Contratto preliminare e contratto definitivo: le distinzioni.

Cassazione Sezione seconda civile sentenza 24 aprile 15 giugno 2007, n. 14036

Presidente Elefante Relatore Oddo

Pm Carestia conforme Ricorrente Manco ed altri Controricorrente Orlando ed altri

Svolgimento del processo

Luigi Manco, con atto notificato il 10 maggio 1984 convenne Gaetano Stasi davanti al Tribunale di Lecce e, premesso che con scrittura privata del 19 giugno 1976 aveva acquistato dal convenuto al prezzo di L. 10.000.000 un immobile in Taurisano e che il venditore non aveva ottemperato all’invito di stipulare il rogito notarile di compravendita, domandò la declaratoria dell’avvenuto trasferimento della proprietà del bene e la condanna dello Stasi al suo immediato rilascio.

Il Tribunale, con sentenza del 18 febbraio 1998, accolse la domanda del Manco e dichiarò Gaetano, Martino, Angelo, Antonio e Rita Manco, che, in qualità di suoi eredi avevano riassunto il giudizio dopo il decesso dell’attore, proprietari pro indiviso dell’immobile e debitori solidali verso lo Stasi del residuo del prezzo di L. 1.690.000, oltre interessi legali su detta somma dall’1 aprile 1982 al saldo.

La decisione, gravata dallo Stasi e, in via incidentale dai Manco, venne riformata il 17 febbraio 2003 dalla Corte di Appello di Lecce, che rigettò l’impugnazione incidentale e, in accoglimento per quanto di ragione di quella principale, respinse le domande del defunto attore.

Osservò il giudice di secondo grado, per quello che interessa, che con la scrittura privata del 19 giugno 1976 le parti non avevano trasferito l’immobile, ma avevano soltanto assunto l’obbligo di provvedere al suo trasferimento entro il 31 dicembre 1976, e che, avendo l’attore esercitato in giudizio esclusivamente un’azione ricognitiva di detto trasferimento, all’obbligo assunto dai contraenti di concludere la compravendita non poteva essere data esecuzione specifica, a norma dell’art. 2932, c.c..

Gaetano, Angelo, Antonio e Rita Manco sono ricorsi per la cassazione della sentenza con un motivo, illustrato da successiva memoria, Carolina Orlando ed Antonio, Maria Grazia, Maurizio Gabriele Anna Rita e Loredana Stasi, quali eredi di Gaetano Stasi, hanno notificato controricorso, eccependo preliminarmente lnammissibilità del ricorso, e Maria De Giorni ed Assunta Consiglia Clemente e Luca Manco, eredi di Martino Manco, non hanno svolto attività in giudizio.

Motivi della decisione

È infondata l’eccezione preliminare di inammissibilità del ricorso sollevata dai controricorrenti, eredi del defunto convenuto, sull’assunto della violazione degli artt. 299 e 330, c.p.c., per non essere stato notificato al loro dante causa e nel domicilio da questo eletto, ma ad essi personalmente e nel domicilio reale, benché il decesso non fosse stato mai dichiarato nel processo o notificato alle controparti.

Questa Corte, difatti, ha già avuto modo di chiarire (cfr.: Cass. civ., sez. II sent. 24 giugno 2003, n. 10000; Cass. civ., sez. II, sent. 29 maggio 1998, n. 5308; sez. I, sent. 20 gennaio 1994, n. 524; Cass. civ. Sez. 2, Sentenza n. 5308 del 29/05/1998 Sez. 2, Sentenza n. 10000 del 24/06/2003), che, nel caso di morte di una parte, avvenuta nel corso del processo e non dichiarata né notificata l’ultrattività del mandato al difensore non opera al di là della fase processuale nella quale si è verificato l’evento esiziale ed il ricorso per cassazione (o in generale l’atto di impugnazione), ove il ricorrente sia venuto a conoscenza del decesso, deve essere, a pena di nullità, indirizzato e notificato agli eredi della parte deceduta, dovendo il processo svolgersi da e contro i soggetti che siano le parti sostanziali interessate alla controversia.

Correttamente, dunque, il ricorso è stato notificato agli eredi della controparte, asseritamene deceduta nel corso del giudizio di secondo grado, ed una tale notifica, non avendo questi dichiarato od eletto domicilio, doveva essere loro effettuata personalmente, a norma dell’art. 330, u.c., secondo le formalità previste dagli artt. 137 e segg., c.p.c..

Con l’unico motivo il ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli art. 1362 e segg., c.c., e dell’art. 1351, c.c., e lillogica e contraddittoria motivazione in punto di qualificazione giuridica della scrittura privata del 19 giugno 1976.

La sentenza impugnata, nell’affermare che dall’intero contesto dell’atto, senza limitarsi al senso letterale delle parole, e dalla diffida ad adempiere, in quanto non seguita dall’offerta reale del pagamento del residuo prezzo, si evinceva che le parti avevano inteso trasferire la proprietà dell’immobile, aveva omesso di considerare, da un lato, che con le espressioni il «proprietario … cede e vende con la più ampia garanzia di legge» e «… il trasferimento di proprietà dello stabile avverrà come stato di manutenzione nello stato in cui si trova …» le parti avevano manifestato la volontà di trasferire l’immobile e ne avevano soltanto differito gli effetti traslativi del contratto alla stipula del rogito notarile, sicché, una volta decorso il termine per questa stabilito, detti effetti si erano automaticamente realizzati, e, dall’altro, l’illogicità del richiamo alla mancata offerta reale del residuo prezzo, giacché l’attore aveva diffidato il convenuto a comparire davanti al notaio, non solo «… per ivi, in esecuzione del contratto di vendita per scritta previa del 19 giugno 1976, provvedere alla rogazione dell’atto pubblico di trasferimento dell’immobile compravenduto…», ma anche «… per riceversi il saldo del prezzo di vendita …».

Il motivo è infondato.

È vero che, pur essendo la vendita normalmente un contratto, la cui efficacia reale trasferisce il diritto venduto per effetto del semplice consenso ed al momento stesso della formazione di questo, le parti, possono differire, in dipendenza di circostanze e clausole varie o di ulteriori adempimenti, il trasferimento del diritto ad un momento successivo alla conclusione del medesimo, dando luogo non ad un contratto meramente preliminare, ma ad una vendita obbligatoria, nella quale al verificarsi dell’effetto traslativo della proprietà non occorre una ulteriore manifestazione, di volontà, ma il successivo verificarsi di un ulteriore fatto, che può anche consistere nella traduzione della scrittura in un atto che sia suscettibile di trascrizione.

Tuttavia, nel distinguere contratto definitivo di vendita dal contratto preliminare e ritenere voluto l’effetto traslativo immediato, come non può essere attribuita influenza determinante alla consegna del bene od al pagamento del prezzo, così non possono assumere rilievo esclusivo né l’impiego delle espressioni verbali “cede”, “vende o acquista”, né la definizione del contratto indicata dai contraenti, ove dal complesso di altri elementi risulti che effettivamente le parti abbiano soltanto inteso obbligarsi a prestare in futuro il loro consenso ad un successivo contratto con effetto traslativo (cfr.: Cass. civ., sez. III, sent. 8 maggio 1973, n. 1234; Cass. civ., sez. III, sent. 31 maggio 1971,n. 1637).

Nel ritenere, pertanto, che la mera intestazione “vendita” della scrittura privata e l’espressione “cede e vende, che figurava nel corpo dell’atto non esonerava il giudice dall’individuare la comune intenzione dei contraenti senza limitarsi al senso letterale delle parole, ma facendo riferimento al loro complessivo senso ed al comportamento delle parti anche posteriore alla conclusione del contratto, la sentenza non ha violato né i principi dettati dagli artt. 1362 e ss, c.c., per l’interpretazione del negozio e né alcuna disposizione vincolante quanto alla sua qualificazione e di entrambe ha dato specificamente conto con una motivazione che si sottrae alle censure di illogicità e contraddittorietà formulate dal ricorso.

Oltre a sottolineare, infatti, che non erano compatibili con una volontà delle parti immediatamente traslativa della proprietà le successive espressioni: «il trasferimento … avverrà … dovrà … sì farà…», ha ritenuto non spiegabile con essa la subordinazione del rogito all’esecuzione di opere modificative dell’immobile, la qualificazione della somma versata come acconto del prezzo, il differimento del possesso al momento dell’atto notarile e la posticipata titolarità ai fini fiscali, nonché la diffida ad adempiere non accompagnata dall’offerta reale del prezzo, esplicitando gli elementi e le ragioni della conclusione raggiunta sulla natura del contratto ed a contestare la quale non può valere la mera contrapposizione nel ricorso dell’ovvia possibilità per il giudice di pervenire ad una diversa interpretazione e qualificazione del contratto ove avesse diversamente ed altrettanto logicamente valutato gli stessi elementi da lui considerati.

All’infondatezza dell’unico motivo seguono il rigetto del ricorso e la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in dispositivo.

PQM

Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio, che liquida in ¬ 800,00, ivi compresi ¬ 100,00 per spese, oltre spese generali, Iva, Cpa ed altri accessori di legge.