Tributario e Fiscale

Tuesday 07 October 2003

Imposta di registro – Decadenza dell’ agevolazione c.d. ‘prima casa’ per trasferimento nel quinquennio. Agenzia delle Entrate RISOLUZIONE N. 192 del 06.10.2003

Imposta di registro Decadenza dellagevolazione c.d. prima casa per trasferimento nel quinquennio

Agenzia delle Entrate RISOLUZIONE N. 192 del 06.10.2003

     Con listanza di interpello concernente lesatta applicazione dellagevolazione c.d. prima casa, di cui allarticolo 1 della tariffa, parte prima, del Testo unico concernente limposta di registro approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131, il Sig. X ha esposto il seguente

QUESITO

     Il 30 maggio 2000 il sig X ha acquistato un alloggio fruendo delle agevolazioni per l’acquisto della c.d. “prima casa. In data 21 febbraio 2002 – prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto – linterpellante ha rivenduto limmobile. In data 2 gennaio 2003 – entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato in regime agevolato – il sig. X ha acquistato un nuovo alloggio.

     In proposito fa presente che questultimo appartamento è locato dal 1993, il contratto di locazione scade nel maggio 2005 e che ha intenzione di adibire limmobile, non appena possibile, a propria abitazione.

     Inoltre ritiene di avere il diritto di rientrare in possesso del deposito – di ammontare pari alla differenza tra limposta intera e quella agevolata maggiorata del 30% quale penale – costituito presso il notaio che ha rogato latto di vendita del primo appartamento.

     Premesso quanto sopra, chiede di conoscere se, in conseguenza del suo operato, ha soddisfatto il requisito (&) previsto dalla nota II-bis, quarto comma, allarticolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico dellimposta di registro (riacquisto).

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE

     Il sig. X ritiene di aver correttamente adempiuto a quanto prescritto dalla norma di favore e di avere il diritto di rientrare in possesso del deposito cauzionale trattenuto presso il (& ) notaio.

RISPOSTA DELLAGENZIA DELLENTRATE

     Linterpellante pone due quesiti:

       – il primo riguarda la decadenza dalle agevolazioni nel caso in cui il contribuente che ha trasferito limmobile acquistato in regime di favore prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto, pur avendo provveduto ad acquistare – entro un anno dallalienazione – altro immobile, non lo abbia ancora adibito a propria abitazione principale;

       – il secondo quesito riguarda il diritto di rientrare in possesso del deposito cauzionale trattenuto dal notaio che ha rogato latto di vendita del primo immobile acquistato.

     Con riferimento alla prima questione la scrivente richiama il comma 4 della citata nota II-bis, dove è testualmente prevista la conferma del regime di favore &nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione (attuata prima del decorso del quinquennio) dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

     In proposito osserva che lassetto normativo attualmente in vigore, introdotto con la legge n. 549 del 1995, comporta che per fruire delle agevolazioni lacquirente dichiari in atto:

       1. di avere la residenza, o di stabilirla entro 18 mesi dallacquisto, nel territorio del comune ove è situato limmobile da acquistare;

       2. di non essere titolare esclusivo, o in proprietà con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su unaltra casa situata nello stesso comune dove sorge limmobile da comprare;

       3. di non possedere in tutto il territorio nazionale, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto uso e abitazione su unaltra casa acquistata con le agevolazioni fiscali .

     Non è più ostativa per lapplicazione dellagevolazione la circostanza che lunità immobiliare non sia destinata ad abitazione dellacquirente, requisito richiesto, invece, dalla normativa previgente.

     Se labitazione acquistata in regime di favore, viene trasferita per atto a titolo oneroso o gratuito, entro i cinque anni dalla data dellacquisto, il beneficiario dellagevolazione decade dalla stessa e deve corrispondere le maggiori imposte e la relativa sanzione.

     E tuttavia possibile evitare tale decadenza acquistando – entro un anno dallalienazione dellimmobile agevolato – altro immobile da adibire a propria abitazione principale. E quindi indispensabile che il nuovo immobile acquistato sia destinato ad abitazione principale dellacquirente.

     Il significato da attribuire alla locuzione da adibire a propria abitazione principale può essere mutuato dalla sentenza 21 dicembre 1998, n. 12737 della Suprema Corte di Cassazione, dove, con riferimento alla previsione dellarticolo 1, comma 6, della Legge 22 aprile 1982, n. 168, è precisato la disposizione non è formulata nel senso che lacquirente dellimmobile debba dichiarare di volerlo adibire a propria abitazione ma che dichiari di adibirla a propria abitazione. La lettera della legge, in altri termini, indica che il legislatore non ha inteso agevolare meri progetti di future (ed eventuali) sistemazioni abitative, ma attuali e concrete utilizzazioni degli immobili acquistati come abitazione da parte di acquirenti. Prosegue inoltre lagevolazione prevista dalla norma di cui si tratta può essere mantenuta solo se lacquisto sia seguito dalla effettiva realizzazione della destinazione dellimmobile acquistato ad abitazione propria.

     Pertanto, è doveroso per lufficio recuperare, entro i termini di decadenza stabiliti dal Testo unico dellimposta di registro e meglio precisati nella circolare n. 69 del 14 agosto 2002, le maggiori imposte ed eventuali sanzioni e interessi dovuti a seguito di decadenza dai suddetti benefici. Lufficio – nel caso di riacquisto di altro immobile, entro un anno dallalienazione del precedente immobile acquistato fruendo del regime di favore – qualora accerti che non sussiste il requisito di destinazione dello stesso ad abitazione principale dellacquirente (vale a dire che allintenzione di adibire lalloggio a propria abitazione, non ha fatto seguito leffettiva utilizzazione diretta e personale dello stesso) deve notificare allinteressato apposito avviso di liquidazione.

     La carenza di scadenze predeterminate per lattuazione del proposito abitativo dellacquirente, comporta che questultimo debba attenersi a parametri di ragionevolezza e di buona fede, in quanto la concreta utilizzazione dellimmobile può essere sia immediatamente successiva al contratto di compravendita, ma può anche implicare un certo lasso di tempo, correlato alle circostanze del caso di specie, ad esempio il termine può variare da un tempo minimo occorrente per il trasloco ad un tempo maggiore che sia richiesto da eventuali lavori di ristrutturazione ad un termine ancora più lungo imposto da una momentanea indisponibilità del bene per effetto di temporanei diritti di godimento costituiti sullimmobile a favore di terzi.

     La Suprema Corte di Cassazione con Sentenza n. 1196 del 21 novembre 2000 precisa, infatti, che: Lacquirente non deve dilazionare lattuabilità oltre lindicato limite di ragionevolezza ad esempio la presenza di diritti di godimento di terzi con scadenza non determinata o comunque eccedente da una logica aspettativa di prossimità..

     Pertanto si deve ritenere che quanto meno entro il termine triennale di decadenza del potere di accertamento dellufficio, il contribuente se voleva beneficiare delle agevolazioni fiscali, doveva avere realizzato la finalità dichiarata di destinare ad abitazione limmobile acquistato (cfr. Sentenza n. 9149 del 7 luglio 2000, della Suprema Corte di Cassazione).

     Per completezza di argomento, si rammenta che lacquisto entro un anno dalla data di alienazione del primo immobile, è condizione necessaria per poter accedere al c.d. credito dimposta (articolo 7, commi 1 e 2, della legge n. 448 del 23 dicembre 1998) – cfr. circolare n. 19/E del 1 marzo 2001 –

     La scrivente precisa, infine, che la seconda questione posta dallinterpellante – diritto di rientrare in possesso del deposito cauzionale trattenuto dal notaio che ha rogato latto di vendita del primo immobile acquistato – non riveste carattere fiscale, ma è rimessa alla autonomia contrattuale delle parti.

     La presente non costituisce istanza di interpello ai sensi dellarticolo 11 della Legge 27 luglio 2000 n. 212, ma rientra nella consulenza giuridica generale prevista al punto 2 della circolare n. 99/E del 18 maggio 2000.