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venerdì 23 settembre 2005

La natura giuridica del sottotetto condominiale. Consiglio di stato, Sez. IV, decisione 14/09/2005, n. 4744

>La natura giuridica del sottotetto condominiale.

Consiglio di stato, Sez. IV, decisione 14/09/2005, n. 4744

R E P U B B L I C A I T A L I A N A

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato in sede
giurisdizionale (Sezione Quarta) ha pronunciato la seguente

DECISIONE

sul ricorso in appello proposto da T. Mara, rappresentata e difesa dagli avvocati Luigi Manzi
e Sergio Dal Prà, presso lo studio del primo elettivamente domiciliata in Roma Via F.
Confalonieri n. 5;

contro

M. Marcello e D. Sonia, rappresentati
e difesi dagli avvocati Ivone Cacciavillani e Nicolò Paoletti, presso lo studio dell’ultimo elettivamente
domiciliata in Roma Via Barnaba Tortolini n. 34;

e nei confronti

del comune di Selvazzano
Dentro, non costituito in giudizio;

per l’annullamento

della sentenza del Tribunale
Amministrativo Regionale per il Veneto – II Sez.
19.1. 2004 n. 142;

Visto il ricorso con i relativi
allegati;

Visto l’atto di costituzione della
parte appellata;

Viste le memorie prodotte dalle parti;

Visti gli atti tutti della causa;

Relatore alla
pubblica udienza del 17 maggio 2005 il Consigliere Antonino Anastasi;
uditi gli avvocati Dal Prà, Manzi e Cacciavillani Chiara per delega dell’avv. Cacciavillani Ivone;

Ritenuto e considerato in fatto e in
diritto quanto segue.

FATTO

L’originaria proprietaria
dell’immobile in controversia, dopo averlo frazionato in due distinte unità, le
ha alienate nel 1976 in favore
rispettivamente dell’odierna appellante e del dante causa degli odierni
appellati.

Nel prosieguo la sig.ra T. ha ottenuto dal comune di Selvazzano il permesso di costruire n. 90/2003 per
ristrutturare e sopraelevare l’unità di sua pertinenza.

Il titolo edilizio è stato impugnato
avanti al TAR Veneto dai signori M. e D. i quali ne hanno
chiesto l’annullamento deducendo tra l’altro la violazione dell’art. 11 c. 1
del TU n. 380 del 2001.

A giudizio dei ricorrenti il permesso
risultava infatti rilasciato su istanza di soggetto
non legittimato, soprattutto in quanto la porzione di tetto e sottotetto
interessata dalla sopraelevazione non è di proprietà esclusiva della sig.ra T..

Con la sentenza in epigrafe indicata,
resa in forma semplificata, il Tribunale ha accolto il ricorso, rilevando che
il provvedimento impugnato sottrae alla sin qui comune disponibilità dei
comproprietari il sottotetto e autorizza interventi incidenti sul muro portante
comune che separa le due unità abitative nonchè sull’unitario sistema di scarico delle acque
piovane.

La sentenza è impugnata col ricorso
in esame dalla sig.ra T. che
ne chiede l’integrale riforma deducendo da un lato che il sistema di scarico
delle acque meteoriche di ciascuna delle unità abitative è autonomo ed
indipendente; dall’altro e soprattutto che nel caso in esame non ricorre
l’ipotesi del condominio orizzontale in quanto il sottotetto costituisce pro
quota pertinenza esclusiva dell’abitazione sottostante.

Ne consegue, secondo la deducente, che nella fattispecie legittimamente il comune
ha dato applicazione al disposto dell’art. 885 cod. civ. il
quale consente la sopraelevazione del muro comune divisorio senza il consenso
del comproprietario.

Si sono costituiti gli appellati
instando per il rigetto del gravame.

Entrambe le parti hanno presentato
memorie e documentazione.

Con istanza
versata in vista dell’Udienza l’appellante ha reiterato la richiesta, già
avanzata in ricorso, di specifica consulenza volta a chiarire la situazione
dell’immobile.

All’Udienza del 17 maggio 2005 il
ricorso è stato trattenuto in decisione.

DIRITTO

L’appello non è fondato e va pertanto
respinto.

Come risulta
dalla narrativa, la sentenza gravata ha rilevato l’insussistenza in capo
all’odierna appellante della proprietà esclusiva della porzione di immobile
sulla quale la assentita sopraelevazione incide.

A giudizio del Tribunale l’immobile
in controversia è infatti di proprietà esclusiva solo
per quanto concerne le unità abitative e gli spazi scoperti di pertinenza,
mentre il sottotetto, il muro portante divisorio e l’impianto di scarico delle
acque piovane costituiscono parti comuni di un complesso condominiale di tipo c.d orizzontale.

Con l’unico ed articolato motivo
d’appello la sig.ra T. contesta
tale statuizione deducendo che il sistema di scarico delle acque meteoriche di
ciascuna delle unità abitative è autonomo ed indipendente e soprattutto che nel
caso in esame il sottotetto – ancorchè non
materialmente frazionato – costituisce pertinenza esclusiva dell’abitazione
sottostante.

Al riguardo, si premette che sebbene
l’appellante non contesti espressamente quanto
statuito dal Tribunale in ordine alla comunione del muro portante divisorio,
ciò non comporta l’inammissibilità del mezzo (e dell’appello) in quanto il
permesso di costruire è stato rilasciato dal comune in applicazione dell’art.
885 cod. civ. il quale appunto consente al
comproprietario di innalzare il muro comune anche senza il consenso dell’altro
avente titolo.

Di talchè,
invocando la legittimità del permesso ed instando per l’applicabilità della
richiamata disposizione civilistica al caso in esame,
l’appellante deduce argomenti oggettivamente incompatibili con la statuizione
di primo grado, così adeguatamente assolvendo all’onere
di specificità dei motivi.

Il mezzo è dunque ammissibile – fermo
restando che l’applicabilità dell’art. 885 cod. civ. nell’ipotesi
della sopraelevazione di una costruzione unita ad un’altra con la quale abbia
in comune il muro divisorio non viene qui in rilievo – ma nel merito non è
fondato.

Per quanto riguarda il sistema di
raccolta delle acque meteoriche deve intanto ritenersi
pacifico che lo stesso ha struttura unitaria e indivisa, ancorchè
le acque raccolte dai canali di gronda rispettivamente posti sulle falde est ed
ovest ed aventi punto sommitale sul confine
scarichino in condizioni di normalità l’uno nella proprietà esclusiva T. e l’altro nella proprietà M.-D..

A ciò deve aggiungersi che in epoca
posteriore alla originaria costruzione, l’impianto è
stato corredato – vista la sua insufficienza in caso di precipitazioni
particolarmente copiose – di pluviali centrali proprio finalizzati a consentire
un corretto deflusso delle acque a vantaggio di entrambe le porzioni della bifamiliare.

Ma, anche a voler prescindere dal
precedente rilievo, ad avviso del Collegio tutta la documentazione disponibile
in atti induce a confermare – senza necessità di ulteriori
acquisizioni istruttorie – quanto statuito dal Tribunale in ordine alla natura
evidentemente comune del sottotetto.

Al riguardo si ricorda che, il
sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento
sottostante solo quando assolva alla esclusiva
funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo
e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non anche quando
abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne
l’utilizzazione come vano autonomo.

In tale ultima ipotesi, secondo il
costante insegnamento della Suprema Corte, l’appartenenza del bene va
determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non
essendo il sottotetto compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio
essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione di
comunione ex art. 1117, n. 1, c.c. è applicabile ove il vano, per le sue
caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato, sia
pure in via potenziale, all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse comune. (ex multis Cass., sez. II, 20.6.2002,
n.8968).

Applicando tali coordinate
ermeneutiche al caso in esame, in cui i titoli di acquisto
delle parti in causa dalla precedente proprietà nulla indicano al riguardo, si
deve escludere a giudizio del Collegio che il locale in questione costituisca
pro quota pertinenza degli appartamenti sottostanti, svolgendo cioè una
funzione meramente isolante o protettiva.

La difficoltà di ingresso
nell’ambiente non impedisce infatti allo stesso, in quanto adeguatamente
praticabile all’interno, di essere adibito – di fatto e potenzialmente -
all’uso comune, quale deposito e ripostiglio o alloggiamento degli impianti o
servizi di interesse appunto comune.

In tal senso, dirimente è il rilievo
che il locale (diversamente da come a parere del Collegio rappresentato
nell’elaborato relativo allo stato di fatto
dell’immobile allegato alla richiesta di concessione) è sempre stato al suo
interno oggettivamente indiviso ed accessibile in tutta la sua estensione da
entrambi gli appartamenti, ospitando ad esempio l’ antenna televisiva
pacificamente in comunione ed a servizio di entrambe le due proprietà.

Si tratta dunque di un locale che per
le sue caratteristiche funzionali e strutturali risulta
utilizzabile, non solo in potenza ma anche in fatto, per servizi comuni di uso
comune e che deve presumersi pertanto rientrante nella comunione ex art. 1117
comma secondo cod. civ..

Sulla base delle considerazioni che
precedono l’appello va dunque respinto, con conferma della sentenza impugnata e
dell’annullamento del permesso di costruire rilasciato
all’odierna appellante in violazione dell’art. 11 c. 1 T.U. n. 380 del 2001.

Le spese del grado seguono la soccombenza e sono forfettariamente
liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede
giurisdizionale, Sezione Quarta, respinge l’appello.

Condanna l’appellante al pagamento in
favore degli appellati delle spese di questo grado del
giudizio che liquida in Euro 3000,00 (tremila/00).

Ordina che la presente decisione sia
eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma, il 17 maggio
2005 dal Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, Sezione Quarta, nella
Camera di Consiglio con l’intervento dei Signori:

Lucio VENTURINI Presidente

Costantino SALVATORE Consigliere

Dedi RULLI Consigliere

Antonino ANASTASI Consigliere, est.

Vito POLI Consigliere

L’ESTENSORE IL
PRESIDENTE

Antonino Anastasi
Lucio Venturini

IL SEGRETARIO

Rosario Giorgio Carnabuci

DEPOSITATA IN SEGRETERIA

14/09/2005

(art. 55, L.
27.4.1982, 186)

per Il Dirigente

dott. Antonio Serrao