Civile

mercoledì 28 giugno 2006

L’ amministratore può sanzionare i condomini che non rispettano i regolamenti.

Lamministratore può sanzionare i condomini che non rispettano i regolamenti.

Cassazione Sezione seconda civile sentenza 18 gennaio-26 giugno 2006, n. 14735

Presidente Corona Relatore Ebner

Pm Ceniccola conforme Ricorrente Pescatore Controricorrente Blandini

Svolgimento del processo

1. Con atto di citazione notificato in data 8.10.1999, Blandini Giuseppe conveniva Pescatore Pietro, amministratore del Condominio di via E. Fico 30/40 di Sestri Levante,innanzi al Giudice di Pace di quella città.

Lattore in primo luogo assumeva lerroneità della spesa addebitatagli per il consumo dellacqua potabile e chiedeva quindi il rimborso di quanto(lire 948.448) versato in più rispetto al dovuto. Inoltre,si doleva che la battitura di panni e di tappeti nonché lo scuotimento di tovaglie da tavola dai piani superiori avvenisse oltre lorario previsto dal regolamento di condominio nonché dal regolamento di polizia urbana e fosse effettuato da tutte le finestre, anziché soltanto da quelle prospicienti la pubblica via. Lamentava, altresì, lattore,che uno stendibiancheria posto al quinto piano dello stabile(fuori della finestra dellint. 8),sul muro perimetrale, fosse di turbamento al decoro architettonico delledificio.

Infine, lattore censurava linerzia dellamministratore, il quale ‑ benché più volte invitato ad intervenire al riguardo ‑ non aveva invece adottato alcun provvedimento.

li convenuto Pescatore si costituiva dapprima in proprio e successivamente (a seguito del dichiarato intento del Blandini di voler procedere nei confronti del condominio) quale amministratore pro tempore del condominio.

Nel corso del giudizio lattore rinunciava alla domanda di rimborso di quanto asseritamente versato in eccedenza per il consumo dellacqua potabile.

Il Giudice adito,con sentenza 321/00, dichiarava il Pescatore tenuto a far osservare le norme del regolamento condominiale, seguendo le vie più opportune, relativamente agli orari ed ai luoghi di battitura dei panni e dei tappeti,nonché allo scuotimento delle tovaglie.

2. La sentenza veniva appellata dal Pescatore il quale eccepiva in primo luogo lincompetenza per materia e per valore del Giudice adito per essere stata proposta una domanda in parte di valore indeterminato,rientrante nella competenza del Tribunale,ed in parte diretta a far valere linadempienza dellamministratore rispetto al mandato conferitogli: materia,questa, del pari estranea a quella attribuita al Giudice di Pace.

Nel merito, poi, lappellante assumeva lerroneità della decisione,per non avere il Giudice di Pace tenuto conto che per ritenere censurabile il comportamento dellamministratore,occorreva che fosse stata accertata la responsabilità dei singoli condomini per le attività contrarie al regolamento,mentre il Blandini,che ne aveva interesse,non aveva fornito alcuna prova al riguardo.

Infine, lappellante contestava la regolamentazione delle spese adottata dal primo Giudice.

Costituitosi nel grado, il Blandini chiedeva il rigetto dellappello.

Con sentenza 1337/00,depositata l11 settembre 2002,il Tribunale di Chiavari rigettava lappello e condannava lappellante al pagamento delle relative spese.

In ordine alla sollevata questione di competenza,ne rilevava la fondatezza: tuttavia,ritenendo la insussistenza di alcuna delle ipotesi di rimessione della causa al primo giudice contemplata dallarticolo 354 Cpc,decideva la controversia nel merito.

In proposito,i Giudici di appello rilevavano che il Pescatore era stato chiamato dal Blandini a rispondere del proprio operato negligente ed omissivo a fronte delle indicate violazioni del regolamento condominiale,e che lindicata situazione di fatto ‑ del resto non contestata dallo stesso Pescatore ‑ bene giustificava il convincimento cui era giunto il primo Giudice.

Ad avviso del Tribunale doveva inoltre tenersi conto che il regolamento condominiale prevede delle sanzioni pecuniarie per i condomini che si siano resi responsabili di infrazioni al regolamento stesso e che in tal caso lamministratore ha il potere di applicare tali sanzioni ai trasgressori; mentre il Pescatore,in tale veste,non aveva assunto alcuna iniziativa atta ad impedire le violazioni del regolamento, né assunto alcun provvedimento sanzionatorio.

3. Avverso tale sentenza,notificata il 5 novembre 2002,ha proposto ricorso per cassazione il Pescatore con atto notificato il 23 dicembre 2002,sostenuto da due mezzi di doglianza.

Resiste con controricorso il Blandini.

Motivi della decisione

3.1 Con un primo motivo il ricorrente deduce violazione delle norme sul contraddittorio, per avere il Tribunale deciso ultra petita.

Il Tribunale non avrebbe tenuto conto che lappello contro la sentenza di primo grado era stato proposto dal Pescatore non in proprio ma nella qualità di amministratore del Condominio,sicché la decisione doveva riguardare soltanto tali parti.

Invece la sentenza di appello sarebbe stata emessa nei confronti di un terzo (il Pescatore,in proprio, come libero professionista inadempiente al mandato ricevuto), nonostante che la mancata impugnativa del capo di sentenza di primo grado che aveva condannato il Pescatore in proprio,avesse determinato il formarsi,sul punto,della cosa giudicata.

La doglianza non ha fondamento.

Anzitutto va osservato che il ricorrente si duole,nella sostanza che la sentenza sia stata emessa nei confronti di un soggetto non legittimato.

Pertanto, appare del tutto impropria la deduzione di un vizio di ultrapetizione: che,come è del tutto pacifico,si configura soltanto laddove il Giudice abbia pronunciato oltre i limiti delle pretese e delle eccezioni fatte valere dalle parti ovvero su questioni estranee alloggetto del giudizio e non rilevabili dufficio,attribuendo un bene della vita non richiesto o diverso da quello domandato.

Ciò posto,e circoscrivendo lesame della doglianza alla questione del difetto di legittimazione,va rilevato che al giudizio di primo grado il Pescatore ha partecipato sia in proprio che come amministratore pro tempore del Condominio.

Daltro canto,con lappello il Pescatore ha investito la sentenza del Giudice di Pace nella sua interezza deducendo (come risulta dal relativo atto,che questa Corte esamina stante la deduzione di un error in procedendo) lillegittimità della decisione per avere accolto la domanda del Blandini anche nei confronti di esso Pescatore,convenuto personalmente in giudizio. A questa stregua,risultando limpugnazione del Pescatore essere stata proposta anche con riguardo alla contestata sua citazione in proprio nel giudizio di primo grado,ne consegue che il Giudice dappello ha del tutto correttamente conosciuto dellimpugnazione nei confronti di chi era stato parte anche in proprio nel giudizio di primo grado e non certo nei confronti di un soggetto rimasto ad esso estraneo.

3.2. Con un secondo, subordinato, motivo,il ricorrente deduce violazione ed errata applicazione dellarticolo 1130 Cc.

Il Tribunale non avrebbe considerato che lo scuotimento di tovaglie ‑ con conseguente cadute di residui sulla altrui proprietà privata ‑ non consentiva alcun intervento coercitivo allamministratore,spettando al singolo condomino, danneggiato dal comportamento di altri condomini,di far valere i suoi diritti nei confronti degli autori del fatto dannoso.

Inoltre,con riguardo al dedotto mancato rispetto dellorano per la battitura di panni e di tappeti,il Tribunale non avrebbe considerato che soltanto lassemblea dei condomini avrebbe potuto dare mandato allamministratore di accertare chi o quali fossero gli autori dei fatti lamentati dal Blandini: non avendo lo stesso amministratore,contrariamente a quanto affermato dal Tribunale,alcun autonomo potere coercitivo,nascente dal regolamento condominiale.

Le censure,che,nonostante il formale richiamo a violazione di legge, si risolvono sostanzialmente in doglianze di fatto non consentite nel giudizio di legittimità,sono comunque prive di giuridico fondamento.

Al riguardo vainfatti osservato per un verso,che i fatti materiali lamentati dal Blandini( il mancato rispetto,da parte di singoli condomini degli orari per lo scuotimento di panni e tovaglie e per la battitura dei tappeti,nonché linerzia dellamministratore a fronte di tali condotte,tenute da alcuni condomini) sono stati ritenuti in se stessi pacifici: diverse ‑ come si è visto­essendo le difese del Pescatore a fronte delle relative avverse deduzioni.

Orbene,una volta accertati tali fatti materiali,ritiene la Corte che del tutto correttamente il Tribunale di Chiavari abbia ritenuto addebitabile al Pescatore la condotta inerte lamentata dal Blandini a fronte dei menzionati comportamenti, contrari al regolamento condominiale.

Invero,al fine di attivarsi per far cessare gli abusi,lamministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare,posto che egli è. già tenuto ex lege (articolo 1130 comma 1 Cc: ex plurimis,cfr. Cassazione 14088/99; 9378/97) a curare losservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare linteresse generale al decoro,alla tranquillità ed allabitabilità delledificio;ed è altresì nelle sue facoltà,ai sensi dellarticolo 70 disp. att. Cc, anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento (Cass. 8804/93): ove lo stesso ‑ come del resto nella specie accertato dai Giudici di appello ‑ preveda tale possibilità.

La contraria opinione espressa al riguardo dal ricorrente ‑ il quale nega che il regolamento condominiale contempli lapplicabilità di sanzioni pecuniari ai condomini che abbiano violato il regolamento stessi) ‑ integra allevidenza un vizio di tipo revocatorio, che, tuttavia non essendo deducibile in sede di legittimità, non può perciò stesso essere preso in considerazione nel presente giudizio.

4. Alla stregua dei rilievi tutti che precedo:no il ricorso deve essere rigettato.

Quanto alle spese del presente giudizio,si ravvisano giusti motivi di compensazione delle stesse.

PQM

La Corte, rigetta il ricorso e dichiara compensate fra le parti le spese del presente giudizio.