Locazioni

mercoledì 25 ottobre 2006

Anche le società possono amministrare i condomini.

Anche le società possono
amministrare i condomini.

Cassazione – Sezione seconda
civile – sentenza 12-24 ottobre 2006, n. 22840

Presidente e relatore Corona

Pm Russo – conforme – Ricorrente
Condominio Via Barbieri 90/92/94 Bologna – Controricorrente Girotti ed altri

Svolgimento del processo

Stefano Girotti ed Elisabetta
Miola proposero opposizione contro il decreto ingiuntivo 19 luglio 2001 emesso
dal GdP di Bologna, che li aveva condannati a pagare lire 1.619.380 (pari ad
euro 839.33) in favore del condominio dell’edificio di Via Barbieri 90/94
Bologna, in persona dell’amministratore pro tempore Servicond Srl, legalmente
rappresentata da Paolo Guerra.

A fondamento dedussero che
l’azione era stata proposta da una società di capitali, la cui nomina ad
amministratore del condominio era radicalmente nulla; che il decreto ingiuntivo
si fondava su una delibera, approvata dall’assemblea condominiale del 26
gennaio 2001 – del pari nulla, perché non preceduta dalla regolare
convocazione.

Domandarono la revoca del decreto
e la declaratoria di nullità della ricordata delibera condominiale.

Il condominio, rappresentato come
sopra – eccepita l’invalidità della notifica dell’atto di opposizione – osservò che gli opponenti avrebbero dovuto impugnare nei
termini, davanti al giudice competente, le deliberazioni assembleari
contestate, che del tutto prive di fondamento erano le eccezioni relative alla
nomina di una società come amministratore del condominio.

Con sentenza 27 giugno-29 luglio
2002, notificata il 10 gennaio 2003, il GdP revocò il decreto ingiuntivo (dichiarò
privo di effetto il susseguente precetto) e condannò la società Servicond alla
rifusione delle spese di lite.

Si legge nella sentenza che
l’azione monitoria era stata proposta dal condominio,
rappresentato da una società di capitali, la cui nomina ad amministratore era
evidentemente illegittima perché, data la natura fiduciaria, del rapporto di
mandato, l’amministratore doveva essere una persona fisica e non certo una
società di capitali. Il difetto di legittimazione attiva in capo alla società esimeva
il giudice da entrare nel merito.

Ricorre per cassazione con tre
motivi il condominio dell’edificio di Via Barbieri 90/94 Bologna, in persona dell’amministratore società Arl Servicond, rappresentata
dall’amministratore unico Paolo Guerra; resistono con controricorso Stefano
Girotti ed Elisabetta Miola.

Motivi della decisione

1. A fondamento del ricorso,
il condominio ricorrente deduce:

- violazione e falsa applicazione
degli articoli 7, 38, 100, 113 comma 2 e 645 Cpc, in
relazione all’articolo 360 stesso codice.

Il GdP ha travalicato la propria
competenza, in quanto l’accoglimento della domanda pregiudiziale di carenza
della legittimazione processuale attiva si fonda sull’asserita illegittimità
della deliberazione assembleare di nomina della Servicond Srl ad amministratore
del condominio: in questo modo la sentenza viola la competenza del giudice
adito.

Il GdP avrebbe dovuto o
sospendere il giudizio, ai sensi dell’articolo 295 Cpc o limitarsi ad accertare
l’efficacia esecutiva della delibera: senza entrare nel merito.

2. Violazione e falsa
applicazione degli articoli 1105, 1129, 1137, 1713 Cc, in relazione
all’articolo 360 n. 3 Cpc ed agli articoli 3, 41 comma 2
e 42 Costituzione.

La sentenza è errata laddove
ritiene l’illegittimità della delibera di nomina della società Servicond ad
amministratore del condominio, perché per la sua natura di persona giuridica
non potrebbe rivestire la carica.

Anzitutto, in virtù dell’articolo
1105 Cc, che attribuisce a tutti i partecipanti il diritto di concorrere
nell’amministrazione della cosa comune, non è corretto escludere
dall’amministrazione il partecipante al condominio che sia una persona
giuridica. Inoltre, l’elemento fiduciario non è incompatibile con la struttura
societaria, se si considera che il nostro ordinamento previde l’amministrazione
fiduciaria di beni e la gestione del condominio da parte di società. Infine, il
principio impugnato si porrebbe in contrasto con gli articoli 3, 41 comma 2 , 42 della Costituzione e con l’articolo 85 del Trattato
Cee in tema di libera concorrenza, perché impedirebbe ai condomini di avvalersi
dei servizi di una società.

3. Contraddittorietà ed
inesistenza della motivazione circa un punto decisivo della controversia, in
relazione all’articolo 360 n. 5 Cpc.

Trattandosi di immobili privati
non esiste alcuna ragione di pubblica utilità per limitare l’autonomia dei
privati quanto alla nomina dell’amministratore del condominio. Contrariamente a
quanto affermato dalla sentenza, gli articoli 1131 e 1129 Cc non pongono limiti
soggettivi alla nomina di amministratore del condominio. Allo stesso tempo, la
sentenza si pone in contraddizione con il provvedimento del Tribunale di Bologna
in data 11-12 aprile 2000 di omologazione della società Servicond avente come oggetto l’amministrazione di condomini ed immobili in
genere.

- I tre motivi vanno esaminati
congiuntamente in ragione della loro evidente connessione.

2.1. Preliminarmente, in ordine
all’ammissibilità del ricorso, si ricorda che le sentenze del GdP, quando
pronunciano su una controversia di valore non superiore a 2.258,28 euro (due
milioni delle vecchie lire) sono ricorribili per cassazione per violazione
delle norme processuali e di quelle sostanziali, cui le norme processuali facciano rinvio (Cassazione, Su, 716/99).

L’ammissibilità del ricorso
contro la sentenza del GdP si giustifica, nella specie, in quanto si contesta
la legittimazione processuale dell’amministratore del condominio e, perciò,
deve valutarsi – ai sensi e per gli effetti del collegato disposto degli
articoli 75 Cpc e 1129 Cc – la capacità di stare in giudizio di una società di
capitali, che è stata nominata amministratore del condominio.

3.1. La questione di diritto, che
la Corte deve
risolvere per decidere la controversia, riguarda i requisiti soggettivi della
figura dell’amministratore del condominio: più specificamente, il punto è se la
funzione di amministratore possa essere esercitata da una persona giuridica e,
precisamente, da una società di capitali o, per contro, debba necessariamente
essere svolta da una persona fisica.

La Sc (Cassazione, Sezione seconda, 5608/94) ebbe ad
affermare che la disciplina del condominio sembra
supporre necessariamente la figura dell’amministratore come persone fisica,
evincendosi dal fatto che, in caso di richiesta di revoca dell’incarico da
parte di un condomino qualora emergano sospetti di gravi irregolarità il xxx
del tribunale sugli atti dell’amministratore viene esercitato con la necessaria
garanzia del contraddittorio, su fatti concretamente riferibili a singole
persone fisiche, vertendosi in tema di responsabilità personale,
l’amministratore non può sottrarsi richiamandosi a regole proprie di una
organizzazione sociale e presentando al giudice un soggetto che è semplice
esecutore di direttive e rappresentante di interessi altrui.

Tale conclusione- si aggiunge –
si impone proprio considerando che l’incarico ad amministrare va inquadrato
nell’ambito del contratto di mandato, che è un istituto basato essenzialmente
sulla fiducia.

3.2. Per la verità, gli argomenti
non convincono. Da più parti si revocano in dubbio il nesso tra il rapporto di
mandato e la fiducia e, ad un tempo, la imputabilità
della responsabilità alla sola persona fisica. D’altra parte, non persuade
l’asserto che la disciplina del condominio negli edifici supponga
necessariamente la figura dall’amministratore come persona fisica. Il fatto che
nella prassi come amministratori del condominio normalmente siano nominate le
persone fisiche si spiega con l’origine e con l’evoluzione della figura
dell’amministratore. Ma l’id quod plerumque accidit non risolve la questione.

3.3. Dalla dottrina più
accreditata si revocano in dubbio il carattere fiduciario del mandato e
l’inferenza, secondo cui il mandato sarebbe un contratto intuitu personae, nel
quale cioè la considerazione della persona del mandatario assumerebbe un
particolare rilievo.

Intanto può parlarsi di fiducia o
di intuitus personae – si osserva – in quanto si riscontrino regole della
disciplina positiva dettata per il mandato che siano sorrette dall’elemento
fiduciario e per conseguenza, si possano isolare specifici effetti del regime
giuridico del mandato riconducibili alla fiducia e all’intuitus.

Ma la natura fiduciaria del
mandato viene ridimensionata, se non del tutto
esclusa, dal momento che gran parte delle norme, la cui ratio veniva in passato
rinvenuta nella fiducia, ad una più approfondita indagine sono risultate
estranee alle esigenze legate al peculiare affidamento, che un soggetto riponga
sull’altro, ovvero rivestono un significato diverso da quello che loro si
attribuiva.

Per la verità, la fiducia in
senso proprio è cosa diversa dall’affidamento nel corretto adempimento
dell’obbligazione dell’altra parte. In tanto ha un senso parlare di negozio
intuitu personae in quanto l’affidamento di un contraente verso l’altro divenga così intenso da giustificare la produzione di
conseguenze giuridiche. Al contrario, nel mandato la particolare rilevanza della
persona o delle qualità del mandatario non influisce sulla disciplina, posto
che il mandato, come tipo legale, non è caratterizzato dalla personalità della
prestazione del mandatario.

L’incedibilità inter vivos degli
obblighi del mandatario, piuttosto che dal carattere personale degli obblighi
stessi, dispone dell’applicazione della disciplina dettata in materia di
trasferimento delle obbligazioni passive (articoli 1273 ss, 1406 ss Cc). Non
trova giustificazione in un elemento fiduciario l’assetto dello scioglimento,
in ordine a talune cause speciali di estinzione, quali la revoca o la rinuncia
(articolo 1722 n. 2 e 3 Cc) ed il fallimento (articolo 78 legge fallimentare).
Quanto all’estinzione per morte o sopravvenuta incapacità di uno dei contraenti
(articolo 1722 n. 4 Cc) e alla in trasmissibilità
mortis causa del rapporto non sussiste la ratio fiduciae poiché lo scioglimento
trova la propria fonte non nella fiducia, ma nel carattere personale della
valutazione dell’interesse compiuta in precedenza dal mandante.

3.4. Dal dibattito in tema di
assunzione dell’ufficio di amministratore di una associazione
non riconosciuta da parte di una persona giuridica, si ricavano argomenti
ulteriori.

Il sistema non conosce
disposizioni limitative della capacità o della legittimazione della persona
giuridica, se non nei casi tassativamente previsti. Siffatte disposizioni, per
la verità, sarebbero in contrasto con le finalità e con l’evoluzione
dell’istituto dell’amministratore di condominio, ragion per cui negare alla persona
giuridica la facoltà di essere amministratore con l’addurre che le attività
inerenti a tale ufficio esigono attribuiti propri dell’uomo appare del tutto
infondato.

D’altra parte, per quanto attiene
all’esatto adempimento di tutte le obbligazioni le persone giuridiche
presentano coefficienti di affidabilità non minori e diversi da quelli della
persona fisica.

La qualità dell’oggetto sociale
(laddove è prevista l’amministrazione dei condomini); la congruenza di esso rispetto alla situazione dell’ambiente e del tempo in
cui l’oggetto deve essere perseguito; la razionale coordinazione degli elementi
personali e patrimoniali della persona giuridica; il credito sociale derivante
alla funzionalità del complesso; il modo statutario della elezione degli organi
sociali; la pubblica stima che solitamente accompagna, di volta in volta, gli
organi personali di amministrazione e di controllo: tutti questi elementi si
traducono in sintesi nella valutazione di affidabilità della persona giuridica.
Non occorre aggiungere altro per collocare sul medesimo piano – per quanto
concerne la affidabilità circa l’esatto adempimento
delle obbligazioni e la imputazione della responsabilità – la persona fisica e
la persona giuridica.

3.5. Ancora, una visione più
completa del sistema si ricava dalle norme, che regolano l’attività delle
società concernenti l’amministrazione di immobili. Non tanto dalla
legge 1966/39, articolo 1, la quale prevedeva la possibilità per le
società fiduciarie di assumere l’amministrazione di beni per contro terzi, con
la sola circoscritta esclusione delle attività riservate agli iscritti alle
categorie professionali, ma soprattutto dal D.Lgs 104/96, che all’articolo 3
prevede l’affidamento a società specializzate della gestione dei beni immobili
dimessi dagli enti previdenziali e, virtualmente, della “gestione dei servizi
condominiali”.

Per concludere, non esistendo
alcuna disposizione di legge, la quale abbia escluso che la persona giuridica
possa esercitare l’incarico di amministratore di condominio, la soluzione della
questione, che non può essere decisa con una precisa disposizione di legge e
nemmeno avendo riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie
analoghe, deve ricavarsi dai principi generali dell’ordinamento giuridico dello
Stato (articolo 12 delle disp. prel.).

Orbene, la capacità generalizzata
delle persone giuridiche deve considerarsi come principio dell’ordinamento.
Nell’ambito della capacità generalizzata, in difetto di specifiche disposizioni
contrarie, si comprende la possibilità di una persona giuridica di essere
nominata amministratore di condominio.

Ciò in conformità con
l’evoluzione della figura dell’amministratore. In tempi meno recenti, invero,
l’incarico di amministratore dell’assemblea veniva
conferito agli stessi condomini, che avessero del tempo a disposizione, di
solito, gli anziani ed i pensionati. Da qualche tempo, l’incarico viene conferito a professionisti esperti in materia di
condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità
ascritte all’amministratore delle leggi speciali (per tutte, le norme in
materia di edilizia, di sicurezza degli impianti, di obblighi tributari come
sostituito d’imposta). È ragionevole pensare – avuto riguardo al continuo
incremento dei compiti – che questi possano venire
assolti in modo migliore dalle società (di servizi), che nel loro ambito
annoverano specialisti nei diversi rami.

Il ricorso deve essere accolto e
la causa rimessa ad altro GdP di Bologna, il quale deciderà la controversia
uniformandosi al principio di diritto, secondo cui “anche una persona giuridica
può essere nominata amministratore del condominio negli edifici, posto che il
rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto
all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della
responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità,
che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica.

Il giudice del rinvio deciderà
anche delle spese del giudizio di legittimità.

PQM

La Corte accoglie il ricorso,
cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altro GdP di Bologna, il quale deciderà
anche sulle spese del giudizio di legittimità.