sull’asse della finestra di quest’ultimo a partire dal
parametro esterno della fronte della costruzione su un piano perpendicolare
alla fronte stessa, risulti esterna al profilo degli edifici circostanti, anche
di terzi, comprese le sporgenze.”

Secondo il ricorrente la distanza
calcolata applicando detta disposizione è di mt 17,82, mentre il manufatto è
collocato a mt 11,08.

2) Deve essere respinta
l’eccezione di difetto di legittimazione del condominio, presentata dalla
difesa della impresa costruttrice, sull’assunto che il condominio non ha
interesse, dal momento che sovrasta la struttura a servizio del parcheggio di
otto piani e quindi la finalità della norma, di tutelare il rapporto
aereo-illuminante, sarebbe rispettata. Il Collegio osserva che, sebbene il manufatto
abbia un altezza pari al primo piano, va riconosciuto
in capo al condominio e non al proprietario delle singole unità poste al primo
piano l’interesse a tutelare il rispetto delle distanze, non solo perché sono
coinvolte anche parti comuni, per la cui tutela deve agire, ai sensi dell’art.
1131, comma 1, l’amministratore,
ma anche perché il rispetto delle distanze involge tutto il condominio
considerato complessivamente come unità non scindibile.

3) Nel merito il ricorso è
fondato, per le seguenti ragioni.

3.1 Il manufatto de quo
realizzato a servizio del parcheggio è collocato ad una distanza inferiore
rispetto a quella prescritta dall’art 27 del
regolamento: il condominio ricorrente ha correttamente effettuato il calcolo
della linea retta inclinata di 60° partendo dalla nuova costruzione, quindi
dall’immobile a servizio del parcheggio e non dal primo piano del condominio,
come sostiene la difesa della Cooperativa.

Se infatti
è innegabile che la disposizione sia posta a tutela del locale abitabile, la
norma letteralmente impone di effettuare il calcolo partendo dalla nuova
costruzione, in modo che la retta si diriga verso gli edifici circostanti e
risulti esterna al loro profilo.

Parte ricorrente ha dimostrato
che tracciando la retta dal manufatto a sevizio del
parcheggio questa va a intersecare il profilo dell’edificio condominiale con la
conseguenza che la distanza non risulta rispettata.

3.2 Contrariamente a quanto
sostenuto dalle difese dell’Amministrazione Comunale e della Cooperativa, la
costruzione non può ritenersi un volume tecnico a servizio del parcheggio e
quindi deve trovare applicazione l’art 27 sopra citato e non altre disposizioni
dettate per i soli volumi tecnici.

Rientra nella nozione di volume
tecnico solo quel locale o quei locali esclusivamente adibiti alla collocazione
di impianti necessari per l’utilizzo della costruzione, aventi un rapporto di
strumentalità necessaria con l’utilizzo della costruzione, che non possono
essere ubicati all’interno di questa, vale a dire impianti connessi alla
condotta idrica, termica, ascensore ecc.

Per l’identificazione della
nozione di volume tecnico devono sussistere tre ordini di parametri: il primo,
positivo, di tipo funzionale, ossia che il manufatto abbia un rapporto di
strumentalità necessaria con l’utilizzo della costruzione; il secondo ed il
terzo, negativi, ricollegati da un lato all’impossibilità di soluzioni
progettuali diverse, nel senso che tali costruzioni non devono poter essere
ubicate all’interno della parte abitata, e dall’altro ad un rapporto di
necessaria proporzionalità fra tali volumi e le esigenze effettivamente
presenti (T.a.r. Puglia Lecce, sez. I, 14 agosto 2003
, n. 549; T.A.R. Campania Napoli, sez. IV, 28 febbraio 2006 , n. 2451 2).

La nozione di volume tecnico può
quindi essere applicata solo alle opere edilizie completamente prive di una
propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinate a contenere
impianti serventi di una costruzione principale, per esigenze
tecnico-funzionali della costruzione stessa.

Pertanto, al di fuori di tale
ambito, il concetto non può essere utilizzato al fine di negare rilevanza
giuridica ai volumi esistenti nella realtà fisica.

Nel caso in esame la costruzione
è destinata ad accogliere impianti tecnologici a servizio del parcheggio, quali
le scale e gli ascensori, che possono essere ricondotti alla nozione di volume
tecnico. Gli ulteriori spazi, quali la stanza del custode e i bagni, non
rappresentano un volume tecnico, attesa la evidente utilizzazione
abitativa in senso ampio.

Per tale ragione la disposizione
regolamentare in materia di distanze deve essere rispettata.

Né può valere il richiamo alla L.
122/89, che prevede la possibilità per i proprietari di immobili di realizzare,
anche in deroga agli strumenti urbanistici nel sottosuolo parcheggi da
destinare a pertinenze degli immobili. L’eventuale deroga anche alle distanze (
in tal senso si è pronunciata questa sezione affermando che “la possibilità di
derogare agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti rende
derogabili anche le norme sulle distanze delle costruzioni dai confini di
proprietà, in quanto, a fronte di una disciplina speciale dettata dalla
superiore esigenza di contrastare la congestione ambientale, la disciplina
delle distanze, preposta alla salvaguardia di interessi prevalentemente
privatistici di buon vicinato e di ordinato esercizio della proprietà, deve
necessariamente recedere” Tar Milano II sez. 5.7.2006 n. 1715) deve però essere
limitata alla costruzione del parcheggio, non di locali autonomi, seppure a
servizio di questo, stante la natura eccezionale e derogatoria della L.
Tognoli.

4) Per le ragioni sopra esposte
il ricorso deve essere accolto, con annullamento del provvedimento impugnato.

Stante la complessità e la novità
della questione, va disposta la compensazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo
Regionale per la Lombardia,
Sez. II, definitivamente pronunciando sul ricorso in epigrafe, lo
accoglie. Spese compensate. Ordina che
la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.