Inadempimento contrattuale e valutazione del comportamento delle parti secondo buona fede. Il punto della Cassazione

Cassazione – Sezione seconda civile – sentenza 7 ottobre 2003-17 febbraio 2004, n. 2992

Presidente Napoletano – Relatore Mazzacane

Pm Ceniccola – parzialmente conforme – ricorrente Leone

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 6-7 maggio 1992 Rosario Castorina e Rosanna misto convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Torino Antonina Leone e Michele Pedone esponendo:

– con scrittura privata del 9 dicembre 1991 la Leone si era obbligata a vendere agli istanti, promissari acquirenti, un immobile sito in Torino, via del Carmine 8, fissando come data ultima per la stipula del rogito il giorno 25 giugno 1992, stabilendo inoltre che il saldo del prezzo sarebbe stato corrisposto mediante il ricorso al mutuo fondiario e che ogni iscrizione pregiudizievole gravante sul bene sarebbe stata cancellata prima del rogito in tempo utile per consentire il finanziamento;

– all’atto della sottoscrizione del preliminare gli attori avevano tra l’altro versato al geometra Pedone un acconto di lire 50.000.000 che avrebbe dovuto essere utilizzato per estinguere un debito della venditrice garantito da cambiali ipotecarie, consentendo così la cancellazione di ogni iscrizione pregiudizievole;

– invece il Pedone, non rispettando l’incarico ricevuto, aveva versato la suddetta somma senza pretendere la restituzione dei titoli che garantivano il credito, cosicché sussistevano ancora tutte le iscrizioni pregiudizievoli con conseguente impossibilità per gli attori di svolgere in tempo utile le operazioni bancarie necessarie per ottenere il finanziamento.

Il Castorina e la Misto chiedevano quindi la condanna della Leone alla consegna dell’immobile, dichiararsi l’inadempienza della convenuta all’obbligo di contrarre e con sentenza costitutiva disporsi il trasferimento della proprietà del bene in favore degli esponenti; in subordine chiedevano condannarsi la Leone alla stipula dell’atto notarile entro 30 giorni dalla data di emissione della sentenza dietro pagamento del corrispettivo pattuito alla data dell’avvenuta cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli e dell’ottenimento del finanziamento da parte degli acquirenti; chiedevano inoltre la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio.

La Leone, costituitasi in giudizio, chiedeva il rigetto delle domande attrici e, in via riconvenzionale, dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare di vendita per inadempienza delle controparti, e condannarsi queste ultime al risarcimento dei danni; la convenuta negava di essere rimasta inadempiente all’obbligo di trasferire la proprietà del bene al momento della proposizione della domanda da parte del Castorina e della Misto, considerato che il termine previsto per la stipula del rogito notarile era successivo alla notifica dell’atto di citazione.

Si costituiva in giudizio anche il Pedone chiedendo il rigetto delle domande attrici.

Successivamente con ordinanza del 7 agosto 1992 il giudice istruttorie autorizzava gli attori al sequestro giudiziario dell’immobile oggetto del menzionato preliminare subordinandolo in seguito alla prestazione di una cauzione.

Con sentenza del 19 novembre 1997 il Tribunale risolveva il contratto preliminare suddetto per inadempimento degli attori, rigettava tutte le domande formulate da questi ultimi nei confronti di entrambi i convenuti, dichiarava l’inefficacia del sequestro giudiziario autorizzato con ordinanza del 7 agosto 1992 ordinando la restituzione dell’immobile alla Leone e condannava il Castorina e la Misto al risarcimento dei danni subiti dalla Leone in conseguenza del sequestro giudiziario da liquidarsi nel prosieguo del giudizio.

A seguito di gravame da parte del Castorina e della Misto cui resistevano il Pedone e la Leone, la Corte di appello di Torino con sentenza del 23 novembre 1999, in riforma parziale della sentenza di primo grado, rigettava la domanda della Leone avente ad oggetto la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti per inadempimento dei promissari acquirenti e confermava nel resto.

Il giudice di appello riteneva anzitutto, sulla base della interpretazione letterale della scrittura privata del 9 dicembre 1991, che il Castorina e la Misto all’atto della proposizione della domanda da essi formulata non avevano ancora il necessario interesse ad agire, non essendo ancora scaduto a quella data il termine del 25 giugno 1992 entro il quale la promittente venditrice, in coincidenza con la stipula del rogito, avrebbe dovuto cancellare le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni pregiudizievoli.

La Corte territoriale inoltre, con riferimento alla domanda di risoluzione contrattuale proposta dalla Leone, valutate comparativamente le rispettive posizioni delle parti, rilevava che nessuna di esse aveva manifestato la volontà di adempiere al proprio obbligo di contrarre inviando alla controparte l’invito a recarsi dal notaio per la stipula dell’atto definitivo; in particolare la Leone, avendo lasciato trascorrere invano il termine previsto contrattualmente per la stipula dell’atto di vendita, non solo non aveva adempiuto alla sua prestazione i ma si era posta in condizione di non poter più adempiervi, venendo meno per essa il potere di richiedere la risoluzione ed anzi evidenziando così una carenza di interesse ad agire.

Per la cassazione di tale sentenza la Leone ha proposto un ricorso articolato in quattro motivi; il Castorina e la Misto hanno resistito con controricorso ed hanno altresì proposto un ricorso incidentale cui la Leone ha resistito con controricorso; i ricorrenti incidentali hanno successivamente depositato una memoria.

Motivi della decisione

Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei ricorsi in quanto proposti contro la stessa sentenza.

Venendo quindi all’esame del ricorso principale, si rileva che con il primo motivo la Leone, denunciando violazione e falsa applicazione degli articoli 1453 e seguenti, 2932 Cc e 100 Cpc, censura la sentenza impugnata per aver rigettato la domanda di risoluzione contrattuale proposta dall’esponente perché la promittente venditrice non aveva eseguito la prestazione posta a suo carico né si era dichiarata disposta ad eseguirla; la ricorrente principale assume in proposito che l’offerta di adempimento è un presupposto della domanda di esecuzione specifica del contratto ai sensi dell’articolo 2932 Cc, mentre allorché l’attore chiede la risoluzione contrattuale in base all’articolo 1453 Cc, il suo eventuale inadempimento rileva solo in relazione ad una eccezione di controparte ai sensi dell’articolo 1460 Cc; l’errore sopra evidenziato aveva quindi comportato la mancata valutazione da parte del giudice di appello del fatto che il ritardo minimo con cui la Leone aveva ottenuto la cancellazione della trascrizione del pignoramento, avvenuta il 15 luglio 1992, non costituiva un reale inadempimento.

La ricorrente principale lamenta poi che la Corte territoriale non ha rilevato il grave ed ingiustificato inadempimento dei promissari acquirenti agli obblighi assunti per avere agito in Prevenzione con l’atto di citazione del 27 aprile 1992 imputando alla promittente venditrice un inadempimento rivelatosi inesistente e per aver richiesto nelle conclusioni delle statuizioni modificative degli accordi negoziali, ed in particolare per aver dichiarato di non voler versare nel termine convenuto il saldo del prezzo.

Con il secondo motivo la Leone, deducendo violazione e falsa applicazione degli articoli 1453 e seguenti Cc nonché contraddittoria ed insufficiente motivazione, sostiene che il giudice di appello non ha considerato che i promissari acquirenti, nell’introdurre in via preventiva la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre sulla base del dedotto inadempimento della Leone all’obbligo di liberare l’immobile dalle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, avevano posto in essere un comportamento incompatibile con le previsioni negoziali, essendo stato previsto, per l’ipotesi di mancato adempimento a tale obbligo, che il contratto sarebbe stato considerato annullato e sarebbero state restituite al Castorina ed alla Misto le somme versate.

Con il terzo motivo la Leone, denunciando omessa ed insufficiente motivazione e violazione o falsa applicazione dell’articolo 1455 Cc, censura la sentenza impugnata per aver apoditticamente affermato che nessuna delle parti contraenti aveva manifestato la volontà di adempiere al proprio obbligo di contrarre invitando la controparte a recarsi dal notaio per la stipula dell’atto definitivo; in proposito la ricorrente principale deduce l’omessa valutazione della propria lettera del 3 giugno 1992 inviata alle controparti (di cui viene riportato il contenuto nel ricorso), con la quale la promittente venditrice si dichiarava pronta e disponibile a trasferire l’immobile nei tempi previsti, essendo il bene libero da pesi pregiudizievoli, ad eccezione della trascrizione di un pignoramento la cui cancellazione era peraltro avvenuta il 15 luglio 1992 con un ritardo minimo e giuridicamente insignificante, cosicché l’unico inadempimento eventualmente imputabile alla Leone era stato comunque di scarsa importanza.

Con il quarto motivo la ricorrente principale, deducendo violazione e falsa applicazione degli articoli 670 e seguenti Cpc ed omessa ed insufficiente motivazione, sostiene l’inammissibilità della domanda proposta dalle controparti per l’autorizzazione al sequestro giudiziario dell’immobile, non sussistendo i presupposti per la concessione della misura cautelare; invero il fumus boni juris era escluso dalla circostanza che i promissari acquirenti, nel proporre la domanda di esecuzione specifica ex articolo 2932 Cc, non avevano offerto di eseguire la prestazione prevista a loro carico, mentre il periculum in mora era insussistente in radice, attesa la trascrivibilità della domanda di adempimento in forma specifica degli obblighi contrattuali.

Le suddette censure, da esaminare contestualmente in quanto connesse, sono parzialmente fondate, ed il ricorso deve essere accolto per quanto di ragione.

Invero la sentenza impugnata si basa su alcune argomentazioni logico-giuridiche non condivisibili che hanno avuto diretta e concreta incidenza sulla decisione assunta.

Anzitutto è errato il rilievo per il quale colui che propone una domanda di risoluzione contrattuale ex articolo 1453 e seguenti Cc deve aver eseguito la prestazione a suo carico o offrirne l’esecuzione; tale requisito, infatti, espressamente previsto dall’articolo 2932 secondo comma Cc per la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto avente per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile (e giustificato dall’esigenza di rispettare l’equilibrio del sinallagma contrattuale in previsione di una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso), non è richiesto dall’articolo 1453 Cc; è poi evidente che, qualora il convenuto nei cui confronti è stata proposta una domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento sollevi eccezione di inadempimento ai sensi dell’articolo 1460 Cc o proponga a sua volta domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento della controparte, occorrerà accertare, nell’ambito di una valutazione comparativa degli inadempimenti reciprocamente dedotti dalle parti, se colui che ha introdotto in giudizio la domanda di risoluzione ex articolo 1453 e seguenti Cc sia a sua volta inadempiente agli obblighi contrattualmente assunti; tale esigenza, tuttavia, nasce soltanto ‑ a seguito di un comportamento processuale del convenuto nei termini sopra enunciati che comporta un ampliamento del terreno di indagine, cosicché deve invece escludersi che la semplice domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento richieda come suo requisito ineludibile, a prescindere quindi dalla difesa del convenuto, un accertamento in ordine alla esecuzione o alla offerta di esecuzione della prestazione a carico dell’attore (che tra l’altro potrebbe essere, in tutto a in parte, non ancora esigibile in base alle pattuizioni contrattuali).

Ciò premesso, occorre poi rilevare la lacuna più grave nell’iter argomentativo seguito dal giudice di appello con riferimento alla domanda di risoluzione contrattuale ex articolo 1453 Cc proposta dalla Leone, considerato che in proposito egli si è limitato ad attribuire rilevanza decisiva ad un comportamento della promittente venditrice ritenuto rivelatore della volontà di non stipulare l’atto definitivo di vendita, avendo lasciato trascorrere inutilmente il termine previsto per tale incombente del 25 giugno 1992, rendendosi così inadempiente agli obblighi assunti con il preliminare di vendita.

Tale impostazione ha trascurato il rilievo che nella presente controversia, caratterizzata dall’introduzione in giudizio di contrapposte domande da un lato di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare e dall’altra di risoluzione di tale contratto per inadempimento, il giudice di merito avrebbe dovuto procedere ad una valutazione comparativa ed unitaria degli inadempimenti che le parti si erano addebitati al fine di stabilire se sussistesse l’inadempimento che legittimava la risoluzione (vedi in tal senso Cassazione 6756/03); invero la presenza delle suddette contrapposte domande e della denuncia di inadempimenti reciprocamente lamentati comporta per il giudice l’esigenza di un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambedue le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla

oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale; tale valutazione comparativa del comportamento delle parti deve tener conto non solo dell’elemento cronologico, ma anche e soprattutto dei rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto.

Nella fattispecie, invece, la Corte territoriale, pur richiamando l’esigenza di una valutazione comparativa delle posizioni delle parti, si è di fatto limitata a valorizzare una pretesa volontà di ciascuna di esse di non adempiere agli obblighi contrattuali rispettivamente assunti, senza procedere ad alcuna indagine sulla possibile correlazione tra detti comportamenti onde accertare se ed in quale misura l’inadempimento di una parte avesse avuto incidenza sull’inadempimento dell’altra, e senza apprezzare in alcun modo la gravità di tali condotte inadempienti nei termini sopra indicati, con riferimento quindi ai rispettivi interessi perseguiti ed alla finalità complessiva del contratto; più in particolare, in relazione alla domanda di risoluzione contrattuale proposta dalla Leone per inadempimento dei promissari acquirenti, il giudice di appello avrebbe dovuto valutare non solo la sussistenza di tale inadempimento come dedotto dalla promittente venditrice, ma anche accertare, nell’ipotesi di risposta affermativa a tale quesito, la fondatezza o meno delle giustificazioni in proposito addotte dal Castorina e dalla Misto, che invero avevano invocato a loro volta l’inadempimento della Leone all’obbligo di cancellazione della trascrizione del pignoramento e della iscrizione ipotecaria gravanti sull’immobile oggetto del preliminare di vendita.

Sotto i profili ora enunciati sono quindi fondate le censure sollevate dalla ricorrente principale nel primo motivo.

A diverse conclusioni deve invece giungersi per quanto riguarda il terzo motivo, considerato che il documento di cui la Leone lamenta l’omesso esame da parte del giudice di appello, ovvero la lettera del proprio legale del 3 giugno 1992 inviata alle controparti, non è idonea a legittimare una diversa decisione; invero con tale missiva la promittente venditrice si limitava ad autorizzare i promissari acquirenti a corrispondere a titolo di pagamento del residuo prezzo di vendita la minor somma di lire 150.000.000 invece che lire 200.000.000, rinviando il versamento di ulteriori lire 50.000.000 «ad epoca idonea a permettere loro di ottenere il mutuo», ma ometteva qualsiasi assicurazione in ordine alla liberazione dell’immobile dai suddetti vincoli, nonostante all’epoca il Castorina e la Misto avessero già notificato alla Leone l’atto introduttivo del presente giudizio con il quale lamentavano la mancata cancellazione di tali vincoli prima del rogito in tempo utile per ottenere il finanziamento necessaria al pagamento del saldo del prezzo.

Deve poi ritenersi inammissibile il secondo motivo di ricorso con il quale è stato dedotto che l’atto di citazione introdotto dalle controparti si configurava incompatibile con le previsioni negoziali, essendo stato previsto nel preliminare che la mancata liberazione dell’immobile in tempo utile da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli avrebbe comportato quale unica conseguenza l’annullamento del contratto e la restituzione ai promissari acquirenti delle somme versate: invero, trattandosi di questione implicante un accertamento di fatto non esaminato nella sentenza impugnata, la ricorrente principale aveva l’onere, in realtà non assolto, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto lo avesse fatto, per dar modo a questa Corte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa (Cassazione 724/01).

Deve infine ritenersi inammissibile anche la censura sollevata con il quarto motivo di ricorso relativa alla insussistenza dei requisiti di legge per l’autorizzazione al sequestro giudiziario sull’immobile oggetto del preliminare di vendita; in effetti, premesso che la domanda in proposito a suo tempo proposta dal Castorina e dalla Misto è stata rigettata dal giudice di primo grado all’esito del rigetto della domanda ex articolo 2932 Cc da essi formulata, deve osservarsi che il giudice di appello ha confermato il rigetto della domanda di convalida della misura cautelare in oggetto come logica conseguenza della ritenuta infondatezza della domanda di esecuzione specifica introdotta dal Castorina. e dalla Misto; conseguentemente la Leone, rimasta vittoriosa al riguardo, non ha interesse giuridico a proporre alcuna impugnazione in ordine a tale statuizione.

Venendo quindi all’esame del ricorso incidentale, si rileva che con il primo motivo il Castorina e la Misto, denunciando violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1362-1363 e 2932 Cc, censurano la sentenza impugnata per aver escluso, sulla base dell’interpretazione del contratto preliminare stipulato tra le parti il 9 dicembre 1991, un inadempimento della Leone agli obblighi contrattuali assunti al momento della notifica dell’atto di citazione introduttivo del giudizio; i ricorrenti incidentali, premesso che secondo le pattuizioni contrattuali essi avrebbero dovuto versare una parte del prezzo, avvero lire 50.000.000, al momento della stipula del contratto definitivo mediante intervento di società finanziaria o istituto di credito fondiario,

assumono che conseguentemente l’immobile avrebbe dovuto essere liberato dalle iscrizioni e

trascrizioni pregiudizievoli in tempo utile per ottenere tale finanziamento, essendo evidente che

nessuna società finanziaria e nessun istituto di credito avrebbero erogato qualsiasi somma se non a cancellazione avvenuta dai suddetti vincoli; pertanto il riferimento nel preliminare all’obbligo

di procedere a tali cancellazioni al momento dell’atto pubblico, se interpretato nel senso voluto dal giudice di appello, si poneva in contrasto con la pattuizione relativa al diritto dei promissari acquirenti di fruire di un finanziamento di lire 50.000.000 per l’acquisto dell’immobile.

Con il secondo motivo i ricorrenti incidentali, deducendo violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 100 Cpc, censurano la sentenza impugnata per aver ritenuto insussistente l’interesse ad agire del Castorina e della Misto con riferimento al momento della notifica dell’atto di citazione e non già a quello successivo del rogito; essi rilevano che l’esistenza delle formalità pregiudizievoli a carico dell’immobile oggetto del preliminare, anche a prescindere dalla necessità della loro cancellazione per ottenere il finanziamento, legittimava la proposizione della domanda giudiziale, come era confermato dalla circostanza che alla data prevista per il rogito notarile non era ancora stata cancellata la trascrizione del pignoramento.

Con il terzo motivo i ricorrenti incidentali, denunciando omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione, sostengono che, contrariamente al convincimento espresso nella sentenza impugnata, gli esponenti avevano manifestato la volontà di adempiere all’obbligo di contrarre, avendo chiesto con la domanda subordinata di condannare la convenuta a stipulare l’atto di vendita.

Con il quarto motivo i ricorrenti incidentali deducono omessa motivazione da parte del giudice di

appello in ordine alla mancata ammissione della prova per interrogatorio e testi da essi articolata tendente a dimostrare che il notaio incaricato del rogito, in prossimità della data prevista per la stipula, aveva sollecitato ripetutamente la Leone a procedere alla cancellazione dei vincoli per poter istruire la pratica di finanziamento (Capitolo 1), che nell’aprile-maggio 1992 il Castorina si era recato presso la Valfina a ritirare alcune cambiali per accelerare la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria (Capitolo 2) e che infine ai primi di settembre del 1992 l’immobile per cui, è causa era ancora occupato dai mobili di proprietà della Leone (Capitolo 3).

Le enunciate censure, da esaminare contestualmente per ragioni di connessione, sono parzialmente fondate e devono essere accolte per quanto di ragione.

La Corte territoriale, procedendo alla interpretazione letterale del contratto stipulato tra le parti, rilevata l’esistenza di un termine previsto in favore della parte venditrice per la liberazione dell’immobile da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli coincidente con la data pattuita per la stipula dell’atto notarile, ovvero il 25 giugno 1992, ha ritenuto che al momento della introduzione del giudizio gli attori non avevano il necessario interesse ad agire, non essendo ancora scaduto quel termine e non essendo a quella data addebitabile alla controparte nessun inadempimento; ha poi aggiunto che comunque i promissari acquirenti non avevano sciolto la riserva circa la facoltà di richiedere alternativamente in riferimento alla somma di lire 50.000.000 da versare all’atto del rogito notarile, un mero finanziamento ovvero un mutuo fondiario, che avrebbe implicato l’iscrizione di ipoteca sull’immobile.

Orbene tali argomentazioni non sono persuasive sul piano logico-giuridico rispetto agli elementi di valutazione acquisiti dallo stesso giudice di appello il quale, in effetti, non ha offerto adeguata e logica giustificazione del convincimento espresso per il quale l’obbligo della Leone di procurare la cancellazione dei vincoli gravanti sull’immobile oggetto del preliminare avrebbe dovuto essere adempiuto soltanto al momento della stipulazione del contratto definitivo e non invece in epoca pregressa, considerato che nella stessa sentenza si è pure dato atto della pattuizione contrattuale circa il pagamento della somma di lire 50.000.000 quale parte del prezzo da parte del Castorina e della Misto mediante ricorso ad un finanziamento o ad un mutuo fondiario; a tale ultimo riguardo il rilievo del giudice di appello in ordine al mancato scioglimento della riserva da parte dei promissari acquirenti circa le modalità prescelte per procurarsi la disponibilità della somma di lire 50.000.000 è infondato,

considerato che, trattandosi di una facoltà come riconosciuto dallo stessa sentenza impugnata, e non essendo essi tenuti a comunicare per tempo alle controparti lo strumento negoziale con cui ottenere tale liquidità, resta aperto il problema oggetto delle censure dei ricorrenti incidentali su come sia compatibile l’eventuale iscrizione della garanzia ipotecaria in favore di un istituto di

credito fondiario senza la pregressa cancellazione dei vincoli più volte sopra menzionati; sotto tale profilo le valutazioni svolte dalla Corte territoriale non risultano convincenti in quanto per un verso non sono osservanti del criterio ermeneutico, richiamato dai ricorrenti incidentali, costituito dal coordinamento delle varie clausole contrattuali (articolo 1363 Cc), da applicare anche quando l’interpretazione delle clausole che concorrono alla formazione del testo negoziale, compiuta sulla base del senso letterale delle parole, conduca a risultati di certezza (Cassazione 5747/99); le suddette valutazioni per altro verso non appaiono sorrette da una sufficiente consapevolezza della possibile incidenza nella fattispecie del criterio generale di interpretazione dei negozi giuridici secondo buona fede (nonostante la sentenza impugnata abbia dato atto ‘del richiamo a tale canone ermeneutico da parte degli appellanti), intesa quest’ultima come insieme di regole comportamentali di lealtà e correttezza (Cassazione 12165/92).

Sotto tale ultimo profilo l’elaborazione giurisprudenziale di questa Corte svoltasi anche nel quadro degli inderogabili doveri di solidarietà sociale previsti dall’articolo 2 della Costituzione (vedi in tal senso Cassazione 12310/99), ha finito per configurare quali componenti del rapporto obbligatorio i doveri strumentali al soddisfacimento dei diritti delle parti contraenti, cosicché è stato ritenuto che anche la mera inerzia cosciente e volontaria, che sia di ostacolo al soddisfacimento del diritto della controparte, ripercuotendosi negativamente sul risultato finale avuto di mira nel regolamento contrattuale degli interessi, contrasta con i doveri di correttezza e di buona fede e può confìgurarsi come un comportamento inadempiente (Cassazione 2500/86).

L’applicazione dei principi ora enunciati alla fattispecie comporta una indagine volta ad accertare se, con riferimento ai doveri di correttezza e buona fede cui sono tenute le parti contraenti, l’obbligo della Leone di procurare la cancellazione dei vincoli gravanti sull’immobile, prevista come coincidente con la data del rogito notarile, dovesse essere adempiuto in concreto in epoca antecedente e comunque in tempo utile a consentire l’eventuale erogazione del mutuo fondiario in favore dei promissari acquirenti (qualora essi avessero optato in tal senso al fine di ottenere la disponibilità della somma di lire 50.000.000) garantita da iscrizione ipotecaria sul suddetto bene; é invero evidente che la prestazione di garanzia ipotecaria sull’immobì1e oggetto del contratto preliminare aveva una incidenza diretta sull’adempimento del Castorina e della Misto in ordine al pagamento di una parte del prezzo di vendita pari a lire 50.000.000, considerata la clausola contrattuale che prevedeva la possibilità di adempiere a tale obbligo mediante ricorso ad un mutuo fondiario; di qui quindi l’esigenza di accertare se la Leone fosse tenuta a procurare la cancellazione dei vincoli gravanti sul bene oggetto del preliminare in congruo anticipo rispetto alla data prevista per il rogito notarile alla luce dei richiamati doveri di correttezza e buona fede che devono caratterizzare l’esecuzione del contratto (vedi in tal senso le affermazioni di Cassazione 3185/03 in una fattispecie almeno parzialmente analoga alla presente).

In tale contesto appare fondato anche il quarto motivo d i ricorso limitatamente alla censura relativa alla mancata ammissione dei Capitoli 1 e 2 della prova per interrogatorio e testi articolata, posto che le circostanze oggetto di essi tendono a dimostrare l’interesse concretamente perseguito dai promissari acquirenti ad ottenere la cancellazione dei vincoli gravanti sull’immobile oggetto del preliminare di vendita qualche mese prima della data prevista per la stipula dell’atto notarile onde poter procedere alla pratica necessaria per disporre della somma di lire 50.000.000 da impiegare per il pagamento di parte del prezzo di vendita del bene; il suddetto motivo non è invece fondato con riferimento alla mancata ammissione del Capitolo 3, atteso che la circostanza che l’alloggio per cui è causa fosse ancora occupato dai mobili di proprietà della Leone nel settembre 1992 e che quindi la promittente venditrice non fosse in grado di adempiere all’obbligo di consegna del bene non risulta essere mai stata dedotta dal Castorina e dalla Misto a fondamento delle domande dedotte in giudizio o delle eccezioni sollevate in riferimento alle domande formulate dalla controparte.

In definitiva, quindi, le carenza e le contraddizioni che caratterizzano l’iter argomentativo seguito dal giudice di appello e che sono state evidenziate nell’esaminare sia il ricorso principale che quello incidentale comportano l’esigenza di un nuovo esame della controversia nei termini sopra enunciati con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa ad altra sezione della Corte di appello di Torino che provvederà anche alla fr pronuncia sulle spese del presente giudizio.

PQM

La Corte riunisce i ricorsi e li accoglie entrambi per quanto di ragione; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di appello di Torino.